Mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ được hay không?

Thực trạng về quy định tái định cư trong chính sách pháp luật của nước ta luôn là vấn đề nóng, nhận được sự quan tâm lớn của người dân và chính quyền. Việc đền bù, bồi thường khi thực hiện thu hồi đất và tái định cư cho người dân còn gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay cũng có xuất hiện những trường hợp cá nhân, hộ gia đình thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà tái định cư khi chưa được cấp sổ đỏ. Vậy mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ được hay không? Mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ thế nào đúng pháp luật? Bạn đọc hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu chi tiết về quy định này tại nội dung bài viết dưới đây nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Đất tái định cư là gì?

Hiện hành không có quy định cụ thể đối với đất tái định cư. Tuy nhiên có một số thuật ngữ liên quan đến tái định cư có thể tham khảo như sau:

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định nhà ở tái định cư là một loại nhà ở được đầu tư xây dựng hoặc mua phục vụ nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

Tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về hộ gia đình cá nhân tái định cư

Là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 84/2013/NĐ-CP được mua hoặc thuê nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

Như vậy, có thể hiểu đất tái định cư là loại đất được nhà nước dùng để phục vụ nhu cầu tái định cư của hộ gia đình, cá nhân. 

Mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ được hay không?

Theo Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định nội dung sau đây:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã đưa ra quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện quan trọng nhất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các bên phải thực hiện thông qua một hợp đồng nhất định. Cũng cần lưu ý rằng, trong trường hợp người sử dụng đất đang ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nói một cách dễ hiểu hơn, đối với trường hợp đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa thể tiến hành việc chuyển nhượng đối với đất tái định cư.

Tuy nhiên, nếu đất tái định cư đảm bảo các quy định về điều kiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật cụ thể như là: đảm bảo diện tích tối thiểu, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu làm thủ tục xin tách sổ đỏ… thì đất tái định cư cũng được tách sổ đỏ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đất thông thường. Đối với trường hợp đất tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tách sổ, sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Mua nhà tái định cư chưa có sổ đỏ thế nào đúng pháp luật?

Trên thực tế vẫn không ít người dù biết nhà ở tái định cư chưa có sổ đỏ nhưng vẫn bất chấp để mua hoặc đã lỡ mua từ trước đó.Trong trường hợp này có các hướng xử lý như sau:

 Đối với trường hợp mua nhà tái định cư là nhà chung cư:

Căn cứ theo quy định tại điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Theo quy định này ta có thể hiểu rằng:

Các bên tiến hành mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ phải đảm bảo được về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau đó, các bên thực hiện các hình thức mua bán nhà ở chung cư theo quy định của pháp luật là việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung theo quy định của pháp luật. (khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014)

Đối với trường hợp mua nhà tái định cư là nhà mặt đất:

Trên thực tế, rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ. Mà như đã phân tích ở mục trên có thể thấy rằng nhà bắt buộc phải có sổ đỏ, sổ hồng mới có thể mua bán, chuyển nhượng được, do đó khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện. Vì vậy, khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.

Trong trường hợp này người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ thì phải  đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.

Theo quy định của pháp luật khi mua nhà không có sổ đỏ thì bạn cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:

Bước 1: Bạn cần yêu cầu chủ sở hữu căn nhà tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Sau khi đã tiến hành cấp sổ đỏ hay nói cách khác là đăng ký quyền sở hữu nhà ở với căn nhà tái định cư thì hai bên tiến hành thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Để đảm bảo an toàn và tùy theo nhu cầu thi các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc

Sau đó các bên tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán quyền sở hữu nhà ở tái định cư

Cuối cùng là chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên căn nhà tái định cư đó tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp.

Như vậy, từ những lập luận và phân tích cùng những căn cứ pháp lý đã nêu ở trên thì có thể xác định được rằng việc mua bán nhà ở tái định cư mà chưa có sổ đỏ là không hợp pháp. Các bên muốn thực hiện được giao dịch mua bán nhà ở tái định cư trong trường hợp này bắt buộc bên có quyền sở hữu nhà theo quy định phải thực hiện việc cấp sổ đỏ cho căn nhà trước rồi mới ký kết hợp đồng mua bán hợp pháp.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước 2022
• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ được hay không?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến mẫu đơn tranh chấp đất đai thừa kế cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp: