Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất thế nào?

Chào Luật sư, hiện nay quy định về việc chuyển nhượng dự án đầu tư sử dụng đất được quy định ra sao? Tôi mới xin được việc vào công ty kinh doanh bất động sản. Tôi được hướng dẫn làm hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Tôi muốn tìm hiểu thêm những quy định có liên quan đến vấn đề này, đặc biệt là những thủ tục để chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Những việc làm cần thiết để chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất thế nào? Mong được tư vấn, tôi xin cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn luật đất đai. Chúng tôi xin tư vấn đến bạn nội dung như sau:

Chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng những điều kiện nào? 

Hiện nay để có thể chuyển nhượng được dự án đầu tư cần có những điều kiện nhất định. Và nếu như hồ sơ đó đáp ứng đủ điều kiện luật đặt ra thì mới có thể chuyển nhượng nhanh chóng và suông sẻ. Cụ thể quy định về điều kiện hiện nay gồm:

Tại Khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 về chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;

b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;

c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;

đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);

e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Như vậy, khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện nêu trên bạn mới có thể chuyển nhượng toàn bộ dự án sân golf.

Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất thế nào?

Sau khi xem xét các điều kiện luật định và đáp ứng được tất cả thì có thể diễn ra thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây là giai đoạn cuối để hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu cho đối tượng nhận. Các công việc cần thiết để có thể chuyển nhượng dự án này là:

Căn cứ Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở như sau:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;
2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này.
   Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
…

2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
   a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
   b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
   Theo đó, khi đáp ứng các điều kiện trên thì bạn được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất dự án gắn liền với việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Trường hợp nào được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất?

Hiện nay có nhiều trường hợp mà các chủ thể không chuyển nhượng, cho thuê… mà là đấu giá quyền sử dụng đất. Vậy những trường hợp cụ thể thực hiện đấu giá quyền sử dung đất là gì? Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện khi:

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, theo đó:

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:
   a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
   b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
   c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
   d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
   đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
   e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
   g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
   h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
   a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
   b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
   c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
   d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
   đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
   e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
   g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
   h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
   i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
   Theo đó, quyền sử dụng đất sẽ được đấu giá theo quy định tại khoản 1, khoản 2 nêu trên.

Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải thực hiện thủ tục gì?

Hiện nay theo quy định thì luật đã có những quy định riêng về cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Vậy để được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì phải làm những công việc gì? hãy tham khảo nội dung bên dưới đây như sau:

Căn cứ Điều 38 Luật này quy định thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, theo đó:

1. Cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này trong thời hạn sau đây:

a) 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

b) 15 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của nhà đầu tư đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

2. Đối với dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Dự án đầu tư không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh;

b) Có địa điểm thực hiện dự án đầu tư;

c) Dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 của Luật này;

d) Đáp ứng điều kiện về suất đầu tư trên một diện tích đất, số lượng lao động sử dụng (nếu có);

đ) Đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.

3. Chính phủ quy định chi tiết điều kiện, hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất thế nào?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là làm sổ đỏ tốn bao nhiêu tiền …Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm:

• Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
• Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp