Thưa luật sư, trước khi mất thì vợ chồng tôi có được bố chồng tôi để lại cho 1 mảnh đất, mảnh đất này thì ở quê nên chúng tôi muốn bán lại cho bạn của tôi. Hiện tại thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là tên của bố chồng tôi, để bán mảnh đất đó thì vợ chồng tôi có phải đi sửa lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó hay không? Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa kế như thế nào? để Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa kế thì cần thủ tục và giấy tờ gì không? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa kế? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự 2015
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam gồm nhiều loại Giấy chứng nhận về nhà đất như:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).
Mặc dù áp dụng chung một mẫu Giấy chứng nhận nhưng các loại Giấy chứng nhận được ban hành trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới (không bắt buộc đổi sang Sổ hồng).
Khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thì vẫn kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
Điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
– Khoản 1, điểm c khỏan 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”
– Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa kế
– Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 “trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
– Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:…”.
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được hưởng thừa kế
Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế khi nhân thừa kế là quyền sử dụng đất (UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng, phòng công chứng)
Quy định về việc khai nhận di sản thừa kế khi nhận thừa kế là quyền sử dụng đất
– Trường hợp có di chúc (Di chúc hợp pháp)
+ Người nhận nhận thừa kế tới UBND cấp xã hoặc Văn phòng công chứng, phòng công chứng khai nhận di sản thừa kế
+ UBND xã hoặc Văn phòng công chứng. Phòng công chứng xác nhận vào văn bản khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
– Trường hợp không có di chúc (Được chia theo pháp luật)
+ Trong trường hợp nhiều người cùng hưởng thừa kế quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được về việc phân chia di sản thừa kế thì UBND xã hoặc Văn phòng công chứng, Phòng công chứng xác nhận văn bản chia di săn thừa kế
+ Trong trường hợp các đồng thừa kế có phát sịnh tranh chấp về di sản thừa kế (Không thỏa thuận được việc phân chưa di sản thừa kế) thì sẽ Yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Sau khi được giải quyết xong sẽ tiến hành khai nhận di sản thừa kế
Sau đó, sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.
Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất
– Phiếu yêu cầu công chứng
– Di chúc hoặc Bản án (Quyết định) của Tòa án
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết
– Giấy tờ nhân than của người nhận di sản thừa kế
– Văn bản khai nhận di sản thừa kế
Bước 2: Thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế
Cơ sở để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế
– Có di chúc hợp pháp hoặc Bản án, Quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật
– Biên bản mở di chúc có người chứng kiến và xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất;
– Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế, có xác nhận của UBND cấp xã hoặc Phòng/Văn phòng công chứng về việc hưởng thừa kế.
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất hưởng thừa kế không có tranh chấp
– Đất hưởng thừa kế không bị kê biên để thi hành án, thế chấp
– Đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đai
Khi đăng ký biến động đất đai hưởng thừa kế có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới không?
– Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 trong trường hợp cá nhận, tổ chức hưởng thừa kế quyền sử dụng đất thì được quyền thực hiện thủ tục cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thành phần hồ sơ để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyển sử dụng đất khi hưởng thừa kế
Theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế như sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai
– Di chúc hoặc Bản án, Quyết định của Tòa án
– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có xác nhận của UBND xã hoặc của Văn phòng công chứng, Phòng công chứng
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp có ủy quyền
Thẩm quyền thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế
– Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đối với những nơi đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
– Phòng tài nguyên và môi trường thuộc UBND cấp huyện trong trường hợp chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Thời gian thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế như sau:
– Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Thời gian 10 ngày không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
– Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
Kết quả thực hiện thủ tục
– Việc thừa kế phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
– Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
– Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hưởng thừa kế
– Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ:
+ Mức thuế phải nộp: 10% giá trị bất động sản được nhận thừa kế.
+ Mức lệ phí phải nộp: 0.5% giá trị bất động sản được nhận thừa kế.
+ Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương
+ Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương
Những trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và theo điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC về hướng dẫn luật Thuế thu nhập cá nhân thì những trường hợp sau khi nhận thừa kế là nhà, đất thì không phải nộp thuế, lệ phí trước bạ, cụ thể:
Thừa kế nhà, đất giữa:
+ Vợ với chồng;
+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
+ Ông nội, bà nội với cháu nội;
+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
+ Anh, chị, em ruột với nhau.
– Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa kế”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, tư vấn đặt cọc đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
– Theo quy định tại khoản a Điều 4 Luật đất đai thì trường hợp cá nhân, tổ chức hưởng thừa kế quyền sử dụng đất thì phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”
– Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
– Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
– Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
– Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
– Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
– Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
– Theo quy định tại Khoản 2, khoản 3, Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với với hành vi không đăng ký biến động về đất đai như sau
+ Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
+ Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
+ Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định
