Chào Luật sư, tôi đang mua một mảnh đất và đã làm xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tôi nghe nói phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy, Luật sư có thể giải đáp giúp tôi một có thắc mắc được không ạ. Tôi muốn hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng không? Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những gì? Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Rất mong sự phản hồi từ Luật sư, cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Tư vấn Luật đất đai xin giải đáp thắc mắc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng không? Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những gì? Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Công chứng 2014
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP
- Thông tư 257/2016/TT-BTC
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc công chứng không?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013″.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thành lập bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực. Tùy ý chí của các bên mà họ có thể lựa chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên chuyển nhượng:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
Bên nhận chuyển nhượng:
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
Lưu ý:
- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.
- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao).
Ngoài ra, Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) đã cấp.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định thẩm quyền và trách nhiệm của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn:
“…d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;”.
Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn địa phương mình (theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015).
Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.
Bước 2: Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước
- Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước
- Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.
- Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.
- Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
- Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc, với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tính phí công chứng
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng giao dịch, hợp đồng được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dịch hoặc giá trị tài sản, cụ thể:
- Nếu chỉ có đất thì tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Nếu có đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng thì tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng.
Mức thu phí công chứng
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 2 | Từ 50 – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. |
| 4 | Từ trên 01 – 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng. |
| 5 | Từ trên 03 – 05 tỷ đồng | 2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng. |
| 6 | Từ trên 05 – 10 tỷ đồng | 3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng. |
| 7 | Từ trên 10 – 100 tỷ đồng | 5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Lưu ý:
- Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định.
- Phí công chứng tại văn phòng công chứng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT).
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2022”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy tờ gì năm 2022?
- Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất năm 2022
- Mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên; theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Theo đó, thành viên gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Thay vào đó, thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực.
Khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:
“Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”.
Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên.
