Năm 2023, Xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau có được không?

04/03/2023 | 09:35 60 lượt xem Hương Giang

Khi sở hữu thửa đất, chủ sở hữu được phép thực hiện một số quyền nhất định đối với thửa đất đó chẳng hạn như chuyển nhượng, tặng cho, xây dựng các công trình,… Tuy nhiên, nhiều người dân sở hữu các thửa đất có diện tích quá hẹp nên muốn mở rộng thêm diện tích sang thửa đất liền kề để xây dựng nhà ở phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt. Vậy xét dưới góc độ pháp luật hiện nay, người dân liệu có được xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau không? Thủ tục hợp thửa để xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau được thực hiện như thế nào? Điều kiện để được khởi công xây dựng nhà ở là gì? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như thế nào?

Quyền của người sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng lao động như sau:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

  1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
  3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
  4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
  5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
  6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
  7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Cùng với đó nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

  1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
  2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
  3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
  4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
  5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
  6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
  7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

Như vậy, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung nêu tại các điều khoản trên sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không.

Xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau
Xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau

Điều kiện để được khởi công xây dựng nhà ở là gì?

Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Thứ nhất, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải xin giấy phép xây dựng chỉ trừ một số trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020. Cụ thể, chỉ được miễn xin giấy phép xây dựng trong một số trường hợp như sau:

  • Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
  • Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
  • Nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng theo quy định pháp luật.

Theo đó, chỉ có 3 trường hợp khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cá nhân, tổ chức, hộ gia đình mới được miễn xin giấy phép xây dựng, còn lại khi tiến hành khởi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, việc đầu tiên cần làm là phải xin giấy phép xây dựng.

Thứ hai, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ, dù được miễn hay không được miễn xin giấy phép xây dựng thì các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khi khởi công xây dựng nhà cần phải đáp ứng đủ các điều kiện như:

  • Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải chuẩn bị  mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;
  • Đảm bảo phải có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Nếu chưa xin giấy phép xây dựng mà khởi công sẽ bị đình chỉ thi công và nộp phạt theo quy định.
  • Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải liên hệ với các bên thiết kế để chuẩn bị  thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt trước khi đưa vào khởi công.
  • Các chủ đầu tư phải ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công trước khi đưa ra vấn đề khởi công theo quy định của pháp luật;
  • Bên cạnh đó, các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình phải luôn có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
  • Chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc theo quy định của pháp luật.

Tóm lại, khi tiến hành khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ các cá nhân, tổ chức hộ gia đình cần phải lưu ý đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quá trình khởi công xây dựng và những thiệt hại không đáng có.

Xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau có được không?

Như phân tích trên thì tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì việc sử dụng đất sẽ thực hiện đúng mục đích, đúng ranh giới. Trường hợp này thì 2 thửa khác nhau nhưng đã xây dựng 1 căn nhà trên cả 2 thửa anh/chị có thể văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu hợp thửa trước mới cập nhật biến động được.

Nếu Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu hợp thửa, vẫn chấp nhận giải quyết cho thì theo khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

  1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Tóm lại, theo quy định hiện hành, người dân không thể xây dựng một căn nhà ở trên hai thửa đất khác nhau. Do đó nếu muốn xây nhà ở trên cả 2 thửa đất khác nhau thì bạn cần phải thực hiện việc hợp hai thửa đất khác nhau này lại thành một thửa.

Thủ tục hợp thửa để xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau

Thành phần hồ sơ

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

  • Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).

Ngoài ra, cần mang chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Lưu ý: Trường hợp có thay đổi số giấy chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau:

  • Bản sao chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu;
  • Giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên Giấy chứng nhận.

Trình tự thủ tục

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

  • Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
  • Lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trao kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thủ tục hợp thửa để xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau mất bao lâu?

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Thời gian giải quyết thủ tục hợp thửa để xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau được tính như sau::

  • Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
  • Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Xây nhà trên 2 thửa đất khác nhau”.  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

Hợp nhất hai thửa đất cần chuẩn bị hồ sơ gì?

Căn cứ theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ gồm:
+ Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).
Ngoài ra, trong trường hợp bạn muốn dựng nhà cấp 4 trên hai thửa đất đó, và muốn hợp nhất, bạn cần mang chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Nộp hồ sơ hợp thửa đất tại cơ quan nào?

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
– Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Có được xây hai ngôi nhà trên cùng một mảnh đất không?

Căn cứ Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất như sau:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Theo như quy định trên thì cá nhân hộ gia đình không thể thực hiện việc xây 2 ngôi nhà trên cũng một thửa đất. Trong trường hợp muốn xây hai ngôi nhà trên cũng một thửa đất thì phải thực hiện việc tách thửa đất và diện tích của thửa đất này phải đáp ứng đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định tách thửa đất của từng địa phương.