Các loại đất trên sổ đỏ

Thưa luật sư nhà tôi có một mảnh đất, mảnh đất này trước đó thì nhà tôi để trồng cây ăn quả. Bây giờ tôi muốn xây nhà, và diện tích nhà thì có diện tích rộng hơn so với nhà trước. Tôi muốn hỏi luật sư nếu trước đó mảnh đất dùng để trồng cây thì bây giờ tôi muốn xây nhà thì có cần phải làm thủ tục, giấy tờ gì không? Các loại đất trên sổ đỏ được quy định như thế nào? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Các loại đất trên sổ đỏ? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013

Khái niệm Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hoặc giấy đỏ hoặc bìa đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Theo quy định của Chính phủ thì sổ đỏ cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn). Loại đất có thể được cấp sổ đỏ khá đa dạng, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở tại nông thôn. Đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình nên khi chuyển nhượng cần có chữ ký của các thành viên trên 18 tuổi.

Theo điều 3 luật đất đai 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Thông tin trên sổ đỏ gồm những gì?

Giấy chứng nhận (sổ đỏ) gồm có 4 trang có in hoa văn trống đồng và có màu hồng cánh sen. Đây được gọi là phôi Giấy chứng nhận. Và thêm 1 Trang bổ sung có nền màu trắng. Mỗi trang của sổ đỏ sẽ có kích thước là 190mm x 265mm gồm những nội dung theo quy định của pháp luật như sau:

Trang 1 của Giấy chứng nhận

Trang 1 gồm những thông tin sau:

• Có dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ và có Quốc hiệu, Quốc huy.
• Mục I bao gồm nội dung về Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thông tin số phát hành Giấy chứng nhận (hay còn gọi là số seri) bao gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 4 chữ số có màu đen.
• Dấu nổi của Bộ Tài Nguyên và Môi trường trên trang. 

Trang 2 của Giấy chứng nhận

Những thông tin trên trang 2 sẽ được in chữ màu đen gồm:

• Mục II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: ở mục này sẽ có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và mục ghi chú. 
• Thông tin về ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận.
• Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận. 

Trang 3 của Giấy chứng nhận

Những nội dung trong trang 3 in chữ màu đến bao gồm những thông tin sau:

•  Mục III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Mục IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

Trang 4 của Giấy chứng nhận

Những nội dung trong trang 4 in chữ màu đến bao gồm những thông tin sau:

• Nội dung tiếp theo của mục  IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
• Nội dung lưu ý với những người được cấp Giấy chứng nhận.
• Mã vạch.

Trang bổ sung của Giấy chứng nhận

Những nội dung trong trang bổ sung in chữ màu đến bao gồm những thông tin sau:

• Có dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”
• Thông tin về số hiệu thửa đất.
• Thông tin số phát hành của Giấy chứng nhận.
• Thông tin số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
• Mục IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận giống như thông tin của trang 4 Giấy chứng nhận. 

Quy trình làm sổ đỏ như thế nào?

Việc làm sổ đỏ sẽ có rất nhiều trường hợp khác nhau. Thông thường quy trình làm sổ đỏ sẽ có những bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trấn để chuyển hồ sơ lên Ủy ban huyện hoặc nộp trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Bước 2: Ủy ban nhân dân huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ và gửi phiếu hẹn nhận kết quả.
• Bước 3: Chuyển hồ sơ đến Phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
• Bước 4: Thẩm định hồ sơ và xác minh về thực địa. Nếu có thể thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn sẽ tiến hành xác nhận về tình trạng sử dụng đất và tình hình có xảy ra tranh chấp đất hay không. 
• Bước 5: Nếu xem xét đủ điều kiện thì Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất sẽ xác nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
• Bước 6: Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất sẽ tiến hành chuyển kết quả UBND huyện, xã để trả lại cho người sử dụng đất. 

Căn cứ pháp luật để xác định loại đất

Theo quy định tại Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định về việc căn cứ xác định loại đất như sau:

“Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Theo đó tại khoản 1 Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định việc xác định loại đất căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp từ trước ngày 10 tháng 12 năm 2009. Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất mà bạn mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1993 và trên đó xác định thửa đất này là đất thổ cư (ký hiệu T trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vậy theo Luật Đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp từ năm 1993 chính là căn cứ xác định loại đất của mảnh đất này. 

Bản đồ 299 được lập ra dựa trên Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 10 tháng 11 năm 1980 về “Công tác đo đạc, phân hàng và đăng ký ruộng đất trong cả nước” Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các ngành, các cấp tiến hành công tác đo đạc, lập bản đồ phân loại đất, phân hạng đất canh tác và đăng ký, thống kê tình hình sử dụng ruộng đất trong cả nước. Vì vậy, có thể thấy sự sai khác về loại đất này giữa hai loại giấy tờ này đã có từ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993.

Có thể thấy rằng hồ sơ địa chính bao gồm những loại giấy tờ giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý toàn bộ đất đai thuộc phạm vi quản lý, bao gồm cả đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại đất khác. Những nội dung quản lý đối với đất là rất rộng, trong đó có những thông tin quan trọng về kích thước, hình thể, vị trí- góc, cạnh, mặt tiếp giáp của thửa đất như bạn có nêu. Do đó, trong mối quan hệ với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hồ sơ địa chính mang tính chất là “hồ sơ gốc”, tình trạng của thửa đất luôn phải được quản lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính cho dù người sử dụng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi vậy, về nguyên tắc nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm diện tích, hình thể, phân loại của thửa đất cần được xác định một cách chính xác và phù hợp với những nội dung đã được ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Do đó khi nội dung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự khác biệt với hồ sơ địa chính thì phải áp dụng theo hồ sơ địa chính.

Theo đó, khi có sự sai lệch giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cụ thể trong trường hợp của gia đình bạn ở đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước phải đính chính hoặc thu hồi giấy chứng đã cấp theo điểm d khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013 về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp quy định như sau:

“d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Các loại đất trên sổ đỏ theo quy định hiện hành

Cụ thể theo điều 10 luật đất đai 2013 của Việt Nam có quy định về phân loại đất thì, nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác như dưa hấu, đậu, ngô…;

Đất trồng cây lâu năm như cây vải, nhãn, thanh long,…;

Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên nhưng được Nhà nước giao đất này cho các tổ chức nhằm mục đích quản lý bảo vệ và phát triển rừng; Đất rừng phòng hộ bao gồm các đất rừng bảo vệ nguồn nước, tránh sạt lở đất, đất rừng đầu nguồn,…;

Đất rừng đặc dụng với các mục đích bảo tồn thiên nhiên, bảo vệ gen thực động vật, nghiên cứu khoa học, rừng quốc gia,…; Đất nuôi trồng thủy sản là những phần có mặt nước như ao, hồ, sông, ngòi,…;

Đất làm muối là phần diện tích đất trong quy hoạch để sản xuất muối được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Đất nông nghiệp khác bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. 

Đối với đất phi nông nghiệp được quy định bao gồm: Các khu đất dùng để xây dựng (đất nhà ở, cơ quan, cơ sở văn hóa xã hội, y tế, trường học,…);

Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm);

Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (đường bộ, hàng không, hàng hải), thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông, đất chợ, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

Đất phi nông nghiệp khác như đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.

Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, các loại đất trên sổ đỏ bao gồm: Các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp trừ các loại đất rừng; Đất ở, đất khu sản xuất công nghiệp, khu chế xuất, và một số loại đất khác.

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Các loại đất trên sổ đỏ“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến dịch vụ khác liên quan như tư vấn pháp lý về gia hạn thời hạn sử dụng đất ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline:0833.102.102.  Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Mời bạn xem thêm:

• Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
• Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp