Đất có sổ đỏ có được xây nhà không?

Xin chào Luật sư, hiện nay gia đình tôi đang sinh sống tại một khu vực nông thôn phía bắc, nay gia đình tôi chuẩn bị xây nhà nhưng có thắc mắc không rõ về quy định pháp luật, mong được luật sư tư vấn giải đáp. Cụ thể là gia đình tôi sẽ xây nhà trên đất đã được cấp sổ đỏ, vậy khi đất có sổ đỏ có được xây nhà không, trong trường hợp này chúng tôi có cần xin giấy phép xây dựng hay không? Nếu có, xin giấy phép xây dựng tại cơ quan nào? Mong được luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, bạn hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây của chúng tôi để nhận được giải đáp với thắc mắc nêu trên nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020
• Luật Đất đai năm 2013

Quy định pháp luật về sổ đỏ như thế nào?

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ, Sổ hồng.

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Tóm lại, Sổ đỏ là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ; Sổ hồng gồm 02 loại: Sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và Sổ hồng mới có màu hồng cánh sen – Hiện nay, người dân đang được cấp loại sổ này.

Đất có sổ đỏ có được xây nhà không?

Trong trường hợp thửa đất tại khu vực nông thôn thì cần căn cứ theo Điểm k, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 nhà ở riêng lẻ ở nông thôn được miễn giấy phép xây dựng, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá.

Chủ đầu tư thực hiện hoạt động xây dựng công trình không nằm trong các trường hợp được miễn xin cấp giấy phép theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Theo đó ta loại từ các trường hợp được miễn ra còn lại các công trình sau:

– Các công trình không phải là công trình bí mật nhà nước, công trình chỉ nằm trên địa bàn của một đơn vị hành chính cấp tỉnh, công trình xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch;

– Công trình không thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị không phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nhưng không có quy hoạch chi tiết 1/500 và không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không được thẩm định thiết kế xây dựng;

– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn, ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô trên 07 tầng và tổng diện tích mặt sàn trên 500 m² không có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực đã quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

– Công trình xây dựng chính;

– Các công trình xây dựng còn lại trừ các công trình quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014.

Như vậy, ngoài điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cần phải tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận cũng như có đủ điều kiện vè hồ sơ thiết kế để được cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, còn cần tuân thủ quy định về điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ đối với khu vực đô thị và ngoài đô thị.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình

Được quy định tại Điều 103 Luật xây dựng năm 2014 theo đó thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

– Đối với công trình cấp đặc biệt do Bộ xây dựng cấp;

– Các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể phân cấp cho Sở Xây dựng; ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của mình.

– Các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thuộc địa bàn do Ủy ban nhân dân huyện quản lý, trừ các công trình xây dựng thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.

Như vậy ta thấy, thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền trong vấn đề này.

Mức xử phạt khi xây nhà không có giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định:

Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

– Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014: Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước 2022
• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Đất có sổ đỏ có được xây nhà không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như tư vấn thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Câu hỏi thường gặp: