Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thế nào?

Chào Luật sư, trước đây tôi có một căn nhà ở khu trung tâm nhưng không sử dụng nên có thế chấp ngân hàng để lấy vốn kinh doanh. Hôm trước bạn tôi từ nước ngoài về, bạn tôi ngỏ ý muốn mua lại phần nhà nước đó để lập nghiệp tại đây. Tôi vẫn chưa trả lời vì tôi chưa giải chấp nhà đất tại ngân hàng. Không biết hiện nay thủ tục mua bán nhà đất đang the chấp tại ngân hàng 2023 như thế nào? Có cần giải chấp nhà đất trước khi mua bán nhà đất hay không theo quy định? Mong được Luật sư tư vấn vấn đề này giúp tôi. Tôi xin cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Tư vấn luật đất đai. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thế chấp tài sản là gì?

Hiện nay để đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi cho vay, các ngân hàng thông thường sẽ chỉ cho vay khi khách hàng có tài sản thế chấp. Chúng tôi xin được tư vấn về khái niệm thế chấp tài sản là:

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
   Như vậy, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.

Đăng ký thế chấp bao lâu thì được giải ngân?

Hầu hết các trường hợp vay tiền ngân hàng thì người đi vay cần tiền gấp. Cũng có nhiều người đặt câu hỏi về thời gian giải ngân. Quy định về việc giải ngân hiện nay như sau:

Sau khi đã nhận được kết quả đăng ký thế chấp của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (kết quả nhận được là Giấy chứng nhận đã kèm theo tờ rời có nội dung:

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng xx – chi nhánh yy có địa chỉ… theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số… tại tổ chức hành nghề công chứng… số… ngày…

Sau khi nhận được kết quả đăng ký thế chấp, bên phía ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục phê duyệt hồ sơ vay vốn của khách hàng. Và thời gian giải ngân sẽ căn cứ vào quy định riêng của từng ngân hàng.

Trên đây là thủ tục thế chấp đất tại ngân hàng chi tiết, sát với thực tế nhất tại các ngân hàng phổ biến hiện nay.

Có được nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng không?

Hiện nay nếu như muốn vay tiền của ngân hàng, các chủ thể cần chứng minh tài sản thế chấp và khả năng trả tiền, có thể là thế chấp nhà đất. Vậy quy định về việc thế chấp nhà đất tại ngân hàng như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn, tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì bạn( bên mua) và bên bán cần thỏa thuận với ngân hàng và ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về sau đó thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng 2023

Hiện nay thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng được quan tâm bởi nhiều chủ thể. Để có thể mua bán nhà đất, trước hết cần giải chấp tài sản tại Ngân hàng. Luật quy định như sau:

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2: Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

– Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

– Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

– Đơn đề nghị đăng ký biến động

– Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng

Khi đang thế chấp tài sản tại ngân hàng thì quyền mua bán tài sản đó bị hạn chế. Điều này chính là vì tài sản này đã được đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Những quy định liên quan đến quyền mua bán nhà đất đang thế chấp được quy định như sau:

Theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Bên cạnh đó căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Theo những căn cứ pháp lý trên đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.

Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng không?

Với tư cách là người mua, nhiều người thắc mắc không biết có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng không? Chúng tôi xin tư vấn về 2 mặt: Mặt lợi và nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng như sau:

Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
• Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:

• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
• Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 
• Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. 

Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng 2023” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ như tư vấn đặt cọc đất …. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp