Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay tôi đang có hợp đồng thuê đất để kinh doanh. Gần đây việc làm ăn của tôi không được suông sẻ lắm. Tôi muốn trả nhà và kết thúc hợp đồng thuê đất có được không? Người cho thuê đất có được chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn không? Hiện nay có những loại hợp đồng thuê đất nào? Thuê đất trả tiền hàng năm có được không? Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn có bồi thường không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải báo trước không?
Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
– Bên thuê nhà: Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
– Bên cho thuê nhà: Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục…
Tuy nhiên, dù vì lý do gì và dù với bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).
Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn có bồi thường không?
Theo quy định của Luật Đất đai :
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Các giao dịch về Quyền sử dụng đất đều phải lập thành hợp đồng và có công chứng.
Ngoài ra khi xây dựng lò, xưởng, bạn xin giấy phép xây dựng đối với việc thực hiện dự án, nhà xưởng có thể được coi là tài sản cố định. Các điều khoản khác trong hợp đồng do các bên thỏa thuận không trái pháp luật và đạo đức xã hội là được.
Như vậy, nếu gia đình bạn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn thì phải bồi thường thiệt hại. (thiệt hại bao gồm tiền đầu tư vào đất, tài sản trên đất, giá trị thuê đất theo thị trường tăng lên…).Mức bồi thường thiệt hai là bao nhiêu, cách thức bồi thường như thế nào là do hai bên thỏa thuận, dựa trên những thiệt hại đã xảy ra ( có thể chứng minh được). Trong trường hợp cụ thể phải bồi thường thiệt hại thực chất xảy ra (nếu có).
Khi nào đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không trái luật?
Hợp đồng thuê mặt bằng được giao kết bởi một bên là bên cho thuê và bên còn lại là bên thuê do đó khi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê này là trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt và bên cho thuê đơn phương chấm dứt.
Trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng là nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồngmà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
- Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Trường hợp bên đơn phương chấm dứt là bên thuê:
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 30 Luật KDBĐS thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng là nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.
- Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý.
- Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Như vậy, nếu chủ thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà thuộc vào các trường hợp nêu trên thì sẽ không bị xem là vi phạm pháp luật.
Thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn
Để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn đúng luật và tránh các vấn đề bồi thường về sau, chủ thể đơn phương chấm dứt phải làm theo các trình tự sau đây:
- Khi phát hiện hợp đồng thuê này thuộc trường hợp mà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì bên yêu cầu đơn phương phải thu thập được chứng cứ đầy đủ để chứng minh hành vi của bên còn lại.
- Khi đã xác định được quyền lợi của mình bị xâm phạm, bên yêu cầu phải gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên còn lại trước một khoảng thời gian hợp lý.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn có bồi thường không?”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Pháp luật không bắt buộc các bên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Các bên có thể công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc không. Nếu không công chứng, chứng thực thì hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa nhà hàng xóm và gia đình chị vẫn có hiệu lực.
Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó:
Thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng
Danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng
Họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; dự thảo hợp đồng, giao dịch
Khoản 3, 4, 5, 6, 7 và khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định về thủ tục công chứng như sau:
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.
