Thưa luật sư, tôi có một mảnh đất được ông nội tôi khai hoang để lại cho từ 5 năm trước. Trước đây thì mảnh đất này được dùng để trồng cây ăn quả. Theo kế hoạch tách huyện thì ngay cạnh mảnh đất đó có xây dụng khu trường học cấp 3, nên tôi muốn xây dụng nhà trên mảnh đất đó để làm khu trọ cho học sinh ở xa. Tôi muốn hỏi luật sư Đất thổ canh có được xây nhà không? Nếu muốn xây nhà trên đất thổ canh thì cần làm những thủ tục gì? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Đất thổ canh có được xây nhà không? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Đất thổ canh là gì?
Đất thổ canh thường được gọi với cái tên khác là đất nông nghiệp. Theo quy định của pháp luật đây là loại đất chỉ được sử dụng cho việc sản xuất, nuôi trồng thuỷ hải sản, hoa màu, lương thực thực phẩm theo hình thức làm nông nghiệp.
Đất thổ canh hay thổ cư đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý cũng như trao quyền sử dụng đất cho nhân dân. Các hình thức mua bán đất muốn sang tên đổi chủ đều phải thông qua sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì mới hợp lệ.
Đất thổ canh được chia thành nhiều loại khác nhau như đất trồng hàng năm, đất lâu năm, đất rừng sản xuất, đất trồng rừng đặc dụng, đất trồng rừng phòng hộ, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất làm muối và đất làm nông nghiệp khác.
Thông thường đất thổ canh bán không được giá như đất thổ cư và khó bán. Chỉ phù hợp với người có nhu cầu đầu tư lâu dài hoặc mua đất để làm nông nghiệp.
Chỉ được sử dụng sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
Không được xây dựng nhà ở khi chưa đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang thổ cư.
Đất thổ canh phần lớn là ở vùng nông thôn, ở các vùng giáp ranh thành phố loại đất này dễ xin được phép lên đất thổ cư hơn ở tỉnh lẻ.
Thời hạn sử dụng đất thổ canh là bao lâu?
Đất thổ canh thường có thời hạn sử dụng là 50 năm, khi hết thời hạn sẽ được tiếp tục sử dụng hoặc được xem xét gia hạn tùy vào từng trường hợp được quy định cụ thể như sau:
Thời hạn sử dụng là 50 năm
Căn cứ khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc những trường hợp sau có thời hạn sử dụng đất là 50 năm: Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
Khi hết thời hạn 50 năm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm.
Thời hạn sử dụng không quá 50 năm
– Thời hạn Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê (không chắc chắn 100% sẽ được tiếp tục cho thuê).
– Thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư đó hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Riêng dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định theo quy định trên.
Đất thổ canh có được xây nhà không?
Theo quy định chung, người sử dụng đất nông nghiệp phải có nghĩa vụ thực hiện đúng mục đích của nó. Phải đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê hay công nhận các quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất thổ canh sẽ không được phép xây dựng nhà ở giống như đất thổ cư. Nếu xây dựng không đúng sẽ bị coi là vi phạm pháp luật, có thể buộc phải tháo dỡ, thu hồi và trả tiền.
Người sử dụng đất thổ canh sẽ không được phép xây dựng nhà ở
Bên cạnh đó, cũng đã có các quy định cụ thể về xây dựng các công trình trên đất nông nghiệp, bao gồm:
- Xây dựng các nhà kính và các loại nhà khác cho mục đích canh tác. Bao gồm cả các hình thức canh tác không trực tiếp trên đất này.
- Xây dựng các chuồng gia súc, gia cầm và các động vật khác khi được pháp luật cho phép.
Do đó, nếu người sử dụng đất canh tác để xây dựng nhà thì chỉ có thể là nhà cho các trang trại chăn nuôi; bản đồ cho gia súc; gia cầm để sản xuất nông nghiệp chứ không phải là xây dựng nhà ở.
Trong các trường hợp muốn xây dựng nhà để ở trên đất thổ canh. Thì người sử dụng đất cần phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư.
Đất thổ canh có được cấp sổ đỏ không?
Theo Quy định, bất kì loại đất nào muốn xây nhà hoặc cấp sổ đỏ thì đều phải được sử dụng đúng mục đích. Trường hợp là loại đất thổ canh và người sử dụng muốn được cấp sổ đỏ thì phải làm thủ tục thay đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư và yêu cầu này phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Chủ đất có thể đến UBND huyện để tìm hiểu về các kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Từ đó xác định xem ngay tại địa phương có đang được quy hoạch hay chưa.
Theo Quy định, bất kì loại đất nào muốn xây nhà hoặc cấp sổ đỏ thì đều phải được sử dụng đúng mục đích
Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh bao gồm:
- Đơn xin chuyển đổi đất và tài sản gắn liền với đất theo mẫu
- Mẫu đơn xin phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ xác minh hồ sơ. Sau đó tiến hành xác minh thực địa, đánh giá nhu cầu chuyển đổi. Và hướng dẫn chủ đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và trình UBND có thẩm quyền quyết định; chỉ đạo. Đồng thời cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính hiện có.
Thủ tục chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư
Để có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có đất cần thực hiện theo thủ tục dưới đây:
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn theo mẫu số 01.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).
– Nơi nộp hồ sơ
Cách 1. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa ở cấp huyện để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Cách 2. Địa phương chưa tổ chức bộ phận một cửa hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp hồ sơ đầy đủ thì người tiếp tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
– Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong giai đoạn này điều mà người dân cần quan tâm là nộp tiền theo đúng số tiền và đúng thời hạn ghi tại thông báo của cơ quan thuế.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả được trả cho người nộp hồ sơ trong vòng 03 ngày, kể từ ngày giải quyết xong.
* Thời gian giải quyết hồ sơ: Không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính (thời gian nộp tiền) của người sử dụng đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Đất thổ canh có được xây nhà không”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, tư vấn đặt cọc đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần quay ngược trở lại, đặt câu hỏi đối với người mua rằng mục đích sử dụng của người mua trên khuôn viên đất này là gì, khi đó sẽ nắm được là có nên mua đất thổ canh hay không. Như đã đề cập ở trên, dù vẫn đảm bảo được mua bán, giao dịch đầy đủ tuy nhiên đối với đất thổ canh, người sử dụng không thể xây nhà hoặc bất kỳ công trình nào để phục vụ cho việc ở như đất thổ cư. Nếu vẫn muốn xây nhà trên đất thổ canh thì người mua cần chuyển đổi mục đích sử dụng để tránh bị phá dỡ hoặc bị phạt khi tiến hành xây nhà, đảm bảo việc xây dựng nhà ở và cấp giấy chứng nhận đầy đủ pháp lý.
Chưa kể đến nhiều mảnh đất nông nghiệp đang nằm trong quy hoạch, do đó, người mua cần cân nhắc thật kỹ.
Song song với khoản tiền mua đất, người mua cần nắm được các khoản chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất thổ canh lên thổ cư. Để tối ưu nhất có thể, trước khi mua bạn cần phải thương lượng với người bán miếng đất đó về mức giá sao cho phù hợp và thuận lợi cho bạn nhất.
Ngoài ra, để tiết kiệm tối đa cũng như tránh lãng phí khi mua đất nông nghiệp, bạn không nên chuyển đổi toàn bộ diện tích miếng đất đó thành đất ở nếu chưa sử dụng đến.
Dù đã hiểu rõ được khái niệm đất thổ canh là gì, tuy nhiên nếu người mua đất không nắm được kiến thức tổng quan về mua bán đất nông nghiệp, sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Không ít người đầu tư đã kỳ vọng vào những khoản lợi nhuận lớn khi chuyển đổi thành công đất thổ canh sang thổ cư, và bán thành công nhưng không lường trước được những vấn đề không may có thể xảy ra như:
Không thành công trong việc chuyển đổi đất
Đất đã nằm trong diện quy hoạch xây dựng các công trình công cộng, nhà máy…
Không thể làm được sổ đỏ do đất thổ canh thuộc diện quy hoạch.
