Thuê đất là phương thức sử dụng đất rất thường thấy hiện nay, theo đó thì Nhà nước sẽ giao đất cho đối tượng thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất. Khi thuê đất thì người sử dụng đất sẽ trả tiền thuê đất cho Nhà nước và sẽ được sử dụng đất cũng như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì người sử đất có quyền định đoạt tài sản đó. Đối với các loại tài sản có giá trị lớn như nhà ở thì người sử dụng đất phải đăng ký tài sản đó. Vậy “Thủ tục đăng ký tài sản trên đất thuê” được quy định như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.
Tài sản gắn liền với đất là gì?
Pháp luật hiện hành không đưa ra định nghĩa cụ thể thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ liệt kê các loại tài sản gắn liền với đất. Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
– Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
– Công trình xây dựng khác;
– Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
– Nhà ở;
– Công trình xây dựng khác;
– Rừng sản xuất là rừng trồng;
– Cây lâu năm.
Các loại tài sản này phải có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Có được mua bán tài sản trên đất thuê không?
Về việc bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, pháp luật đất đai có các quy định như sau:
Tại điểm c khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, rằng:
“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;…”
Theo đó, để tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.
Thủ tục đăng ký tài sản trên đất thuê
Theo đó, thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ đã cấp được quy định như sau:
**Hồ sơ đăng ký:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
+ Đối với tài sản là nhà ở: giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở.
+ Đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở thì phải có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Trường hợp chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ theo quy định này hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu công trình nộp hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
+ Đối với tài sản là rừng trồng/cây lâu năm thì phải có một trong giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng/cây lâu năm.
– Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
– Sổ đỏ đã cấp;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);
– Văn bản chấp thuận của người SDĐ đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền SDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người SDĐ.
Thủ tục thực hiện
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:
+ Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, .
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.
– Thời gian thực hiện:
+ Không quá 15 ngày, riêng đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
+ Thời gian được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Điều kiện để đăng ký tài sản trên đất
– Đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp
– Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Tài sản phải được hình thành hợp pháp trong quá trình sử dụng đất
Trường hợp được đăng ký tài sản trên đất
– Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
– Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
– Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
– Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Trường hợp không được đăng ký tài sản trên đất
– Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;
– Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
– Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2015/NĐ-CP
– Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
Thủ tục mua bán tài sản trên đất
Trình tự thực hiện thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm như sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
Bước 2. Nộp hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Theo điểm b khoản 1 Điều 60 Luật đất đai thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 3. Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp giấy biên nhận cho đối tượng thực hiện thủ tục hành chính.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ cho cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ cho thuê đất.
Cơ quan Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán tài sản và phát sinh hiệu lực đối với người mua tài sản.
Bước 4. Nhận kết quả thủ tục mua bán tài sản trên đất thuê hàng năm.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục đăng ký tài sản trên đất thuê” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn tranh chấp quyền thừa kế đất đai.
Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833102102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm:
- Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
- Đất của mình bị cấp sổ cho người khác phải làm thế nào?
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời hạn giải quyết không tính thời gian:
+ Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
+ Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
+ Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm được quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
Điều kiện đối với bên bán
Khoản 1 Điều 189 quy định, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
Tài sản gắn liền với đất thuê được lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Điều kiện đối với bên mua
Khoản 2 Điều 189 quy định, người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
(i) Người mua phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư, cụ thể:
– Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
– Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
(ii) Ngành nghề kinh doanh phải phù hợp với dự án đầu tư:
Theo đó, người mua được tự do lựa chọn đầu tư kinh doanh trong những ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật không cấm. Tuy nhiên, ngành, nghề đầu tư kinh doanh đó phải phù hợp với dự án đầu tư, vẫn phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh nếu kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo quy định của Luật Đầu tư và bảo đảm duy trì đủ điều kiện đầu tư kinh doanh đó trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh.
(iii) Dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện trước đó phải đảm bảo không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; và
(iv) Người mua phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy Chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thể hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
