Mua nhà đồng sở hữu là một thuật ngữ chung dùng để chỉ bất động sản mà quyền sử dụng chung của nhiều người. Theo quy luật, căn hộ chung cư của nhiều người dễ xảy ra tranh chấp khi giao dịch mua bán nhà đất. Theo đó, thủ tục pháp lý sang tên có một số khác biệt. Tránh tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để nắm rõ được quy định về nhà đồng sở hữu mời bạn đọc theo dõi bài viết “Mua nhà đồng sở hữu có sang tên được không?” của Tư vấn luật đất đai.
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về nhà đất đồng sở hữu
Theo Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai thì đồng sở hữu nhà đất được quy định như sau:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Thì phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận riêng. Trường hợp các chủ đồng sở hữu có yêu cầu. Thì cần cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Mua nhà đồng sở hữu có sang tên được không?
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Dự liệu được trường hợp này, điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Điều kiện để được bán tài sản đồng sở hữu là gì?
“Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung”.
Vậy trong trường hợp của bạn, bạn cần phải gửi thông báo về việc bán tài sản, nội dung thông báo thể hiện việc bạn định bán phần đất của mình với giá bao nhiêu, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên… trước ít nhất 03 tháng tính đến ngày bạn bán cho người khác.
Hướng dẫn thủ tục sang tên nhà đất đồng sở hữu
Bước 1: Làm hợp đồng chuyển nhượng
– Bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau để làm hợp đồng chuyển nhượng. Khi đạt được thỏa thuận chung. Cả hai bên tới VP công chứng tại địa phương có đất cần giao dịch. Để tiến hành công chứng.
– Các giấy tờ cần thiết để công chứng gồm:
- Với bên mua (Bên nhận chuyển nhượng) cần: CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (của tất cả những người đồng sở hữu).
- Với bên bán (Bên chuyển nhượng) cần: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD/Hộ chiếu, Sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu có), Giấy xác minh tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).
Bước 2: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu
– Làm thủ tục sang tên sổ đỏ đồng sở hữu tại VP đăng ký đất đai nơi có đất cần giao dịch.
– Hồ sơ gồm có:
- Các giấy tờ nêu tại bước 1 mỗi loại giấy tờ sao y bản chính thành 2 bản
- 2 hợp đồng chuyển nhượng
- 2 tờ khai lệ phí trước bạ
- 2 tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- 1 đơn xin đăng ký biến động đất đai
- 2 giấy ủy quyền (nếu bạn ủy quyền cho người khác làm thủ tục sang tên)
- 2 sơ đồ vị trí nhà đất
Bước 3: Chờ kết quả
Thời gian cần chờ là 15 ngày làm việc đối với thủ tục sang tên đỏ. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục sang tên nhà chung cư cho người nước ngoài ra sao?
- Có thể sang tên bằng giấy phép xây dựng hay không?
- Tự ý sang tên sổ đỏ khi không đủ điều kiện bị phạt tới 40 triệu đồng
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mua nhà đồng sở hữu có sang tên được không?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
1.Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đúng là hiện nay người nước ngoài đã được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của luật Nhà ở năm 2014, tuy nhiên các thủ tục hành chính liên quan tới quan hệ pháp luật này cũng đang còn chờ hướng dẫn thực hiện và hiện tại thì khá phức tạp.
Trước mắt khi chưa có các văn bản hướng dẫn thực hiện thì Bộ xây dựng đã có công văn gửi các cơ quan ban ngành, về thực hiện luật Nhà ở 2014 và luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo đó “Các quy định về đối tượng, điều kiện được sở hữu, thời hạn sở hữu, số lượng, loại nhà, khu vực được sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, trình tự, thủ tục mua bán, thuê mua nhà ở thương mại của tổ chức, cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Đối với trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Tại Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định như sau:
Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
