Xin chào Luật sư, hiện nay tôi đang có một mảnh đất và tôi muốn chuyển nhượng, sang tên đất này cho một người khác, tôi có thắc mắc chưa rõ về quy định pháp luật, mong được luật sư tư vấn giải đáp giúp. Cụ thể là tôi thắc mắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ cần phải tiến hành đóng những loại thuế, phí nào? Và pháp luật quy định các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng đất là trường hợp nào hiện nay? Mong luật sư hỗ trợ, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi, Tư vấn luật đất đai sẽ giải đáp cho bạn tại nội dung sau đây, mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng các loại thuế, phí nào?
Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài các nghĩa vụ trong hợp đồng, các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán 04 loại phí, lệ phí sau đây:
1. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được sẽ do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
– Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
2. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.
3. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.
4. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
anh có thể tham khảo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào giá trị tài sản chuyển nhượng.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phí công chứng.
Bên nào phải đóng thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo như quy định của pháp luật hiện hành, thì các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ phải đóng thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như phí, lệ phí khác).
Vì pháp luật không có quy định nào bắt buộc bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí thay cho bên kia.
Chỉ riêng mỗi việc nộp lệ phí trước bạ thì được quy định như sau:
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thỏa thuận bên chuyển nhượng đất là bên thực hiện các nghĩa vụ tài chính như các loại phí, lệ phí thì theo quy định tại Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, bên chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền.
Các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng đất
Thuế là công cụ góp phần điều chỉnh các mục tiêu kinh tế vĩ mô: Góp phần thực hiện chức năng kiểm kê, kiểm soát, quản lý hướng dẫn và khuyến khích phát triển sản xuất, mở rộng lưu thông đối với tất cả các thành phần kinh tế theo hướng phát triển của kế hoạch nhà nước, góp phần tích cực vào việc điều chỉnh các mặt mất cân đối lớn trong nền kinh tế quốc dân. Theo đó mà khi chuyển nhượng đất sẽ cần đóng thuế, tuy nhiên pháp luật cũng có quy định những trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng đất, cụ thể như sau:
Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 Luật về thuế sửa đổi 2014 quy định về các trường hợp được miễn thuế như sau:
“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.
8. Thu nhập từ kiều hối.
9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.
11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:
a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;
b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.
12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.
13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.
14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này.
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Các trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng đất“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Tại Điều 459 BLDS năm 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đây là một loại bất động sản nên cần phải đăng ký quyền sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích bảo vệ một cách tốt nhất quyền lợi của mình. Khi có tranh chấp xảy ra thì đây sẽ là căn cứ để xác minh tính hợp pháp và ngay tình đối với loại tài sản này.
Có thể thấy rõ mục đích của việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là để chứng minh quyền sở hữu đối với người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ…
Ngoài ra việc đăng ký sẽ giúp cho Nhà nước có thể dễ dàng hơn trong việc kiểm soát, quản lý và quy hoạch.
