Chào Luật sư, tôi có mảnh đất ruộng ở xa nhà. Bây giờ tôi muốn chuyển thành đất thổ cư cho con trai và con dâu xây nhà có được không? Đất dó xung quanh bốn bề là ruộng chứ không giáp với đường lộ. Đất không giáp đường có lên thổ cư được không theo quy định? Để chuyển thành đất thổ cư thì cần đáp ứng điều kiện gì không? Đất nông nghiệp muốn chuyển lên thổ cư phải làm sao? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Đất không giáp đường có được tách thửa không?
Để trả lời cho vướng mắc thửa đất không giáp đường có được tách thửa không thì phải xem điều kiện được phép tách thửa, cụ thể:
* Điều kiện chung áp dụng với các tỉnh, thành
Hiện nay không có điều khoản nào quy định đầy đủ, trọn vẹn điều kiện cho phép tách thửa của 63 tỉnh, thành; thay vào đó sẽ có điều khoản quy định điều kiện áp dụng chung cho cách tỉnh, thành và điều kiện riêng của từng địa phương do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), để được tách thửa trước hết thửa đất phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được phép tách thửa theo quy định do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Ngoài ra, tùy vào mục đích tách thửa (tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho,…) cần phải đáp ứng thêm các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ một số tỉnh, thành (chỉ cần đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
Điều kiện riêng do các tỉnh, thành quy định
Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành có thể có thêm những quy định riêng áp dụng trong phạm vi địa phương mình nên điều kiện tách thửa có sự khác nhau nhất định giữa các tỉnh, thành.
Ví dụ như nhiều tỉnh, thành sẽ quy định những trường hợp không được phép tách thửa hoặc quy định rõ việc tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chuyên ngành được cấp thẩm quyền phê duyệt.
Theo đó, để biết điều kiện riêng của từng địa phương phải xem trong Quyết định quy định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có đất.
Tóm lại, như đã phân tích ở trên đối với vướng mắc: Thửa đất không tiếp giáp đường có được tách thửa không cần phải xem quy định của từng địa phương nơi có thửa đất để có câu trả lời chính xác nhất.
Đồng nghĩa với việc điều kiện phải giáp đường mới được phép tách thửa không phải là điều kiện áp dụng chung cho các tỉnh, thành (có địa phương vẫn cho tách thửa, có địa phương không cho tách thửa).
Ví dụ: Hiện nay có tỉnh Thái Nguyên quy định về vấn đề này.
Điều 4 Quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ban hành kèm theo Quyết định 04/2022/QĐ-UBND ngày 30/3/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên nêu rõ điều kiện chung để được tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
“…
5. Thửa đất tách thửa đối với đất ở, đất phi nông nghiệp phải tiếp giáp đường giao thông hiện hữu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.”
Đất không giáp đường có lên thổ cư được không theo quy định?
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Đồng thời, khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền không tự ý quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để ra quyết định.
Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện, trường hợp tự ý thực hiện sẽ bị xử lý vi phạm hành chính (phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở nếu có,…).
Chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào?
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép
1. Việc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định như sau:
a) Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
b) Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2. Trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.
3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày người được phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, vì bạn muốn chuyển mục đích sử dụng lên đất ở thì bạn phải thực hiện thủ tục xin phép tại cơ quan chính quyền. Tuy nhiên, khi chuyển lên đất ở để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần đáp ứng đủ điều kiện, và phần đất sẽ phải có lối đi ra vào phù hợp với quy hoạch và điều kiện cấp.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Đất không giáp đường có lên thổ cư được không theo quy định?” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,hợp đồng thỏa thuận mua bán nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, tra cứu quy hoạch đất, chia nhà đất sau ly hôn; đơn xin tách sổ đỏ; làm sổ đỏ trên đất người khác…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Bản án tranh chấp ranh giới đất liền kề
- Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai năm 2022
- Quy định về tranh chấp đất đai trong gia đình
Câu hỏi thường gặp
Để thay đổi mục đích sử dụng đất, phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Đất phải có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
+ Đây là điều kiện bắt buộc để thực hiện thay đổi mục đích sử dụng đất, nếu chưa có sổ đỏ thì bắt buộc phải đi đăng ký xin cấp sổ đỏ trước khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng.
– Đất hiện tại đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp.
– Đất không bị thế chấp, kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Đất hiện tại vẫn đang trong thời hạn sử dụng.
Có 3 loại đất không được lên thổ cư nhưng muốn đổi sang đất thổ cư thì sẽ phải làm thêm thủ tục lên đất thổ cư đó là chuyển mục đích sử dụng đất đó:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư;
Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế;
Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư.
Tiền sử dụng đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân phải được trả tùy thuộc vào loại đất ban đầu được chuyển đổi và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải trả trong mỗi trường hợp là khác nhau.
Trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 nhưng không phải là đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi thay đổi mục đích sang đất thổ cư thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức giao đất của Nhà nước có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, khi thay đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì phải thu tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất thổ cư – Phí sử dụng đất phi nông nghiệp cho thời hạn sử dụng đất còn lại)
