Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên rủi ro gì?

Sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Nói cách khác, đây chính là hành vi thay đổi người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Vậy trong trường hợp bên chuyển nhượng đã nhận tiền, bên nhận chuyển nhượng đã cầm sổ đỏ nhưng không thực hiện thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng có hợp pháp không? Người sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận trong trường hợp này ghi tên ai?

Hãy cùng Bộ phận tư vấn đất đai của Luật sư X tìm câu trả lời qua bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết sẽ mang lại những thông tin giá trị cho độc giả.

Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên được không?

Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên là việc làm vi phạm pháp luật, tiềm ẩn đầy rủi ro cao. Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

Trên thực tế, cùng với việc không thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, không sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Cụ thể:

• Bạn tìm được người mua mới nhưng không liên lạc được với người bán cũ và không thể hủy hợp đồng chuyển nhượng đất đai đã ký thì bạn bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận đối với thửa đất đó, sau đó bạn mới ký hợp đồng chuyển nhượng. Đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải chịu phạt hành chính một khoản tiền vì việc đăng ký sang tên mới chậm (Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP).
• Phát sinh trường hợp bạn yêu cầu người chuyển nhượng ký kết văn bản công chứng để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất đã ký và có thể họ sẽ lợi dụng để yêu cầu bạn một khoản lợi ích khó chấp nhận.
• Trong trường hợp xấu nhất, tranh chấp có thể xảy ra sau khi người chuyển nhượng ký văn bản công chứng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất nhưng lại không ký kết hợp đồng chuyển nhượng trước đó với bạn đã bị hủy.

Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không đăng ký sang tên sổ đỏ thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật. Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, điều này có nghĩa là người mua không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, với trường hợp đã chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sang tên thì vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho sau khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định, cụ thể:

Trường hợp 1: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền, cụ thể:

• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất.

Ngoài việc dễ xảy ra tranh chấp, không sang tên được cho người khác và bị phạt tiền thì người bán vẫn phải chịu thuế sử dụng đất nếu cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên. Cụ thể:

Theo Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

• Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
• Đất phi nông nghiệp được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên có bị xử phạt không?

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

Do đó, trường hợp cầm sổ đỏ chuyển nhượng nhưng không sang tên thì bạn sẽ bị phạt tiền.

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Tại khu vực nông thôn:

• Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
• Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.

Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định.

Người bị xử phạt: Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký sang tên sổ đỏ thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).

Thủ tục đăng ký sang tên

Bước 1: Nộp hồ sơ

– Thành phần hồ sơ:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
• Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

– Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

– Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết

– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

– Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 3: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Sang tên sổ đỏ khi người bán đã mất có được không?
• Sang tên sổ đỏ có cần đo lại đất không?
• Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Giá đền bù đất làm đường cao tốc hiện nay là bao nhiêu?” Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thu hồi đất hay tìm hiểu về đơn xin cấp lại sổ đỏ bị mất hiện nay… của chúng tôi. Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp