Quy hoạch sử dụng đất là một trong những yêu cầu thiết yếu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước ta hiện nay. Việc quy hoạch sử dụng đất này sẽ được dựa trên đặc điểm vị trí địa lý, tiềm lực phát triển của từng địa phương khác nhau mà sẽ có những khu đất quy hoạch khác nhau. Việc quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp có vai trò và vị trí hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển nền kinh tế xã hội của nước ta hiện nay. Vậy ” đất quy hoạch khu công nghiệp” hiện nay được quy định như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu ngay nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, ở quên tôi hiện nay đang có một mảnh đất rộng hơn 5ha đang bỏ trống và được cơ quan quản lý đất đai thông báo rằng đây là khu đất quy hoạch khu công nghiệp của địa phương. Luật sư cho tôi hỏi là việc quy hoạch đất cho các khu công nghiệp này có đúng theo quy định của pháp luật hiện nay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Đất khu công nghiệp là gì?
Đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.
Hiểu một cách khác, đất khu công nghiệp là nơi để xây dựng các khu kinh doanh tập trung và tất cả đều có chung một chế độ sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề theo thời hạn của dự án đầu tư.
Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.
Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào hiện trạng các khu dân cư tại địa phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, bố trí quỹ đất ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng khu chung cư, các công trình văn hóa, xã hội, dịch vụ phục vụ đời sống của người lao động.
Các quy định pháp luật về đất khu công nghiệp
Đất công nghiệp được quy định chi tiết tại nghị định 43/2014 NĐ-CP và Luật đất đai 2014. Theo đó:
+, Thời hạn sử dụng đất: Theo thời hạn của dự án đầu tư, nhưng không được quá 70 năm. Trường hợp thời hạn đầu tư dài hơn thời gian còn lại của khu đất thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan chức năng và phải đóng thuế và tiền sử dụng đất cho thời gian quá hạn
+, Kế hoạch sử dụng đất: Việc quy hoạch sử dụng đất công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và khi quy hoạch phải thực hiện đúng với những cam kết trên giấy tờ. Khi thành lập khu công nghiệp phải đồng thời quy hoạch xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp.
+, Chủ thể có quyền thuê đất công nghiệp: Tổ chức, cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
+, Nghĩa vụ nộp thuế: Có thế nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê.
+, Trách nhiệm của người thuê: Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng ban đầu. Kể cả sau này nếu không có nhu cầu thuê nữa và cho người khác thuê lại thì người thuê sau cũng phải tiếp tục sử dụng theo đúng mục tiêu đã được xác định. Nếu cố tình làm trái thì việc sử dụng đất sau này của bạn sẽ bị làm khó bởi các chế tài xử phạt của nhà nước.
Đất quy hoạch khu công nghiệp
Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất.
Hệ thống khu công nghiệp trong hệ thống quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị
Qua hơn 30 năm đổi mới, tầm vóc và vị thế của Việt Nam đã có nhiều thay đổi. Việt Nam đã đạt được những kết quả quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội và đang hướng tới các mục tiêu, trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại gắn với nền kinh tế tri thức… Quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp có vai trò và vị trí hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển KT-XH của quốc gia nhằm định hướng quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp Việt Nam phát triển đồng bộ với hệ thống đô thị – nông thôn quốc gia, đảm bảo phát triển bền vững.
– Theo Điều chỉnh quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 – Quyết định số 768/QĐ-TTg ngày 6/5/2016 thì đất xây dựng các khu công nghiệp đến 2030 là 41.100ha.
Hình thành các khu vực trọng điểm phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp sạch, công nghiệp hỗ trợ đóng góp trong chuỗi liên kết sản xuất và các ngành công nghiệp ưu tiên mang tính đột phá dọc các hành lang kinh tế với cảng biển, sân bay và cửa khẩu. Hình thành các khu vực công nghiệp chính trong vùng theo các xu hướng bố trí không gian đô thị hóa phát triển toàn vùng, bao gồm:
Đẩy nhanh di dời chuyển đổi chức năng các cơ sở sản xuất công nghiệp trong nội thành đối với thành phố Hà Nội, thành phố Việt Trì, thành phố Bắc Ninh… Bố trí hợp lý các khu công nghiệp theo quy chuẩn, tiêu chuẩn và đảm bảo an toàn giao thông.
Các loại hình đất khu công nghiệp ở nước ta
Các khu công nghiệp ở nước ta có thể dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau mà có thể phân chia ra thành nhiều nhóm, loại hình khu công nghiệp. Để có thể tìm hiểu rõ về các loại hình này đòi hỏi người thu thập thông tin phải tổng hợp nhiều kiến thức chuyên sâu và cần thời gian tìm hiểu hết được nó. Ở đây, chúng ta sẽ chỉ liệt kê các loại hình khu công nghiệp phổ biến mà hầu hết mọi người thường biết đến như hiện nay.
Khu chế xuất
Khu chế xuất là khu công nghiệp vô cùng đặc biệt chỉ dành riêng cho việc sản xuất, chế biến các sản phẩm phục vụ cho việc xuất khẩu sản phẩm ra nước ngoài. Hoặc là của các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xuất – nhập khẩu ở khu vực đó với nhiều điều kiện và ưu đãi khác nhau từ thuế, giá cả mặt bằng và các thủ tục hành chính cũng đã được đơn giản hóa. Khu chế xuất có vị trí và ranh giới xác định rõ ràng từ trước, có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, hiện đại và không có dân cư sinh sống ở đây.
Khu liên hợp
Các xí nghiệp trong khu công nghiệp này sẽ được liên hợp hóa dây chuyền công nghệ, dây chuyền sản xuất để có thể bổ trợ cho nhau trong quá trình tạo ra sản phẩm cuối cùng. Chẳng hạn như khu công nghiệp tập trung vào các nhà máy luyện kim kèm theo đó là các công trình phụ trợ về năng lượng, máy móc, xây dựng và sử dụng chất phế thải.
Khu công nghiệp hỗn hợp nhiều ngành
Với loại hình này thì sẽ tập trung các xí nghiệp thuộc nhiều ngành công nghiệp khác nhau nhưng phải mang những tính chất liên quan đến nhau và hợp tác chặt chẽ trong việc sản xuất.
Khu công nghiệp tổng hợp chuyên ngành
Loại hình khu công nghiệp này có điểm khác với khu công nghiệp hỗn hợp nhiều ngành ở chỗ là nó sẽ tập trung các xí nghiệp thuộc một hoặc một số ít ngành liên quan với nhau và cùng sản xuất ra một loại sản phẩm. Lấy ví dụ đơn giản như xí nghiệp công nghiệp hóa chất và công nghiệp hóa dầu hay là xí nghiệp công nghiệp cơ khí và thiết bị cơ khí, xí nghiệp công nghiệp xây dựng cùng với vật liệu xây dựng.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Đất quy hoạch khu công nghiệp“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như muốn tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, sử dụng dịch vụ tư vấn đặt cọc đất, hay muốn soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất, soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline:0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Việc có nên mua đất trong quy hoạch không còn tùy thuộc vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Chẳng hạn nếu mục đích mua đất xác định là để sinh sống ổn định lâu dài mà thấy đất này đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông, hay những loại quy hoạch khác không được xây dựng nhà ở thì không nên mua để tránh bị thu hồi trong quá trình sử dụng.
Tuy nhiên nếu trong trường hợp nhà đất này đang nằm trong quy hoạch mà được bán với giá rẻ thì tùy theo điều kiện kinh tế mà có thể xem xét mua, vì quy hoạch là thứ có thể thay đổi theo thời gian, cho nên biết đâu quy hoạch này có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ trong tương lai.
Tùy vào mục đích sử dụng mà có thể đưa ra lựa chọn cho phù hợp. Mua đất quy hoạch có thể tồn tại nhiều rủi ro tuy nhiên trong nhiều trường hợp nó cũng là cơ hội. Cho nên việc của người đi mua đất là phải tìm hiểu rõ ràng về phần quy hoạch đối với đất đai, nhà cửa mà mình dự định mua để có thể có thể phù hợp nhất với mục đích sử dụng hay khả năng tài chính của mình. Tránh việc không tìm hiểu kỹ mà phải chịu thiệt thòi khi mua bán nhà đất và dẫn đến những tranh chấp không đáng có.
Bên cạnh việc tìm hiểu đất có nằm trong quy hoạch hay không thì khi mua đất, người mua cũng nên tìm hiểu một số thông tin khác về đất chẳng hạn như chủ đất đã có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có được xây dựng nhà cửa, công trình hay không, nguồn gốc của đất này là như thế nào, hay đất có đang nằm trong tranh chấp, đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án… đây đều là những thông tin mà người mua đất nên tìm hiểu rõ ràng, do đất đai là tài sản có giá trị lớn cho nên việc tìm hiểu trước rõ ràng khi mua bao giờ cũng sẽ giúp được người mua đất có thể tránh được rủi ro cho mình.
Trong những năm trở lại đây, việc sử dụng trái phép đất công nghiệp xảy ra ngày càng nhiều. Với quỹ đất ở bị bó hẹp lại, câu chuyện về chuyển đổi đất công nghiệp sang đất ở trở nên nóng và cấp thiết hơn bao giờ hết
Tuy nhiên thì các cá nhân, tổ chức không có quyền để có thể chuyển đổi đất công nghiệp thành đất ở. Việc này cần có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Mọi hành vi chuyển đổi trái phép đất công nghiệp thành đất ở đều là vi phạm pháp luật.
Cơ sở để các chủ đầu tư khu công nghiệp và các ban ngành chủ trương xin chuyển đổi là nghị định 82/2018/NĐ- CP cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu thấy tình hình phù hợp với những dự án quy hoạch đất ở địa phương.
