Chào Luật sư, tôi định mua đất làm của hồi môn tặng cho con gái. Cuối tháng này là con tôi đi lấy chồng. Tôi muốn hỏi hiện nay giao tiền mua đất khi nào theo quy định? Bên bán nói chỉ cần làm hợp đồng rồi ra văn phòng công chứng công chứng hợp đồng thì tôi phải giao tiền đầy đủ. Tôi muốn chia thành nhiều lần để mua đất thì có được hay không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề “Giao tiền mua đất khi nào theo quy định?” như sau:
Giao tiền mua đất khi nào theo quy định?
Một giao dịch mua bán bất động sản giữa hai cá nhân, thông thường trải qua 3 bước:
- Đặt cọc
- Công chứng
- Đăng bộ sang tên.
(Riêng bất động sản chưa có pháp lý hoàn chỉnh, mua bán qua vi bằng thì có khác một chút. Tuy nhiên chúng tôi chỉ xét trường hợp bất động sản đã có sổ đỏ/sổ hồng đầy đủ trong bài viết này.)
Việc thanh toán tiền cũng sẽ trải qua 3 bước tương ứng:
Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc.
Hai bên mua bán có thể tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường, xã để được xác nhận có giao dịch giữa hai bên. Hoặc cũng có thể nhờ một bên thứ ba có uy tín ký làm chứng trên hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc (chúng tôi khuyên rằng, bạn nên đòi lăn vân tay trên cả hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc, để đảm bảo an toàn cho chính bạn và tránh những phát sinh sau này.)
Số tiền cọc không có quy định, thường từ 5-10% giá trị hợp đồng. Ví dụ, hai bên thỏa thuận mua bán căn nhà giá 2 tỷ thì đặt cọc 200 triệu là bình thường.
Bước 2: Thanh toán tiền khi ký hợp đồng công chứng.
Về cơ bản, sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán xong, có thể xem như bạn là chủ bất động sản. Lúc này giao dịch cần thêm khâu hoàn thành thủ tục thuế đối với nhà nước để được công nhận.
- Bên bán: đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, hoặc phải có xác nhận miễn thuế căn nhà duy nhất.
- Bên mua: đóng lệ phí trước bạn 0.5%.
Do đó, nếu bạn giao hết tiền mua đất khi công chứng thì chắc chắn không an toàn!
Muốn đăng ký sang tên, nếu thiếu biên lai đóng thuế của bên bán thì bên mua không đủ hồ sơ để làm sổ. Bên mua cũng không tự đóng thuế cho bên bán để đăng ký sang tên được. Vì vậy, bên mua nên giữ lại một số tiền để đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.
Bạn nên thanh toán giai đoạn này không quá 95% để bên bán phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thuế và hỗ trợ bên mua.
Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và hẹn lấy sổ.
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, chúng ta sẽ tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất đến UBND quận, huyện. Khi giấy tờ được kiểm tra đầy đủ, thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ hẹn nhận sổ khoảng 45 ngày làm việc. Khi nhận được phiếu hẹn, chúng ta có thể yên tâm thanh toán phần còn lại cho bên mua, giao dịch tới đây được xem như hoàn tất.
Đặt cọc không phải là thanh toán thì làm thế nào?
* Đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, mục đích của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, đặt cọc được thực hiện trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nên khoản tiền đặt cọc lúc này không phải là các đợt thanh toán theo hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận.
Nên đặt cọc bao nhiêu tiền khi mua đất?
Vì là hợp đồng dân sự nên pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc. Hay nói cách khác, mức đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng với vị trí là bên nhận chuyển nhượng cần xem xét hai trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đặt cọc nhiều.
Nên đặt cọc nhiều nếu muốn nhận chuyển nhượng (mong muốn mua bằng được thửa đất vì vị trí đẹp, thuận lợi, hợp với túi tiền,…).
Lý do: Đặt cọc nhiều thì tăng tính bảo đảm; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hay nói cách khác, đặt cọc nhiều mà bên nhận đặt cọc từ chối chuyển nhượng thì bị phạt cọc nhiều.
Ví dụ: Ông A và ông B thỏa thuận chuyển nhượng 01 thửa đất với giá 01 tỷ đồng, ông A đặt cọc 300 triệu đồng (không có thỏa thuận nào khác). Trường hợp ông B từ chối chuyển nhượng thì phải trả lại 300 triệu đồng và bị phạt cọc 300 triệu đồng.
Trường hợp 2: Đặt cọc ít (ngược lại với trường hợp trên).
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?
Để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 03 bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Năm 2022 đất ruộng lên thổ cư được không?
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là sổ đỏ không?
- Các loại đất trên sổ đỏ
Thông tin liên hệ:
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Giao tiền mua đất khi nào theo quy định?”. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý các vấn đề về thủ tục tranh chấp quyền thừa kế đất đai Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho tư vấn luật đất đai thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp
Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Hay nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ nhưng tại trang 3, 4 có ghi thông tin chuyển nhượng.
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Sau khi đã hoàn thành việc chuẩn bị bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ, Bên mua và bên bán có thể đến văn phòng công chứng bất kỳ để công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu một trong các bên vì bất kể lí do nào mà ko thể đến phòng công chứng cũng có thể yêu cầu công chứng viên đến nhà hay địa điểm bất kỳ để chứng. Lưu ý là bên mua, bên bán đề phải có mặt để ký vào hợp đồng chuyển nhượng và các văn bản có liên quan. Sau khi công chứng theo luật định sẽ xuất ra 04 bản công chứng gồm : 01 bản do mua bên lưu giữ; 01 bản do bên bán lưu giữ; 01 bản cho cơ quan thuế; 01 bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất
– Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, bên mua hoặc bên bán hoặc có thể bên thứ 3 tiến hành làm các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất việc sang tên gồm: việc kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.
– Mức thuế được tính bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân 2%; Lệ phí trước bạ 0.5%; Lệ phí thẩm định hồ sơ 0.15%.
