Xin chào Luật sư X. Tôi là Hoàng Hiền, tôi 35 tuổi và hiện đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Điện Biên Phủ. Tôi có thắc mắc như sau: Tôi có một mảnh đất chị N thuê. Chúng tôi chuẩn bị ký kết hợp đồng cho thuê đất. Tuy nhiên, chị N muốn tôi phải xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho chị ý xem. Do là lần đầu tiếp xúc với các thủ tục luật đất đai nên tôi không biết rằng cá nhân cho thuê đất có phải xuất hóa đơn không? Cá nhân cho thuê đất có phải nộp thuế không? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Luật sư tư vấn luật đất đai xin được tư vấn cho bạn về vấn đề “Cá nhân cho thuê đất có phải xuất hóa đơn không?” như sau:
Cơ sở pháp lý
- Thông tư 39/2014/TT-BTC;
- Nghị định 139/2016/NĐ-CP;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Cho thuê đất là gì?
Cho thuê đất là một trong các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013
Cho thuê đất được thể hiện dưới dạng hợp đồng cho thuê. Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác, trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.
Điều kiện cho thuê đất là gì?
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, người sử dụng đất được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện trên.
Cá nhân cho thuê đất có phải nộp thuế không?
Theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP, cá nhân chỉ phải đóng thuế khi có doanh thu tính thuế từ 100 triệu/năm, tức là cá nhân cho thuê nhà có doanh thu dưới 100 triệu/năm thì cá nhân kinh doanh không phải đóng thuế cá nhân hoạt động kinh doanh. Như vậy, Như vậy, trường hợp cá nhân phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản mà tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải kê khai, nộp thuế GTGT và thuế TNCN, kể cả trường hợp thời hạn cho thuê trên hợp đồng không đủ 12 tháng của năm dương lịch.
Đối với cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà với doanh thu tính thuế trên 100 triệu đồng mức thu lệ phí môn bài được tính dựa trên doanh thu như sau:
+ Doanh thu trên 100 – 300 triệu đồng/năm mức nộp thuế là: 300.000 đồng/năm.
+ Doanh thu trên 300 – 500 triệu đồng/năm mức nộp thuế là: 500.000 đồng/năm.
+ Doanh thu > 500 triệu đồng/năm mức nộp thuế là: 1.000.000 đồng/năm.
Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế x với tỷ lệ thuế GTGT;
Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế x tỷ lệ thuế TNCN.
Doanh thu tính thuế bao gồm thuế từ hoạt động kinh doanh cho thuê nhà: tiền bán hàng + tiền cung ứng dịch vụ + tiền gia công + tiền hoa hồng. Đối với trường hợp cá nhân kinh doanh nộp thuế khoán có sử dụng hóa đơn thì doanh thu được tính từ doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.
Theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC thì ngành nghề kinh doanh cho thuê nhà có tỷ lệ % tính thuế GTGT là 5%, tỷ lệ % tính thuế thu nhập cá nhân là 5%.
Cá nhân cho thuê đất có phải xuất hóa đơn không?
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 Thông tư số 39/2014/TT-BTC (hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP) quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, cụ thể:
“1. Cơ quan thuế cấp hóa đơn cho các tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ và cá nhân không kinh doanh nhưng có phát sinh hoạt động bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ cần có hóa đơn để giao cho khách hàng.
Trường hợp tổ chức không phải là doanh nghiệp, hộ cá nhân không kinh doanh bán hàng hóa, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng hoặc thuộc trường hợp không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng thì cơ quan thuế không cấp hóa đơn.”
Căn cứ vào quy định trên, việc bán hóa đơn cho cá nhân có hoạt động cho thuê nhà được chia làm 2 trường hợp:
+ Trường hợp 1: Cá nhân cho thuê đất với mức doanh thu đến ngưỡng phải chịu thuế GTGT (doanh thu trên 100 triệu đồng/năm – Thông tư số 119/2014/TT-BTC). Trường hợp này Cơ quan Thuế sẽ cấp hóa đơn lẻ theo từng số cho cá nhân có nhà cho thuê để xuất cho doanh nghiệp để doanh nghiệp tính vào chi phí hợp lý có kèm theo hợp đồng thuê đất và chứng từ thanh toán.
+ Trường hợp 2: Cá nhân cho thuê đất với mức doanh thu chưa đến ngưỡng chịu thuế GTGT. Cơ quan thuế sẽ không cấp hóa đơn lẻ cho cá nhân có đất cho thuê, doanh nghiệp đi thuê nhà lập bảng kê 01/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT-BTC kèm theo các chứng từ liên quan như hợp đồng thuê đất, chứng từ thanh toán… để tính vào chi phí hợp lý.
Tuy nhiên, theo quy định của Thông tư số 96/2015/TT-BTC, quy định về tính vào chi phí hợp lý khi thuê tài sản của cá nhân không còn quy định bắt buộc phải có hóa đơn. Cơ quan Thuế sẽ không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê kể cả trường hợp doanh thu thuế trên 100 triệu đồng/năm. Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân (nếu có trong trường hợp bên thuê là người nộp thuế thay), không phải lập Bảng kê theo mẫu số 01/TNDN tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC…
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê đất không thể xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khách hàng được mà chỉ được sử dụng hóa đơn bán hàng và tính thuế theo phương pháp trực tiếp khi hoạt động bán hàng hoặc cung cấp dịch vụ.
Hồ sơ xin cấp hóa đơn với hộ kinh doanh cá thể
Cá nhân chuẩn bị một bộ hồ sơ xin cấp như sau:
– Đơn đề nghị mua bán hóa đơn quy định tại Thông tư số 39/2014/TT-BTC.
– Giấy phép kinh doanh đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho cá nhân kinh doanh theo hộ kinh doanh cá thể.
– Bản cam kết mẫu số CK01/AC kèm theo Thông tư số 39/2014/TT-BTC.
– Bản sao công chứng, chứng thực chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu của người đề nghị và người được ủy quyền.
– Giấy ủy quyền.
– Con dấu vuông của tổ chức hoặc hộ kinh doanh cá thể.
Khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người xin cấp hóa đơn đến nộp tại Chi cục Thuế.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Nghị định số 139/2016/ND-CP quy định về hộ kinh doanh chịu thuế khi có hoạt động kinh doanh.
Cá nhân phải đóng thuế khi có doanh thu tính thuế từ 100.000.000 đồng/năm. Tức là, dưới 100.000.000 đồng/năm cá nhân kinh doanh không phải đóng thuế cá nhân hoạt động kinh doanh.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Quy định kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở năm 2023
- Đất vườn lâu dài là gì?
- Mẫu đơn khiếu nại tranh chấp đất đai mới năm 2023
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Cá nhân cho thuê đất có phải xuất hóa đơn không?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến chia thừa kế đất hộ gia đình. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất
Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.
Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.
Thời gian thực hiện: Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm có:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.
Thủ tục kê khai thuế cho thuê đất trực tuyến dành cho người mới là cá nhân hoặc hộ gia đình trong 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: chưa có mã số thuế
Truy cập vào: http://canhan.gdt.gov.vn/
Nhấp vào “ĐĂNG KÝ THUẾ LẦN ĐẦU”, sau đó chọn tiếp “KÊ KHAI VÀ NỘP HỒ SƠ”.
Chọn nhóm đối tượng thích hợp và điền tờ khai.
Ấn tiếp tục để được chuyển đến trang nhập thông tin định danh gồm mẫu tờ khai, tên người nộp thuế, loại giấy tờ, số, ngày cấp, email.
Nhập chi tiết các chỉ tiêu trên tờ khai đăng ký.
Hoàn tất kê khai và kiểm tra lại thông tin đã nhập.
Kiểm tra trạng thái hồ sơ trong thư mục “TRA CỨU HỒ SƠ” sau đó chờ hướng dẫn tiếp theo.
Sau khi hoàn tất, người đóng thuế mang hồ sơ giấy tới cơ quan thuế để nhận giấy chứng nhận hoặc thông báo.
Trường hợp 2: đã có mã số thuế
Tương tự như TH1, người đóng thuế cho thuê nhà cũng thực hiện trình tự qua các bước. Cụ thể:
Truy cập vào: http://canhan.gdt.gov.vn/
Nhấp vào “ĐĂNG NHẬP” bên góc trên phải.
Nhập đúng mật khẩu đã đăng ký giao dịch với cơ quan thuế.
Sau khi đăng nhập thành công, sẽ hiện ra đầy đủ các chức năng trên thanh công cụ.
Chọn “ĐĂNG KÝ THUẾ”, tiếp “KÊ KHAI VÀ NỘP HỒ SƠ ĐĂNG KÝ THUẾ”.
Chọn mẫu “03-ĐK-TCT” dùng cá nhân, cá nhân kinh doanh hay hộ gia đình.
Điền và tiếp tục làm theo hướng dẫn.
