Bố mẹ bán đất con cái có phải ký không?

Đất đai là một loại tài sản vô cùng quý giá và được quản lý chặt chẽ bởi Nhà nước, bởi vậy nên khi người sử dụng đất muốn thực hiện các thủ tục mua bán, thừa kế, tặng cho đất đai đều phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc bán đất?, để được bán đất thì cần phải đáp ứng điều kiện gì và ” Bố mẹ bán đất con cái có phải ký không”?. Để hiểu rõ hơn về những vấn đề này, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất hơn 300 mét vuông do ông bà tôi để lại, trên giấy chứng nhận của mảnh đất đó có ghi chủ sở hữu là hộ gia đình. Hiện tại thì 2 anh em tôi đi làm ăn xa ít khi về nhà nên cũng không để ý đến mảnh đất đó lắm. Tuần trước khi chúng tôi về nhà thì mới biết là bố mẹ tôi đã bán mảnh đất đó và đang làm thủ t ục chuyển nhượng mà không hề hỏi ý kiến của hai anh em tôi. Luật sư cho tôi hỏi là bố mẹ bán đất con cái có phải kí không ạ?. Trường hợp 2 anh em tôi không đồng ý bán thì bố mẹ tôi có được bán mảnh đất đó hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Quy định của pháp luật về bán đất

Bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của mình cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ phải trả tiền cho bên bán theo mức mà các bên thỏa thuận và trong phạm vi pháp luật cho phép. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.

Theo đó, ta có thể thấy đặc điểm hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai như sau:

• Về chủ thể, hoạt động này diễn ra giữa chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể có nhu cầu muốn có được quyền sử dụng đất đó thông qua hoạt động mua bán.
• Đối tượng chuyển nhượng, mua bán ở đây là quyền sử dụng đất.
• Nội dung chuyển nhượng, mua bán đất đai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyên giao quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải tuân theo các nguyên tắc sau:

+, Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có thể chuyển quyền sử dụng đất.

+,Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên được thỏa thuận về nội dung Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các nội dung phải phù hợp với quy định của Pháp luật cũng như Bộ luật dân sự.

+, Bên được chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện để bán đất là gì?

Khoản 1 và khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của người có đất. Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra một số trường hợp ngoại lệ mà việc mua bán, chuyển nhượng đất đai vẫn được phép thực hiện dù đất chuyển nhượng, mua bán không đáp ứng được điều kiện này.

– Đất là đối tượng chuyển quyền không có tranh chấp.

Đất có tranh chấp nghĩa là các bên đang có có mâu thuẫn, xung đột với nhau về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể là bất kỳ dạng tranh chấp nào như: tranh chấp ranh giới đất liền kề; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp lối đi chung;…. Nếu các bên có đất chưa giải quyết xong những tranh chấp này thì việc chuyển nhượng, mua bán đất đai không được phép thực hiện.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế đảm bảo thi hành án của người nghĩa vụ theo bản án, quyết định của Tòa án. Quy định như vậy là nhằm hạn chế trường hợp người có tài sản trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ liên quan đến tài sản của mình. Nếu quyền sử dụng đất đã bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì chỉ khi quyết định kê biên bị hủy bỏ do người có nghĩa vụ phải thi hành án đã thi hành xong bản án, quyết định Tòa án, hoặc khi xét thấy việc kê biên không còn cần thiết nữa thì việc chuyển nhượng, mua bán đất đai mới được thực hiện.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành gồm hai dạng chính: đất sử dụng ổn định lâu dài (đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;…) và đất sử dụng có thời hạn (đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất;…). Đất nếu đã hết thời hạn sử dụng, không được gia hạn thì không được phép chuyển nhượng, mua bán đất đai.

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…

Bố mẹ bán đất con cái có phải ký không?

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Tuy nhiên, người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.

Như vậy, khi Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì cha mẹ chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.

Thủ tục bán đất như thế nào?

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

–  Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);

+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)

+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:

Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)

– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)

– Tờ khai lệ phí trước bạ

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua

Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ sang tên gồm:

– Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.

– Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.

Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Bố mẹ bán đất con cái có phải ký không” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Mời bạn xem thêm:

• Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
• Đất của mình bị cấp sổ cho người khác phải làm thế nào?
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp