Chào Luật sư, tôi có câu hỏi muốn hỏi Luật sư. Nhà tôi có một mảnh đất từ lâu đời chỉ có bằng khoán điền thổ. Hiện tại tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất đó. Tuy nhiên tôi không biết là Có được cấp sổ đỏ khi đang có bằng khoán điền thổ không? Vì vậy tôi rất mong Luật sư có thể giải đáp giúp tôi về vấn đề này. Rất mong sự phản hồi từ Luật sư. Cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc về Có được cấp sổ đỏ khi đang có bằng khoán điền thổ không? , hãy theo dõi bài viết dưới đây nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
- Luật Thuế thu nhập cá nhân
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP
Bằng khoán điền thổ là gì?
Bằng khoán điền thổ là giấy tờ tạo lập nhà ở; hay còn gọi là giấy (hoặc sổ) chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với đất thổ cư) có ghi rõ trên đất có nhà ở. Các bằng khoán điền thổ này do Sở Địa chính thời thuộc Pháp lập; và cấp cho chủ sở hữu cho tới trước ngày 30/04/1975
Dù không có một cấu trúc nhất định; nhưng thông tin thể hiện trên bằng khoán vẫn đảm bảo sự rõ ràng và khoa học:
- Bằng khoán có hình chữ nhật với kích thước 25cm (dài) x 20cm (rộng); chất liệu là giấy đen được bồi dày.
- Mỗi bằng khoán điền thổ có 2 mặt; bao gồm 11 cột thông tin mặt trước và 5 cột thông tin nằm ở mặt sau. Mặt sau bằng khoán thường để lại khoảng trống để cập nhật các thay đổi về chủ sở hữu.
- Bằng khoán bao gồm nhiều trang, thể hiện chi tiết các nội dung:
+Tên chủ sử dụng đất, tên cơ quan cấp giấy.
+ Thông số kỹ thuật của thửa đất như diện tích; vị trí, tọa độ, ranh tiếp giáp thuộc số thửa đất, số tờ bản đồ… - Chữ tiêu đề của các cột trong bằng khoáng được đánh máy bằng tiếng Pháp.
- Thông tin điền vào lại được viết tay bằng chữ quốc ngữ.
- Nếu được lập muộn hơn (thời điểm từ năm 1950 trở đi) thì toàn bộ được viết bằng tiếng Việt; tuy nhiên thông tin lại có phần đơn giản, sơ sài hơn.
Có thể thấy, Bằng khoán điền thổ cũng mang nhiều điểm tương đồng với sổ đỏ và sổ hồng hiện tại. Ưu điểm của loại giấy tờ này là sử dụng lâu dài và dựa trên thông tin có thể nắm bắt được những biến động liên quan đến bất động sản như mua bán; thay đổi hiện trạng tranh chấp,… Hiện nay việc mua bán hoặc cầm bằng khoán đất vẫn xảy ra khá phổ biến và được pháp luật xem là căn cứ để xét mức độ hợp pháp của giao dịch. Tuy nhiên, vẫn khuyến khích người dân chuyển đổi thành Giấy chứng nhận thông dụng hiện nay được pháp luật quy định rõ ràng, chi tiết hơn.
Có được cấp sổ đỏ khi đang có bằng khoán điền thổ không?
Tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
…
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.“
Tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT có quy định về giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như sau:
“Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai bao gồm:
1. Bằng khoán điền thổ.
2. Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
3. Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
4. Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
5. Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
6. Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
7. Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.“
Căn cứ theo các quy định trên, nếu bạn có bằng khoán điền thổ do chế độ cũ cấp và đang sử dụng đất ổn định thì sẽ được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Sang tên bằng khoán thực hiện thế nào?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo quy định trên, muốn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì người sử dụng đất phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện đã được liệt kê, một trong số đó là phải có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt thì không cần phải có theo quy định tại khoản 1 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013..
Các khoản thuế, phí, lệ phí khi đăng ký sang tên quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp của bạn, sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì người Dượng có thể thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ cho gia đình bạn. Khi thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ sẽ phát sinh các loại thuế, phí, lệ phí như sau:
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Thu nhập tính thuế từ quà tặng là phần giá trị tài sản quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh. Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.
Công thức tính thuế TNCN với thừa kế, quà tặng như sau:
Thuế TNCN nhận tặng cho = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%
Căn cứ quy định tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:
“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Lệ phí trước bạ
Căn cứ quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Cách tính lệ phí trước bạ đối với đất như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ) x (Giá đất theo Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành) x (Lệ phí 0.5%)
Các loại chi phí khác liên quan
Ngoài các loại thuế, lệ phí nêu trên, còn có một số loại phí sang tên như phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận… Mức thu các loại phí này do HĐND cấp tỉnh nơi có bất động sản quyết định và được ban hành theo Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có bất động sản. Do vậy, bạn cần tham khảo thêm các văn bản do UBND cấp tỉnh ban hành để xác định các loại phí mình phải nộp.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Có được cấp sổ đỏ khi đang có bằng khoán điền thổ không?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Có thể sang tên bằng giấy phép xây dựng hay không?
- Điều kiện và thủ tục làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
- Trích đo thửa đất có được coi là giấy tờ căn cứ làm được Sổ đỏ hay không?
Câu hỏi thường gặp
Dù UBND cấp tỉnh, cấp huyện có thẩm quyền cấp sổ đỏ nhưng khi nộp hồ sơ người dân không nộp trực tiếp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh.
Người dân nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp sổ đỏ được quy định như sau:
– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là UBND cấp tỉnh) có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận.
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi tắt là UBND cấp huyện) có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Tóm lại, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người dân được quy định cụ thể. Đối với tổ chức do UBND cấp tỉnh cấp; hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp.
