Thưa luật sư, tôi có được bố mẹ tôi chia cho 1 mảnh đất ngay cạnh đất nhà bố mẹ tôi. Mảnh đất này nằm ngay trường cấp 3 nên Tôi có ý định xây nhà trọ trên mảnh đất đó cho các bạn sinh viên ở xa đến thuê Mảnh đất sau khi được chia thì tôi có làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng mà tôi vẫn chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Khi dự tính để xây trọ thì tôi vẫn chưa đủ tài chính nên tôi quyết định là để mảnh đất này cho người khác thuê. Tôi muốn hỏi luật sư nếu như mà tôi chưa sang tên sổ đỏ thì có được cho thuê mảnh đất đó không? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ thì có ảnh hưởng đến giá trị pháp lý mảnh đất đó không? Thủ tục sang tên sổ đỏ như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Khái niệm Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ hoặc giấy đỏ hoặc bìa đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
Theo quy định của Chính phủ thì sổ đỏ cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn). Loại đất có thể được cấp sổ đỏ khá đa dạng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở tại nông thôn. Đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình nên khi chuyển nhượng cần có chữ ký của các thành viên trên 18 tuổi.
Theo điều 3 luật đất đai 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có được không?
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/07/2014. Như vậy kể từ ngày 1/07/2014 người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Và như vậy, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì phải hoàn tất việc sang tên sổ đỏ. Và chỉ khi nào Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.
Các trường hợp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ
Một số trường hợp người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ:
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Đây là trường hợp khi một bên sử sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện một số biện pháp bảo đảm với một bên khác để thực hiện nghĩa vụ dân sự, cụ thể là thế chấp tài sản như Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”.
Khi người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp sẽ giao hoặc không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Và việc này được các bên thỏa thuận.
Khi bên thế chấp vi phạm một trong các quy định tại Điều 299 Bộ Luật Dân sự 2015 bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp của bên thế chấp:
Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định
Theo đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận việc xử lý tài sản thế chấp bằng một trong những phương thức được quy định tại Điều 303 Bộ Luật Dân sự như sau:
Bán đấu giá tài sản;
Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
Phương thức khác.
Trường hợp hai bên thế chấp và nhận thế chấp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp thì tài sản được bán đấu giá.
Như vậy, pháp luật công nhận việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ nếu thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản thế chấp và bên nhận thế chấp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đứng tên bên thế chấp.
Trong quá trình thực hiện thủ tục thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, văn phòng công chứng là nơi công chứng các hợp đồng cũng như thỏa thuận của các bên để đảm bảo tính pháp lý. Văn Phòng Công Chứng Nguyễn Thành Hưng là nơi tư vấn, cung cấp các dịch vụ công chứng, đảm bảo tính hợp pháp cho quý khách hàng.
Người nhận thừa kế là người nước ngoài.
Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”
Điều này được hiểu là trong trường hợp chia thừa kế, những người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VIệt Nam, dù trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người chia thừa kế không đứng tên nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, khi chuyển nhượng, tặng cho trong trường hợp này thì giấy chứng nhận đó vẫn đứng tên người để lại thừa kế chứ không đứng tên người được nhận thừa kế.
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/07/2014 nhưng chưa sang tên sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện sang tên sổ đỏ và muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
“Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
– Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
– Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
– Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”
Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ trước ngày 1/07/2014 muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Tóm lại, có một vài trường hợp được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ, và các trường hợp này được pháp luật quy định trong Luật Đất Đai 2013 và Bộ Luật Dân Sự 2015.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định xác định lại mục đích sử dụng đất năm 2022 như thế nào?
- Hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng được không?
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất quốc phòng
Thông tin liên hệ
Vấn đề: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ”, đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới dịch vụ tư vấn soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà đất thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý lvui lòng liên hệ đến hotline 0833.101.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn đăng ký biến động đất đai trong trường hợp này là không quá 30 ngày kể từ ngày bạn và anh A ký hợp đồng mua bán đất theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.
Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định: “ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định”.
Như vậy, thời hạn sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán đất. Nếu thực hiện thủ tục này chậm thì sẽ bị xử phạt từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
Ngoài ra, về việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở trên Sổ đỏ, Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT quy định như sau:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được cấp Giấy chứng nhận được ghi trên Sổ đỏ, Sổ hồng với các thông tin: Họ tên, năm sinh, tên, số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú.
Chủ sở hữu đất và chủ sử dụng đất không cùng là một người thì sẽ cấp riêng Sổ đỏ, Sổ hồng cho từng người và Sổ cấp cho người nào thì chỉ ghi thông tin của người đó.
Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản và có thoả thuận về việc cấp Sổ đỏ cho người đại diện thì văn bản thoả thuận này phải được công chứng, chứng thực và Giấy chứng nhận này sẽ cấp cho người đại diện đó. Tuy nhiên, trên Sổ đỏ, ngoài dòng ghi thông tin về người đại diện thì vẫn phải ghi đầy đủ các thông tin của các người đồng sử dụng, đồng sở hữu khác.
Trong khi đó, uỷ quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo quy định này, việc uỷ quyền chỉ xảy ra khi các bên có thoả thuận để một bên thực hiện công việc thay mặt cho bên khác và hợp đồng uỷ quyền có thể có hoặc không có thù lao.
Như vậy, căn cứ các quy định trên, không được uỷ quyền đứng tên thay trên Sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì chỉ khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc chuyển nhượng mới có hiệu lực. Để tiến hành đăng ký vào sổ địa chính, thì cần có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy để thực hiện các giao dịch như: mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp. Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác. Đồng thời, khi giá đất lên cao người bán có thể dễ dàng đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất. Do đó mà không thể chứng minh hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.
