Dạ thưa Luật sư, tôi là chủ hộ trong hộ khẩu nhưng tôi dự định bán mảnh đất phía sau nhà. Tôi không biết để hoàn tất thủ tục bán đất tôi có phải cần đến chữ ký của những người trong hộ khẩu gia đình tôi không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về đất đai cũng như làm sáng tỏ vấn đề Bán đất có cần chữ ký của người trong hộ khẩu. Mời bạn đón đọc ngay nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Chức năng của sổ hộ khẩu
Xác định nơi cư trú
Sổ hộ khẩu thể hiện nơi cư trú của cá nhân thường xuyên sinh sống. Trong một vài trường hợp, nếu không xác định được nơi ở thì sổ hộ khẩu chính là bằng chứng ghi nơi cư trú người đó đang sinh sống.
Quyền chuyển nhượng, mua bán và sở hữu đất
Để thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đất, sổ hộ khẩu là một giấy tờ chứng nhận, văn bản pháp lí trong trường hợp nhận thừa kế. Nó còn đảm bảo thi hành án cho các trường hợp liên quan đến quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất…
Các thủ tục hành chính và giấy tờ
Sổ hộ khẩu là một giấy tờ pháp lí, vì vậy nó rất cần thiết trong quá trình thực hiện các thủ tục như đăng kí thường trú, tạm trú, chuyển tách hộ khẩu, cấp đổi sổ hộ khẩu, xóa hay xác nhận đăng kí thường trú… Ngoài ra, các thủ tục hành chính liên quan giấy phép kinh doanh, đăng kí kết hôn, hộ chiếu, chứng minh nhân dân, khai sinh, khai tử hay hồ sơ xin việc… đều cần đến hộ khẩu làm giấy tờ chứng thực.
Sổ đỏ cấp cho cá nhân và Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình
Luật Đất đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) có thể được cấp cho hộ gia đình hoặc cấp cho cá nhân.
Sổ đỏ cấp cho cá nhân thì trên Sổ chỉ ghi tên của cá nhân đó và chỉ cá nhân mới là chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản. Trên thực tế, Sổ đỏ ghi tên cá nhân thường được cấp ở khu vực đô thị.
Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên trên Sổ là người đại diện của hộ gia đình, thường là chủ hộ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc về tất cả thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai giải thích thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Bán đất có cần chữ ký của người trong hộ khẩu không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì người đứng tên trên giấy chứng nhận là người đại diện của hộ gia đình thường thì sẽ là chủ hộ. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu về tài sản gắn liền với đất thuộc về tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Căn cứ theo Khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 có giải thích về thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có cùng quan hệ hôn nhân, cùng huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình và đang sống chung và đang có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận về quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng về đất.
Việc sở hữu tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo về quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra những tranh chấp trong gia đình. Căn cứ theo Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tài sản chung của hộ gia đình được quy định cụ thể như sau:
- Tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên khối tài sản và những tài sản khác được xác lập về quyền sở hữu theo quy định.
- Việc chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt về tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Nếu tài sản là bất động sản, động sản thì sẽ đăng ký, tài sản sẽ là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình và phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người chưa thành niên nên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Khi thực hiện các thủ tục về việc sang tên đất đứng tên về hộ gia đình cho cá nhân cần có sự đồng ý của những thành viên còn lại có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc xác định vợ hoặc chồng ai là người thuộc quyền sở hữu chung trên được căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình. Theo đó những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất đã được cấp giấy và vợ hoặc chồng của những người đó (đã thực hiện đăng ký kết hôn) thì họ đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
Như vậy, căn cứ theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định khi thực hiện các giao dịch về mua bán đất các hợp đồng hay các văn bản liên quan của hộ gia đình sẽ phải được người có tên trên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên.
Ngoài ra những người có tên trên Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền sẽ chỉ được thực hiện việc ký kết hợp đồng hay văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đồng ý đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, để biết bán nhà có cần chữ ký của người trong hộ khẩu hay không phải tùy thuộc vào tình huống cụ thể đó là sổ đỏ cấp cho cá nhân hay sổ đỏ cấp cho hộ gia đình.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Bán đất có cần chữ ký của người trong hộ khẩu” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất,chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất 2022 ra sao?
- Mua bán đất có bắt buộc thanh toán qua ngân hàng không năm 2022?
- Mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam theo quy định năm 2022?
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp cha mẹ bán đất cần chữ ký của con
Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ ông/bà” thì quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ bao gồm cả cha mẹ và các con. Trường hợp này, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015.
Tuy nhiên chúng ta cần lưu ý, để được xác định là thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng 02 điều kiện sau:
– Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
– Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
Như vậy, nếu con sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì dù là đất cấp cho hộ gia đình thì cũng không có quyền sử dụng đất chung.
(Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
Trường hợp cha mẹ bán đất không cần chữ ký của con
Ngoài trường hợp đất cấp cho hộ gia đình nêu ở mục (1) thì những trường hợp còn lại, cha mẹ bán đất không cần chữ ký của các con dù là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ hoặc chồng.
Với trường hợp là tài sản chung thì việc cha mẹ bán đất sẽ do cha mẹ thỏa thuận chứ không cần chữ ký của các con (khoản 1 Điều 33, khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).
Lưu ý: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng là quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn hoặc có được trước khi kết hôn, được tặng cho riêng, thừa kế riêng, có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận đó là tài sản chung và tại thời điểm vợ, chồng có được quyền sử dụng đất thì chưa có con hoặc đã có con nhưng con không đáp ứng đủ 02 điều kiện để trở thành thành viên của hộ gia đình như đã phân tích ở phần trên.
Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Theo quy định tại Điều 651 Bộ luât dân sự 2015, thì việc xác định hàng thừa kế theo pháp luật sẽ căn cứ trên mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng giữa người thừa kế với người được thừa kế. Vì vậy, người không có tên trong sổ hộ khẩu vẫn được hưởng phần quyền thừa kế mà không phụ thuộc vào việc có tên trong sổ hộ khẩu với bố mẹ hay không. Và người thừa kế cùng hàng sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.
