Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những vấn đề thường xuyên xảy ra tranh chấp hiện nay. Việc giải quyết tranh chấp về loại nhà ở này thường rất phức tạp và khó giải quyết vì nhà ở vẫn chưa hình thành trên thực tế. Quý độc giả có thể tham khảo các bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay để có thể biết được quy trình xử lý, các nhận định và lập luận của các cơ quan có thẩm quyền. Sau đây, chúng tôi sẽ sử dụng một bản án tiêu biểu để phân tích những thông tin liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho quý độc giả tham khảo. Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được làm rõ về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Nội dung khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai được quy định rõ tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 như sau: “19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”.
Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.
Đương sự trong Bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong ngày 06 tháng 05 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 20/2020/DSPT ngày 06 tháng 01 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 1885/2019/DS-ST ngày 22/10/2019 của Tòa án nhân dân quận B – Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.
Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 973/2020/QĐ-PT ngày 02/03/2020 và ngày giờ mở lại vụ án được ấn định tại Quyết định hoãn phiên tòa số 2648/QĐPT-DS ngày 24/03/2020, giữa các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Vòng Nhộc Z, sinh năm 1984; Địa chỉ: số 4B204 Chung cư Estella, Đ25, Phường An P , Quận X, Thành phố Hồ Chí, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt)
- Bị đơn: Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng S; Địa chỉ: Số 400/5, đường Ung Văn Khiêm, Phường F, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
Người đại diện theo pháp luật: Ông Huỳnh Hữu P –Tổng Giám đốc công ty (có mặt) Người kháng cáo: Bị đơn – Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng S.
Nội dung Bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo đơn khởi kiện ngày 04/06/2018 cùng bản tự khai và các biên bản hòa giải lập tại Tòa án, nguyên đơn trình bày:
Ngày 29/11/2010 nguyên đơn ký với bị đơn hợp đồng số hợp đồng số 385/CIC8-HĐMBCH-COX về việc mua bán căn hộ số A14-04 dự án Cao ốc X, tọa lạc tại đường Nam Hòa, phường P , Quận J, Thành phố Hồ Chí Minh, có diện tích 66,42m2 giá 939.178.800đồng, phương thức thanh toán theo tiến độ. Thời hạn giao nhà chậm nhất là ngày 30/01/2012. Thực hiện hợp đồng nguyên đơn đã thanh toán 5 đợt với tổng số tiền 657.425.160đồng. Nhưng đến thời điểm này bị đơn vẫn chưa bàn giao căn hộ theo thỏa thuận của các bên.
Ngày 08/12/2010 nguyên đơn tiếp tục ký với bị đơn hợp đồng số 390/CIC8-HDMBCH-COX về việc mua bán căn hộ số B12-07 cũng thuộc dự án Cao ốc X tọa lạc tại địa chỉ trên, diện tích căn hộ là 46,84m2 giá 665.315.360đồng, phương thức thanh toán theo tiến độ. Thời hạn giao nhà trễ nhất là ngày 30/01/2012. Thực hiện hợp đồng, nguyên đơn đã thanh toán 3 đợt với tổng số tiền 285.583.480đồng. Nhưng đến thời điểm này bị đơn vẫn chưa bàn giao căn hộ.
Tổng giá trị mà nguyên đơn thanh toán mua 02 căn hộ là 943.008.640đồng bao gồm cả lần thanh toán đợt 5 của căn hộ A14-04. Bị đơn cũng đã thừa nhận số tiền này.
Do bị đơn vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ nên nay nguyên đơn yêu cầu hủy 02 hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên, yêu cầu bị đơn trả số tiền đã thanh toán mua hai căn hộ là 943.008.640đồng và tiền lãi phát sinh từ 01/02/2012 – 22/10/2019 với lãi suất 14%/năm là 984.376 243đồng theo Công văn 3525/BIDV-ALCO ngày 17/4/2019. Tổng số tiền yêu cầu là 1.927 384.883đồng trả ngay khi án có hiệu lực.
Tại bản tự khai và biên bản hòa giải cũng như tại phiên toà sơ thẩm – Bị đơn do người đại diện hợp pháp trình bày:
Trình bày của nguyên đơn về quá trình mua bán căn hộ, về tổng số tiền đã thanh toán mua căn hộ và tiến độ thanh toán là đúng. Do tình hình khó khăn nên bị đơn có chậm tiến độ thực hiện hợp đồng đó là lỗi của bị đơn.
Nhưng hiện nay hợp đồng vẫn đang thực hiện, Block A đang bàn giao, Block B thì đang xây dựng, khi ra sổ hồng bị đơn sẽ thực hiện phạt do vi phạm hợp đồng. Nếu nguyên đơn muốn chấm dứt hợp đồng thì phải tiến hành thanh lí hợp đồng theo đúng điều khoản hợp đồng đã ký kết. Hiện bị đơn không yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng và cũng không vi phạm điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng vì vậy nguyên đơn kiện là không đúng. Nếu nguyên đơn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải chịu phạt 50% số tiền nguyên đơn đã đóng cho bị đơn. Bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Nhận định của Tòa trong bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
[1] Về hình thức: Kháng cáo của bị đơn trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được chấp nhận để xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.
[2] Về nội dung kháng cáo: Bị đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án theo hướng không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn hộ và phạt vi phạm.
Tại phiên tòa, các bên đương sự thống nhất thỏa thuận về cách giải quyết toàn bộ vụ án. Xét thấy sự thỏa thuận này là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đề nghị sửa bản án sơ thẩm để công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
Do sửa bản án sơ thẩm nên án phí sơ thẩm được tính lại theo quy định tại Khoản 1 và 3 Điều 147, Khoản 2 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tính trên tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu được chấp nhận 783.103.760đồng là: 35.324.150đồng.
Nguyên đơn được nhận lại toàn bộ tạm ứng án phí đã nộp.
Án phí phúc thẩm: Do các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa phúc thẩm nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm theo Khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.
Quyết định của Tòa trong bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm.
1. Sửa Bản án sơ thẩm số 1885/2019/DS-ST ngày 22/10/2019 của Tòa án nhân dân quận B – Thành phố Hồ Chí Minh như sau:
“Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Bà Vòng Nhộc Z .
Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số S có trách nhiệm bàn giao cho Bà Vòng Nhộc Z căn hộ A14-04 thuộc dự án Cao Ốc X tọa lạc tại đường Nam Hòa, Phường P , Quận J, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích và giá tạm tính là 66.42 m2 trị giá 939.178.800đ đồng theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 385/CIC8-HĐMBCH-COX ngàỵ 29/11/2010. Đồng thời, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S có trách nhiệm trả ngay cho Bà Vòng Nhộc Z số tiền lãi chậm bàn giao căn hộ theo lãi suất 10%/năm kể từ ngày 01/02/2012 đến ngày 06/05/2020, sau khi cấn trừ số tiền mua căn hộ bà Vòng Nhộc Zdếnh chưa thanh toán là 281.753.640đ (Hai trăm tám mươi mốt triệu bảy trăm năm mươi ba ngàn sáu trăm bốn mươi đồng), số tiền bị đơn còn phải trả cho nguyên đơn là 261.522.699đ (Hai trăm sáu mươi mốt triệu năm trăm hai mươi hai ngàn sáu trăm chín mươi chín đồng).
Việc bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ được thực hiện khi các căn hộ thuộc block A của tòa nhà Cao Ốc X được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Hai bên đương sự đồng ý hủy bỏ Hủy hợp đồng số 390/CIC8-HDMBCH- COX ngày 8/12/2010 về việc mua bán căn hộ số B12-07 dự án Cao ốc X, tọa lạc tại đường Nam Hòa, Phường P , Quận J, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số S có trách nhiệm trả lại cho Bà Vòng Nhộc Z số tiền gốc đã nhận là 285.583.480đ (Hai trăm tám mươi lăm triệu năm trăm tám mươi ba ngàn bốn trăm tám mươi đồng) và tiền lãi phát sinh là 235.997.581đ (Hai trăm ba mươi lăm triệu chín trăm chín mươi bảy ngàn năm trăm tám mươi mốt đồng), tất cả là: 521.581.061đ (Năm trăm hai mươi mốt triệu năm trăm tám mươi mốt ngàn không trăm sáu mươi mốt đồng).
Tổng cộng các khoản tiền Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S có trách nhiệm trả cho Bà Vòng Nhộc Z là 783.103.760đ (Bảy trăm tám mươi ba triệu một trăm lẻ ba ngàn bảy trăm sáu mươi đồng).
Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử phúc thẩm (07/05/2020) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận về mức lãi suất thì quyết định theo mức lãi suất là 10%/năm.
Thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số S phải chịu án phí là 35.324.150đ (Ba mươi lăm triệu ba trăm hai mươi bốn ngàn một trăm năm mươi đồng) và nộp tại cơ quan thi hành án Dân sự có thẩm quyền.
Bà Vòng Nhộc Z không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được nhận lại tạm ứng án phí đã nộp là 35.362.000đ (Ba mươi lăm triệu ba trăm sáu mươi hai ngàn đồng) theo biên lai thu số 0004832 ngày 21/6/2018 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
2. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng), được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0017180 ngày 15/11/2019 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận B, Thành phố Hồ Chí Minh, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Số S đã nộp đủ án phí phúc thẩm.
Tải về bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bạn có thể tham khảo và Tải về bản án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại đây:
Loading…
Reload document 
Open in new tab Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Nhà ở chung cư được bảo hành tối thiểu”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:
Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Giải quyết tranh chấp.
– Các thỏa thuận khác.
Vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (nếu các bên có nhu cầu vẫn có thể thực hiện công chứng, chứng thực) như:
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
