Chuyển quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất như thế nào?

Xin chào Luật sư, tôi là Hằng, hiện tôi đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Bắc Ninh. Tôi có câu hỏi liên quan tới đất đai như sau: Ba tôi được người bạn giới thiệu cho một mảnh đất có giá cá rất hợp lý so với kinh tế nhà tôi. Tuy nhiên, khi qua coi đất trên thực tế thì ba tôi có chia sẻ rằng trên mảnh đất đó có một ngôi mộ nên giá mới rẻ hơn so với thị trường. Tuy nhiên, ba vẫn khá thích mảnh đất đó và mong muốn tôi lên đây hỏi Luật sư về việc chuyển quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất như thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp, tôi xin chân thành cảm ơn Tư vấn luật đất đai!

Cảm ơn chị đã quan tâm, đặt câu hỏi tới chúng tôi. Tư vấn luật đất đai sẽ giúp chị và các độc giả làm sáng tỏ vấn đề “Chuyển quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất” sau đây.

Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả là gì?

Trường hợp bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các ngôi mộ từ phía người dân thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật khi đủ điều kiện thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.

Tại Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Nếu quyền sử dụng đất này thuộc quyền quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn có thể nộp hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định tại Điều 17 Luật đất đai 2013 như sau:

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức:

• Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;
• Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
• Công nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, để có được quyền sử dụng đất bạn có thể nhận chuyển nhượng từ những người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất mộ này hoặc làm hồ sơ xin nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Chuyển quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất

Theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Có thể thấy, luật không đề cập đến việc mồ mả trên đất có phải là tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một trong những điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp trên đất không có tài sản là đất phải thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng, tức đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013). Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (trong phạm vi hẹp tác giả nghiên cứu là mồ mả gắn liền với đất) thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải có giấy tờ chứng minh cam kết đối với mồ mả chẳng hạn như sau này sẽ tự nguyện di dời, chừa phần đất liên quan đến mồ mả ra vv…

Thực tế, đối với đất đai có mồ mả trên đất khi tham gia giao dịch thì sẽ gặp nhiều khó khăn làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất gặp một số khó khăn nhất định, dẫn đến trường hợp có tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất luật chưa quy định cụ thể, Luật Đất đai 2013 chưa có quy định nào quy định về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất có mồ mả trên đất cũng không hề có chú thích là trên đất có phần mồ mả hay mô tả mồ mả trên đất dẫn đến thực tế là trong khi các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ xảy ra tranh chấp.

Đối với trường hợp là nhà ở mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi tham gia giao dịch thì hiện nay luật cũng đã có những quy định: “mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; nhận thừa kế nhà ở; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở; Không bị kê biên để thi hành án; nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”

Các trường hợp trên khi giao dịch về nhà ở thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Còn đối với mồ mả gắn liền với đất thì luật hiện hành chưa hề quy định cụ thể.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Lưu ý:

– Đây là thủ tục chung áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thủ tục để sang tên giấy chứng nhận).

–  Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Theo đó, khi mua bán đất thì phải làm thủ tục sang tên (thủ tục đăng ký biến động đất đai), nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho người mua (dễ xảy ra tranh chấp).

– Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước sau: Đặt cọc (riêng bước này thì không bắt buộc), công chứng hợp đồng chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận. Cụ thể:

1. Đặt cọc (không bắt buộc)

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

– Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

– Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý:

– Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

– Lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).

2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bán:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

Bên mua:

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Ngoài ra cả 2 bên đều phải có:

– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

– Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

3. Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

4. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

– Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Hành vi nào bị coi là phạm tội xâm phạm mồ mả?

Các hành vi sau đây sẽ bị coi là hành vi xâm phạm mồ mả:

Thứ nhất, bằng bất kì hình thức nào dưới nhiều mục đích khác nhau, người có hành vi xâm phạm trực tiếp dẫn đến sự biến dạng hoặc mất mát thi thể, hài cốt, xác, tro hài cốt của người chết tức là đã thực hiện hành vi xâm phạm mồ mả bất hợp pháp.

Thứ hai, khi không có văn bản quyết định di dời mồ mả của cơ quan nhà nước và chưa được sự cho phép của người nhà người chết mà lại di chuyển vị trí nơi chôn xác, hài cốt hoặc tro của người chết.

Thứ ba, hành vi đổi tráo, đánh cắp, thay thế tấm bia ghi tên người chết đang có xác hoặc tro hài cốt dưới phần mộ khiến cho người thân thích của người chết nhầm lẫn, ảnh hưởng đến tài sản tâm linh của người khác.

Thứ tư, hành động tự ý đào lấp, san phẳng mồ mả của người chết khiến người nhà của người chết không tìm được dấu vết ngôi mộ và làm mất vị trí trước đó của ngôi mộ.

Thứ năm, người có hành vi vô tình hoặc cố ý chiếm đoạt xác, thi thể và tro hài cốt của người chết.

(Căn cứ Điều 139, Bộ luật hình sự 2015).

Có được xây dựng mồ mả trên đất thổ cư không?

“Đất thổ cư” là đất để xây cất nhà ở, làm nông nghiệp hoặc các mục đích khác theo quy định của pháp luật. Còn “đất nghĩa trang”, “đất nghĩa địa” là vùng đất có mục đích lưu trữ thi hài, chôn cất người chết tập trung. Đất nghĩa trang thường được quy hoạch tập trung dưới sự quản lí chặt chẽ của người trông coi.

Dựa trên điều 84, Bộ luật Bảo vệ môi trường 2014 quy định nguyên tắc cần thiết khi chôn cất mồ mả, xây dựng nghĩa trang phải dựa trên kế hoạch quy hoạch cụ thể, chỉ rõ vị trí, đáp ứng điều kiện khoảng cách thích hợp để bảo đảm không gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến nguồn nước sinh hoạt của khu dân cư xung quanh.

Như vậy, mồ mả không thể được xây dựng trên đất thổ cư do vi phạm các điều kiện về vệ sinh được quy định trong Luật Bảo vệ môi trường 2014. Do đó, mồ mả phải được chôn cất quy hoạch, thống nhất tại một địa điểm thống nhất theo quy định của pháp luật và chỉ dẫn của từng địa phương.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Chuyển quyền sử dụng đất có mồ mả trên đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp