Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có thuê đất của hợp tác xã để làm trang trại với thời hạn thuê là 15 năm, đến năm nay là hợp đồng thuê đất của nhà tôi sẽ hết thời hạn, luật sư cho tôi hỏi là trong đất thuê đất thì chúng tôi có xây dựng 1 căn nhà và trồng một số cây ăn quả thì việc “Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất” sẽ như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Thuê đất là một trong những hình thức sử dụng đất rất phổ biến hiện nay, thông thường việc thuê đất này sẽ có một thời hạn nhất định mà các bên thỏa thuận với nhau, khi hết thời hạn thuê đất thì người thuê sẽ hoàn trả lại đất hoặc có thể tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê đất nếu có nhu cầu. Sau đây mời các bạn hãy cùng tìm hiểu các vấn đề liên quan đến “Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất” qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Quyền của người thuê đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc thuê đất có thể được diễn ra giữa các cá nhân, tổ chức với nhau khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định hoặc Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất bằng việc ra các quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, cả hai hình thức thuê đất này đều được xác định thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013, người thuê đất trả tiền hàng năm sẽ được hưởng các quyền chung như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, tùy từng đối tượng, mục đích sử dụng đất thì người thuê đất sẽ có các quyền như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai; có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất….Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.
Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất thế nào?
Trong quá trình sử dụng đất thuê thì để thuận tiện và sử dụng đất có hiệu quả hơn thì việc xây dựng hay tạo ra các loại tài sản trên đất là điều hiển nhiên, trong quá trình sử dụng này thì người thuê đất hoàn toàn có quyền đối với các loại tài sản này của mình, vậy thì khi hết thời hạn thuê đất thì những tài sản này sẽ ra sao?
Theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015”
“Điều 703. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Quy định của Luật đất đai 2013
Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Vì trường hợp của bạn không phải trường hợp do nhà nước thu hổi đất mà là hết hạn hợp đồng thuê đất .
Theo đó, tại Điều 713 “Bộ luật dân sự 2015”
“Điều 713. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;
b) Theo thoả thuận của các bên;
c) Nhà nước thu hồi đất;
d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;
e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;
g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.”
Như vậy, nếu trường hợp là nhà nước thu hồi sẽ áp dụng về điều kiện bồi thường theo quy định tại Điều 75, Điều 76 Luật đất đai 2013 và mức bồi thường theo Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ – CP. Nếu do hết hạn thì tài sản được giải quyết dựa trên thỏa thuận của các bên.
Thời hạn sử dụng đất và cách xử lý khi hết thời hạn
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi hết thời hạn sử dụng đất theo hợp đồng thuê đất thì nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì người cho thuê đất sẽ xem xét và gia hạn thời gian thuê, hoặc trong trường hợp nhà nước cho thuê đất thì Nhà nước sẽ gia hạn hoặc xem xét gia hạn hoặc thu hồi theo quy định của pháp luật.
Điều 126 và Điều 127 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất. Theo đó, thời hạn sử dụng đất và cách xử lý khi hết thời hạn sử dụng đất sử dụng đất được quy định theo bảng dưới đây:
| TT | Các trường hợp | Thời hạn | Xử lý khi hết thời hạn |
| 1 | Sử dụng đất có thời hạn | ||
| 1.1 | – Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (đất 5%). | – Thời hạn thuê không quá 05 năm. | – Hết thời gian thuê phải trả lại đất cho UBND cấp xã. |
| 1.2 | – Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nghiệp sử dụng đất được giao, công nhận quyền sử dụng trong trường hợp:+ Được giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;+ Được giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân;+ Được giao đất rừng sản xuất;+ Được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;+ Được giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng. | – Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất là 50 năm. | – Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm. |
| 1.3 | – Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp | – Không quá 50 năm | – Khi hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê. |
| 1.4 | – Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;– Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. | – Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. | – Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm |
| – Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn | – Thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. | – Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm | |
| – Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua | – Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án.– Lưu ý: Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. | – Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn được xác định theo thời hạn của dự án | |
| 1.5 | – Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh. | – Không quá 70 năm. | – Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 70 năm. |
| 1.6 | – Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích. | – Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. | – |
| 2 | Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất | ||
| 2.1 | Trường hợp 1: Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất | ||
| – Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác. | – Thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.– Được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. | – | |
| – Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. | – Được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. | – Khi hết thời hạn, được xem xét gia hạn nhưng không quá 50 năm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng. | |
| – Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. | – Thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. | – | |
| 2.2 | Trường hợp 2: Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi chuyển mục đích sử dụng đất | ||
| – Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất. | – Được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.– Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì không quá 70 năm. | – | |
| 3 | Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (mua đất, nhận tặng cho, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế…) | ||
| – Sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn. | – Là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất. | – | |
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.….
Điều 129. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Ngoài các quyền chung mà người thuê trả tiền hàng năm được hưởng được hưởng thì tùy từng đối tượng, mục đích sử dụng đất khác nhau, người thuê đất trả tiền hàng năm còn có các quyền riêng như sau:
– Đối với cá nhân, hộ gia đình
Căn cứ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
-Đối với tổ chức
Tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.
Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật đất đai năm 2013
Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, tùy từng đối tượng, mục đích sử dụng đất thì người thuê đất trả tiền hàng năm sẽ có các quyền như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai; có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất….Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.
