Chào Luật sư, trước đây tôi có mua đất nhưng vì lý do cá nhân nên tôi không thể đứng tên trên sổ đỏ. Do đó, tôi có nhờ em vợ đứng tên dùm. Bây giờ vợ chồng tôi sắp ly hôn nên tôi muốn đòi lại đất của tôi. Tôi có nói chuyện nhưng anh ta không trả và có ý lấy luôn đất của tôi. Cách lấy lại đất khi nhờ người khác đứng tên thế nào? Có thể khởi kiện ra Tòa án để lấy lại đất khi nhờ người khác đứng tên không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Luật sư X xin được tư vấn cho bạn như sau:
Quy định pháp luật về sổ đỏ như thế nào?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
- Đây là cơ sở, là căn cứ để nhà nước xác lập quyền quản lý đất đai đối với mỗi chủ thể sử dụng đất, đồng thời là căn cứ để chứng nhận người đứng tên trên sổ đất là người được quyền sử dụng đất.
- Là căn cứ để nhà nước theo dõi các biến động, kiểm soát các giao dịch về đất đai.
- Là căn cứ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời cũng là cơ sở để nhà nước thực hiện đền bù khi nhà nước thu hồi đất.
- Là điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình, như là chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, để thừa kế quyền sử dụng đất…
Cách lấy lại đất khi nhờ người khác đứng tên thế nào?
Hiện nay, pháp luật đất đai không định nghĩa hoặc không quy định thủ tục, trình tự về việc nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy tờ ghi nhận tài sản là đất đai. Do đó, việc vợ chồng bạn nhờ A đứng tên trên sổ đỏ xác nhận quyền sở hữu đối với đất đai, nhà cửa đã tiềm ẩn rủi ro pháp lý (do pháp luật không quy định).
Một số rủi ro pháp lý mà vợ chồng bạn có thể phải chịu khi nhờ A đứng tên “hộ” trên tài sản là bất động sản như có thể bị A bán tài sản của mình mà khó có thể ngăn cản nếu không có kiến thức chuyên môn đủ để xử lý hoặc nếu A mất thì tài sản này được chia thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự hoặc A có thể được nhận đền bù bồi thường nếu trong trường hợp tài sản là đất đai, nhà cửa của vợ chồng bạn bị Nhà nước thu hồi,…
Tại thời điểm hiện tại, vợ chồng bạn đang phải chịu một trong những rủi ro đó: Bị A bán tài sản của mình mà không thể có cách nào ngăn cản kịp thời để bảo vệ tài sản của mình.
Hướng dẫn đòi lại đất khi người khác đứng tên như thế nào?
Căn cứ thêm khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Bên cạnh đó, tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất“
Do đó, trong trường hợp bạn để người khác đứng tên hộ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã sang tên trên sổ đỏ thì đương nhiên người được pháp luật công nhận chủ sở hữu là người đứng tên trên sổ đỏ.
Nếu muốn đòi lại đất bạn cần thực hiện theo trình tự thủ tục như thế nào?
– Hai bên tự thỏa thuận
– Hai bên đã được UBND can thiệp hòa giải tại cơ sơ, có lập biên bản hòa giải;
– Gửi đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất tòa lạc, có đính kèm biên bản hòa giải tại cơ sở để yêu cầu giải quyết.
Nhưng vì việc bạn nhờ người khác đứng tên hộ, hay cho người khác ở nhờ,… là giao dịch dân sự, thì bạn có nghĩa vụ phải đưa ra các bằng chứng chứng minh có sự thỏa thuận giữa hai bên và đối với trường hợp cho ở nhờ bạn phải có bằng chứng chứng minh trước đây bạn là chủ sở hữu hợp pháp.
Các trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay ra sao?
Trường hợp 1: Đòi lại quyền sử dụng đất đất đối với tranh chấp do nhờ người khác đứng tên hộ
– Lúc này bạn cần thỏa thuận với người đứng tên hộ để họ tự nguyện trả lại phần đất mà bạn đã nhờ họ đứng tên
– Trường hợp, người đứng tên hộ cố tình không trả lại phần đất do mình đứng tên hộ thì bạn có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp đó để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.
– Nếu hòa giải không thành bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết.
– Lúc này bạn phải đưa ra các bằng chứng như: Thỏa thuận ban đầu giữa hai bên về nhờ đứng tên hộ, người làm chứng,…để tòa án xem xét giải quyết
Trường hợp 2: đòi lại quyền sở dụng đất đối với tranh chấp quyền sử dụng đất cho ở nhờ, sau đó chuyển quyền sở hữu.
– Việc thỏa thuận cho mượn quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mượn tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2015.
Do đó, khi có tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết thì TAND áp dụng các quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mượn tài sản để giải quyết.
Tuy nhiên về nguyên tắc, nếu bên có đất cho mượn phải chứng minh được mình vẫn thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người có quyền sử dụng đất (kê khai, đứng tên trong sổ địa chính và thực hiện các quyền năng khác) thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại đất cho mượn của bên có đất cho mượn và bên có đất cho mượn phải thanh toán cho bên mượn chi phí làm tăng giá trị của đất đó, nếu các bên có thỏa thuận.
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trang trại sang đất thổ cư
- Diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất
- Tại sao phải chuyển sổ đỏ sang sổ hồng?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết Luật sư tư vấn luật đất đai về “Cách lấy lại đất khi nhờ người khác đứng tên thế nào?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến tra cứu quy hoạch đất của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833.101.102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nhờ nên chọn những người tin tưởng, thân thiết để nhờ cậy. Hai người sẽ tiến hành lập một văn bản thỏa thuận với các nội dung:
Nội dung thỏa thuận: hai bên thỏa thuận về việc nhờ cậy, thuê đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có tồn tại;
Thời điểm phát sinh, mục đích hợp đồng;
Các điều khoản về chi phí thù lao đứng tên để thể hiện đây là một công việc có lợi ích vật chất;
Các điều khoản về chi phí mua bán, xây dựng, thanh toán căn nhà;
Các điều khoản về hoàn trả, chi phí hoàn trả (nếu có);
Các mức phạt và chế tài.
Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, bạn không cung cấp thông tin cho chúng tôi về hợp đồng tặng cho bất động sản giữa ba mẹ bạn và bạn, nhưng điều đó không còn quan trọng khi ba mẹ bạn đã thực hiện thủ tục sang tên nhà và đất cho bạn một cách hợp pháp. Kể từ thời điểm bạn được cấp sổ hồng đứng tên bạn thì bạn đã trở thành chủ sở hữu đối với căn nhà và chủ sử dụng đối với mảnh đất trống được tặng cho đó. Khi đó hợp đồng tặng cho bất động sản đã có hiệu lực pháp luật, ba mẹ bạn không có quyền đòi lại nhà và đất đã tặng cho bạn.
Tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người đứng tên trên Sổ đỏ được hưởng các quyền lợi sau:
– Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
– Được Nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp;
– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
– Được chuyển đổi, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
