Năm 2023, đất chưa tách thửa có bán được không?

Hiện nay, có không ít trường hợp các bên giao dịch mua bán đất nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Theo đó, việc mua đất chưa tách thửa khiến cho người mua đối mặt với nguy cơ rủi ro khá cao. Do đó, để đảm bảo về việc chuyển nhượng đất thì người mua cần thỏa thuận với người bán về vấn đề tách thửa phần diện tích đất mà mình sở hữu. Nhiều độc giả hiện nay còn đang băn khoăn không biết theo quy định pháp luật về đất đai, đất chưa tách thửa có bán được không? Mua đất chưa tách thửa phải xử lý như thế nào? Thủ tục tách thửa đất hiện nay được thực hiện ra sao? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Hiểu thế nào là đất chưa tách thửa?

Đất chưa tách thửa là đất chưa được phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau. Việc tách thửa đất cần thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật.

Để được phép tiến hành tách thửa, cần đảm bảo các điều kiện cơ bản sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn với đất
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án
• Vẫn trong thời hạn sử dụng đất
• Đất không vướng tranh chấp

Bên cạnh đó, tùy vào mỗi địa phương nơi có đất tách thửa mà sẽ có những quy định chi tiết khác, chẳng hạn như diện tích đất tối thiểu được tách thửa.

Chính vì vậy, quy định về diện tích đất được tách sổ đỏ còn phụ thuộc vào địa phương và cơ quan chức năng tại địa phương. Ví dụ tại Hà Nội, quy định tách thửa mới nhất cần đảm bảo thửa đất sau khi tách có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên.

Đất chưa tách thửa có bán được không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;

– Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra,  theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.

Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử đất vẫn có thể bán, tuy nhiên người mua đất chưa tách thửa sẽ gặp rất nhiều rủi do.

Mua đất chưa tách thửa phải xử lý như thế nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng. Ngoài ra, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 còn quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Như vậy, nếu chưa tách thửa thì đồng nghĩa với việc chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, dù thực tế một bên đã trả tiền và bên kia trao quyền sử dụng đất nhưng theo pháp luật thì đất vẫn thuộc về người đứng trên trên Giấy chứng nhận dù bên kia đã trả tiền. Để hoàn tất việc chuyển nhượng thì các bên cần đề nghị tách thửa và thực hiện thủ tục sang tên.

Thủ tục tách thửa đất hiện nay được thực hiện ra sao?

Nắm được các quy định tách thửa mới nhất về điều kiện được và không được phép tiến hành trên đây, bạn cần biết thủ tục thực hiện. Dưới đây là chi tiết các bước thực hiện thủ tục tách thửa đất:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Bản gốc Giấy chứng nhận 
• CMND hoặc Thẻ căn cước công dân của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa
• Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa
• Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân hoặc hộ gia đình
• Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã đã được phê duyệt bởi cấp huyện, cấp quận, cấp thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
• Biên bản giao nhận ruộng theo phương án “dồn điền đổi thửa” (nếu có)

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất

Sau khi chuyển bị đầy đủ các loại giấy tờ nên trên, tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Hồ sơ được xử lý và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện các công việc sau

• Đo đạc địa chính để tách thửa
• Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa cho người sử dụng;
• Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cũng như trên cơ sở dữ liệu đất đai; 
• Trao trực tiếp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi gián tiếp qua UBND cấp xã với trường hợp nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.

Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ còn thiếu sót hoặc hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu người xin cấp sửa đổi, bổ sung hồ sơ.

Bước 4: Nhận kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, trong thời hạn 15 ngày, người dân sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Lệ phí thực hiện thủ tục mua đất chưa tách thửa

Khi thực hiện thủ tục mua đất chưa tách sổ đỏ, bạn sẽ phải thanh toán các khoản phí như:

• Chi phí đo đạc sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 (đồng/giấy/lần cấp).
• Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa thì phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đất chưa tách thửa có bán được không?”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tra cứu quy hoạch đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp