Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp 2023

Xin chào Luật sư. Tôi là Thanh Tùng, hiện tại tôi đang sở hữu một mảnh đất trồng cây tràm, cây keo và một số loại cây lâu năm khác. Tôi sử dụng đất trồng cầy lâu năm này từ năm 2015. Hiện tại, do nhiều lý do nên tôi muốn chuyển sang loại đất phi nông nghiệp có được hay không? Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì có cần phải xin phép hay không? Thủ tục chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp thế nào? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Tư vấn luật đất đai xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:

Đất trồng cây lâu năm là loại đất gì?

Theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14 tháng 12 năm 2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất quy định về đất trồng cây lâu năm như sau:

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm :

– Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa, v.v;

– Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài, v.v;

 – Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm, v.v;

– Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng, v.v); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Trường hợp đất trồng cây lâu năm có kết hợp nuôi trồng thủy sản, kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng cây lâu năm còn phải thống kê thêm theo các mục đích khác là nuôi trồng thủy sản, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (trường hợp sử dụng đồng thời vào cả hai mục đích khác thì thống kê theo cả hai mục đích đó).

Thế nào là đất phi nông nghiệp?

Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp như: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi 

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì có cần phải xin phép hay không?

Căn cứ tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

…

Theo đó, trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải xin phép và phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp như thế nào?

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01);

– Giấy chứng nhận bản chính;

– Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người xin chuyển mục đích sử dụng đất còn hiệu lực theo quy định (bản sao);

– Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm để thực hiện dự án đầu tư thì còn phải chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:

+ Bản trích đo địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính;

+ Bản thuyết minh dự án đầu tư nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất là để thực hiện dự án đầu tư mà dự án đầu tư này không cần phải xin giấy chứng nhận đầu tư/hoặc không phải trình cấp có thẩm quyền xét duyệt;

+ Báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất (doanh nghiệp) trong trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình (bản sao);

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất và văn bản xác định thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2014, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư) khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cấp có thẩm quyền xét duyệt/hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

+ Đối với dự án không phải trình cấp có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì người xin chuyển mục đích sử dụng đất cần phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

+ Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên  (điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013);

Lưu ý: Nếu người sử dụng đất không xin chuyển mục đích toàn bộ thửa đất mà chỉ chuyển một phần diện tích thửa đất thì còn phải có hồ sơ tách thửa đất theo quy định pháp luật.

Bước 2: Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng.

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế, cơ quan có thẩm quyền thu phí, lệ phí khác trước khi nhận kết quả.

Lưu ý: Nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước thì người sử dụng đất còn phải ký hợp đồng thuê đất, đóng tiền thuê đất cho Nhà nước.

Bước 4: Nhận kết quả

Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động hoặc đã được cấp đổi theo quy định pháp luật.

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

Tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
  • Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  • Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này

Lệ phí trước bạ

Mức tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này sẽ là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quyết định nên mức thu không giống nhau. Đối với tổ chức thì mức thu phí thẩm định hồ sơ khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ cao hơn so với hộ gia đình, cá nhân.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn về tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp