Dạ thưa Luật sư, tôi muốn mua một mảnh đất ở vùng Long An, đại bàn nơi đó hơi hẻo lánh. Tôi muốn đầu tư mua mảnh đất ấy. Nhưng điều làm tôi lo ngại mảnh đất đó liệu có xảy ra tranh chấp với bên nào chưa cũng như có giao dịch ngụy tạo nào gây dối trá vi phạm quy định pháp luật không? Tôi thắc mắc làm cách nào để biết được mảnh đất đó có thuộc trường hợp bị tranh chấp không? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng đến dịch vụ tư vấn và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ về quy định đất đai cũng như chỉ rõ các Căn cứ xác định đất có tranh chấp. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư 34/2014/TT-BTNMT
Đất đang có tranh chấp là gì?
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013).
Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất khi giao dịch
Để kiểm tra tình trạng pháp lý thì người nhận chuyển nhượng nên:
– Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp không có sổ đỏ là người nhận thừa kế đủ điều kiện cấp sổ đỏ và người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, nếu không có sổ đỏ phải có các giấy tờ liên quan đến thừa kế.
– Kiểm tra thời hạn sử dụng đất:
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT , thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận.
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;
+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.
– Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không.
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản.
Có nhiều hình thức để xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất, tuy nhiên để chắc chắn bạn nên khai thác thông tin qua phiếu yêu cầu.
Căn cứ xác định đất có tranh chấp
Xác định tình trạng pháp lý của thửa đất đang có tranh chấp hay không ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai và cả người thứ ba liên quan hoặc những người đang có nhu cầu giao dịch đối tượng là thửa đất.
Ngoài việc pháp luật quy định bắt buộc phải hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện vụ án dân sự, khiếu nại theo thủ tục tố tụng hành chính thì rải rác trong các quy định của pháp luật về đất đai, như: Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013; Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đều có quy định UBND cấp xã là cơ quan xác nhận một thửa đất xác định có hoặc không có tranh chấp.
Do vậy, để xác định tranh chấp đất đai nhanh nhất, bạn có thể tới UBND cấp xã để yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai, nhưng trên thực tế không phải mọi trường hợp có tranh chấp đất đai đều được UBND cấp xã thống kê được bởi có khả năng tranh chấp đất đai không được các bên yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã. Ngoài ra, để chắc chắn, bạn có thể xác định đất tranh chấp bằng cách khảo sát thực địa, tra cứu trực tuyến thông qua website của các Sở Tài nguyên và Môi trường của từng địa phương để biết thêm thông tin chi tiết hơn về bất động sản bạn đang tìm kiếm.
Thủ tục kiểm tra xác định đất có tranh chấp
Việc kiểm tra đất có đang bị tranh chấp sẽ giúp người mua tránh được nhiều rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách 1: Liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất hoặc công chức địa chính xã phường thị trấn nơi có đất.
Cách 2: Tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề.
Cách 3: Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự.
Cách 4: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Điều 11 và Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ, thủ tục xin thông tin đất đai như sau:
Bước 1: Chuẩn bị phiếu yêu cầu
Tổ chức, cá nhân tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC (ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT) hoặc ra xã, phường, thị trấn để xin mẫu.
Bước 2: Nộp phiếu yêu cầu
Hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu tại tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, cơ quan cung cấp thông tin đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo cho người có yêu cầu về số tiền phải nộp.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý những trường hợp không cung cấp thông tin đất đai gồm:
– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu có nội dung không rõ ràng, cụ thể.
– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên, địa chỉ cụ thể của cá nhân.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định pháp luật.
– Không nộp tiền, nếu thuộc trường hợp phải nộp.
Bước 4: Trả kết quả cho người dân
Thời hạn thực hiện được quy định như sau:
– Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ (03 giờ chiều) thì phải cung cấp luôn trong ngày.
– Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì việc cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Lưu ý: Hiện nay, không có mức phí chung cho việc kiểm tra thông tin đất có tranh chấp hay không. Các tỉnh, thành tự quy định mức phí này nên mức thu có sự khác nhau. Tuy nhiên, theo Điều 16 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, phí và chi phí phải trả khi yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai gồm:
– Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;
– Chi phí in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu;
– Chi phí gửi tài liệu (nếu có).
Tại Hà Nội, chưa tính chi phí in ấn, sao chụp, mức thu đối với tổ chức là 300.000 đồng/hồ sơ/lần; Đối với hộ gia đình, cá nhân là 150.000 đồng/hồ sơ/lần.
Tại TP.HCM mức thu là 200.000 đồng/hồ sơ, tài liệu.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Căn cứ xác định đất có tranh chấp“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Dịch vụ làm sổ đỏ nhanh, chuyên nghiệp, giá rẻ
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Quy định tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Đối với trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012) thì thời hiệu khởi kiện không được áp dụng theo (Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015).
Điều này đồng nghĩa với những tranh chấp về quyền sử dụng đất, khi một trong các bên chủ thể nhận thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm vào bất kỳ thời điểm nào thì đều có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật bởi thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này không được xét đến và áp dụng.
Căn cứ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, tùy thuộc vào từng trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất mà không thành thì được giải quyết như sau:
* Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định Bộ luật Tố tụng dân sự
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Như vậy, nếu thuộc trường hợp trên thì chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; ngoài những phương thức như thương lượng, hòa giải mà các bên tranh chấp muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ có cách khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự.
* Được lựa chọn giải quyết tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết theo quy định sau đây:
(1) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự (như trường hợp đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013).
(2) Giải quyết theo con đường hành chính, mà cụ thể là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền:
– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) giải quyết.
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết;
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”.
Theo đó, hòa giải tranh chấp đất đai gồm 02 loại:
Loại 1: Hòa giải tự nguyện (được Nhà nước khuyến khích)
Hòa giải tự nguyện giữa các bên tranh chấp gồm 02 loại, đó là tự hòa giải và thông qua hòa giải cơ sở (người tổ chức hòa giải là hòa giải viên theo quy định Luật Hòa giải cơ sở).
Loại 2: Hòa giải bắt buộc tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp
Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Hòa giải bắt buộc thể hiện ở chỗ nếu tranh chấp đất đai mà không được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì Tòa án sẽ trả đơn khởi kiện khi các bên nộp hồ sơ khởi kiện hoặc UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh từ chối tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai dù thuộc thẩm quyền của những cơ quan này.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:
“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”.
Tóm lại, UBND xã, phường có thẩm quyền tổ chức hòa giải bắt buộc nhưng không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
