Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi đang muốn về quê mở một trang trại nuôi gà, do phần đất mà gia đình tôi hiện có hơi nhỏ nên chúng tôi muốn thuê thêm mảnh đất bên cạnh nữa để mở rộng quy mô trang trại. Mảnh đất mà chúng tôi định thuê này thuộc phần đất của nhà ông A nên việc thuê đất này của chúng tôi là giữa cá nhân với cá nhân. Luật sư cho tôi hỏi là việc “Cá nhân thuê đất của cá nhân” thì được thực hiện như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có toàn quyền sử dụng với mảnh đất đó như có thể chuyển nhượng, tặng cho hay cho thuê đất. Vậy vấn đề cá nhân cho thuê đất được pháp luật quy định như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu ngay nhé.
Quy định về cá nhân cho thuê đất như thế nào?
Cho thuê đất là một trong các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Người sử dụng đất được thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất được quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện trên.
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, nhưng việc công chứng hoặc chứng thực này không yêu cầu bắt buộc mà chỉ là yêu cầu của một trong các bên. Nhưng thực ra nếu công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo quyền lợi của mình nhé.
Cá nhân có được cho thuê đất không?
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai; điều kiện thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai; trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự, không được cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai.
Như vậy, cá nhân được cho thuê đất.
Cá nhân thuê đất của cá nhân ra sao?
Trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm có:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
- Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
- Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.
Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Cá nhân cho thuê đất đối với một cá nhân khác có phải đăng ký biến động đất đai không?
Tại Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:
“Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Các trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
[…]
đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất;
[…]
Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
[…]
c) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
[…]”
Tại điểm b khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BNTNMT cũng có quy định như sau:
“Điều 20. Trang Giấy chứng nhận thể hiện nội dung xác nhận thay đổi
[…]
Trang bổ sung Giấy chứng nhận quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp sau đây:
[…]
b) Cho thuê, cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
[…]”
Theo đó, việc xác nhận khi đăng ký biến động khi đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất đối với chỉ với doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Không áp dụng cho trường hợp hợp đồng cho thuê lại giữa cá nhân với cá nhân.
Như vậy, trong trường hợp này không cần phải làm các thủ tục về đăng ký biến động theo luật định. Các bên chỉ lập cần hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất (có thể lựa chọn việc công chứng hoặc không) với các điều khoản thỏa thuận không trái với luật định là được. Các bên có thể đàm phán, thống nhất và lập thêm hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất theo nhu cầu và mong muốn của các bên.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Cá nhân thuê đất của cá nhân“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như chia thừa kế nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Quy định về cá nhân cho thuê đất tại Điều 56 Luật đất đai 2013 như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, có thể thấy, cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực, chỉ theo yêu cầu của các bên, thì các bên có thể thực hiện việc công chứng. Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, nên pháp luật Việt Nam quy định cụ thể những hợp đồng có đối tượng là loại tài sản này phải được thực hiện theo đúng hình thức, và tiến hành đăng ký biến động tại cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo giao dịch có hiệu lực.
Tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
[…]
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
[…]”
Có thể thấy, việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.
