Đất đồng sở hữu có xây nhà được không?

Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật, mong muốn được luật sư tư vấn giải đáp. Cụ thể là tôi và một người khác có cùng sở hữu một nhà đất, đất được cấp đứng tên cả hai người. Nay tôi muốn xây nhà trên đất này, tôi thắc mắc rằng đất đồng sở hữu có xây nhà được không? Và quy định pháp luật về hình thức cấp giấy chứng nhận đất đồng sở hữu hiện nay như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, bạn hãy theo dõi nội dung dưới đây để được giải đáp thắc mắc trên nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020
• Luật Đất đai năm 2013

Đất đồng sở hữu là gì?

Đất đồng sở hữu là đất có từ hai chủ sở hữu trở lên và không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Đặc điểm dễ dàng nhất để biết đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có ghi kèm dòng chữ chú thích “Cùng sử dụng đất đối với ông/ bà…”

Theo đó, bất động sản đồng sở hữu nếu muốn chuyển nhượng, mua bán nhà đất cần phải được sử sở hữu của tất cả các chủ sở hữu.

Hình thức cấp giấy chứng nhận đất đồng sở hữu

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sở hữu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN) (còn gọi là sổ hồng).

Hiện nay, GCN được chia làm 02 loại:

• GCN riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.
• Còn GCN chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có nhiều chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái với chủ sở hữu.

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được quy định như sau:

• Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận;
• Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu được quy định như sau:

• Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 01 GCN có giá trị như nhau;
• Phần tên người sở hữu thì GCN của ai sẽ có tên người đó và chỉ ghi tổng diện tích.
• Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu do các bên lập biên bản thỏa thuận với nhau.

Do đó, nếu nhiều người cùng được cấp sổ hồng chung thì họ không có quyền tuyệt đối đối với việc quản lý, sử dụng, định đoạt đối với căn nhà.

Như vậy, theo quy định hiện hành, trường hợp nhà ở có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp GCN:

• Một là, cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;
• Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).

Đất đồng sở hữu có xây nhà được không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2020), việc cá nhân, tổ chức tiến hành xây dựng trên đất đồng sở hữu không thuộc trường hợp được miễn cấp phép xây dựng.

Vì thế, nếu đang đồng sở hữu một thửa đất mà muốn xây dựng nhà trên thửa đất đó thì bạn bắt buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng theo từng loại công trình cụ thể.

Khi tiến hành xin phép xây nhà trên đất đồng sở hữu thì bắt buộc phải có sự đồng thuận của các bên đồng sở hữu. Các bên phải ký xác nhận bằng văn bản (theo mẫu quy định).

Trường hợp nếu diện tích đất khi chia ra cho từng người đồng sở hữu đủ diện tích tối thiểu theo quy định tách thửa thì sẽ được cấp phép xây nhà theo đúng quy định pháp luật.

Rủi ro khi mua đất đồng sở hữu

Sổ chung ở đây có thể là sổ hồng chung hoặc sổ đỏ chung. Đây đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền thuộc nhà nước từ cấp huyện trở lên. Tuy nhiên, do là sổ chung nên quyền sở hữu đất, nhà, tài sản gắn liền với đất sẽ thuộc sở hữu chung từ 2 người trở lên. Đặc biệt, các chủ sở hữu này không có quan hệ ruột thịt với nhau.

Về việc mua nhà đất sổ chung hay xảy ra những rủi ro hiện hữu như sau: 

– Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu

Trên cùng một mảnh đất, cùng một ngôi nhà mà có quyền sử dụng, quyền sở hữu của nhiều bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp về việc khai thác công dụng hay hưởng lợi tức từ tài sản này bởi hầu hết ai cũng muốn nhận lợi tức nhiều hơn về mình. Nếu không có phương án hợp lý, thiếu sự thỏa thuận giữa các bên ngay từ đầu thì tranh chấp khó có thể đi đến hồi kết.

– Mua nhà đất chung sổ đỏ gây khó khăn cho việc khai thác, sử dụng vì vướng tranh chấp giữa các chủ sở hữu. 

Khó khai thác sử dụng khi mua đất chung sổ :Với nhà, đất chung sổ, mọi vấn đề khai thác sử dụng mảnh đất cần có sự đồng ý, nhất trí của những người chung sổ. Vì thế, bạn sẽ không thể khai thác sử dụng và cũng không thể chuyển quyền sử dụng đất nếu một trong số các chủ sở hữu còn lại không đồng ý.

Như vậy, người mua đất sổ chung khó có thể sử dụng đất để xây nhà mà chủ yếu để đầu tư. Không ít người mua đất sổ chung phải chấp nhận mất oan số tiền do không tìm được tiếng nói chung với các chủ sở hữu còn lại.

– Vấn đề tách sổ: Không ít người cho rằng, mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội.

 – Đất chung sổ khó chuyển nhượng: Đất chung sổ dù có giá rẻ hơn nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, đồng thời khi thực hiện bất cứ giao dịch nào cũng cần có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khiến người mua cảm thấy e dè. Do vậy, việc chuyển nhượng hay bán lại cũng khó khăn hơn.

– Khó thế chấp ngân hàng : Về mặt lý thuyết, sổ chung vẫn có thể được dùng để vay ngân hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, để hoàn thiện thủ tục cần có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại. Một số ngân hàng sẽ yêu cầu bạn tách sổ để có thể thế chấp vay. Mặt khác, khi cần đáo hạn cũng khó tiền hành trong tình huống này.

– Dễ bị lừa đảo: Không ít trường hợp các đối tượng lừa đảo đánh vào tâm lý ham giá rẻ của người mua, rồi mua đất (đã có sổ đỏ), sau đó chia nhỏ ra, xây thành từng căn và rao bán giá rẻ dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua vì lo mất suất mua nhà giá rẻ mà vội vàng “xuống tiền”, đặt cọc. Chỉ khi người mua đến tận nơi mới biết là nhà được xây trên đất sổ chung.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề ‘Đất đồng sở hữu có xây nhà được không?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới cách tra cứu quy hoạch đất đai. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
• Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
• Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?

Câu hỏi thường gặp: