Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất thế nào?

01/02/2023 | 14:55 8 lượt xem SEO Tài

Vấn đề công chứng, chứng thực vẫn luôn là một thủ tục mà mọi người quan tâm, đặc biệt là những giao dịch cần hợp đồng có công chứng. Tuy nhiên dù được quan tâm nhưng quy trình, trình tự công chứng vẫn luôn khiến những chủ quan hệ dân sự gặp khó khăn, hay đặt ra nhiều câu hỏi thắc mắc về quy trình, thủ tục. Quyền sử dụng đất là quyền rất quan trọng mà ai khi có đều rất cẩn thận trong từng việc khi sử dụng đến quyền đó. Vậy nên khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cần chú ý đến không chỉ đến nội dung hợp đồng mà còn phải để ý đến vấn đề công chứng. Vậy công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quy trình như thế nào?

Để giải đáp thắc mắc về vấn đề này, Tư vấn luật đất đai xin mời các bạn xem bài viết sau.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là gì?

Đây là mẫu văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên. Trong đó, một bên sẽ góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Các quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nội dung trong hợp đồng

Điều 728 Bộ luật dân sự quy định:

Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

  1. Tên, địa chỉ của các bên;
  2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
  3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
  4. Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
  5. Thời hạn góp vốn;
  6. Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
  7. Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
  8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Quyền và trách nhiệm các bên trong hợp đồng

Bên góp vốn:

Điều 729 Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ:

Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

  1. Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;
  2. Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 730 Bộ luật dân sự quy định về quyền:

Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

  1. Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
  2. Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;
  3. Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết;
  4. Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ.

Bên nhận góp vốn:

Điều 731 Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ:

Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

  1. Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;
  2. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
  3. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 732 Bộ luật dân sự quy định về quyền:

  1. Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;
  2. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
  3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có cần công chứng, chứng thực không?

Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.
Bên cạnh đó, căn cứ theo Nghị định 43/2014 có quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Tóm lại, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại các Tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thủ tục Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

a, Trình tự thực hiện.

  • Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng;
  • Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;
  • Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng;
  • Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng;
  • Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
  • Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
  • Người yêu cầu công chứng nhận kết quả tại tổ chức hành nghề công chứng nơi nộp hồ sơ.

b, Cách thức thực hiện : Trực tiếp nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.

c, Thành phần, số lượng hồ sơ.

Thành phần hồ sơ .

  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC);
  • Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
  • Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ; Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở;
  • Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (Trường hợp tự soạn thảo sẵn);
  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Số lượng hồ sơ: 01 (bộ).

d, Thời hạn giải quyết.

Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ,trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

đ, Đối tượng thực hiện TTHC : Cá nhân, Tổ chức.

e, Cơ quan thực hiện TTHC .

  • Cơ quan có thẩm quyền quyết định theo quy định: Tổ chức hành nghề công chứng.
  • Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực hiện (nếu có): Không.
  • Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Phòng công chứng số 1 tỉnh Hà Giang.
  • Cơ quan phối hợp (nếu có): Tổ chức hành nghề công chứng.

g, Kết quả của việc thực hiện TTHC : Văn bản công chứng.

h, Phí, lệ phí (nếu có): Thông tư liên tịch số: 91/2008/TTLT – BTC – BTPngày 17/10/2008. Bộ Tài Chính – Bộ Tư Pháp về việc hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng, có hiệu lực thi hành từ ngày 05/11/2008.

Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch (tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất).

  • 100.000.000 đồng mức thu phí là: 100.000 đồng
  • Dưới 100.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng mức thu phí: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
  • Từ 1.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000 đồng mức thu phí: 1.000.000 + 0,07% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1.000.000.000 đồng
  • Từ trên 5.000.000.000 đồng mức thu phí: 3.800.000 đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5.000.000.000 đồng (mức thu tối đa không quá 10.000.000 đồng/trường hợp)

Mời bạn xem thêm bài viết

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất”  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý chia đất thừa kế…. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

Về trình tự, thủ tục góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2014 thì khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bước 1: Định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất (Điều 37 Luật doanh nghiệp 2014)
Tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải được các thành viên công ty định giá theo nguyên tắc nhất trí hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được đa số các thành viên công ty chấp thuận. Việc định giá phải được thể hiện thành Đồng Việt Nam.
Bước 2: Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất cho công ty
Lập Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Công chứng, chứng thực Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Bước 3. Đăng ký biến động:
Hồ sơ đăng ký biến động(khoản 2 điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính và khoản 2 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017):
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK)
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Nộp tại cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất
Trình tự thực hiện: (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan có thẩm quyền
Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của công ty nhận góp vốn.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện theo các nguyên tắc nào?

– Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
– Đối với trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
– Trong trường hợp diện tích đất được dùng để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ rằng người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

Từ khóa: