Câu hỏi: Chào luật sư, bố tôi có cho tôi 2 mảnh đất là một mảnh đất thổ cư và một mảnh đất nông nghiệp, hiện nay tôi đang xây nhà trên mảnh đất thổ cư, tuy nhiên do ranh giới giữa hai mảnh đất thổ cư và đất nông nghiệp bố tôi cho tôi này phân không rõ ràng nên sau khi đã xây gần xong hà rồi tôi mới phát hiện là phần nhà này đã lấn sang một phần đất của mảnh đất nông nghiệp đó. Luật sư cho tôi hỏi là trường hợp xây nhà sai vị trí thổ cư này của tôi có bị xử phạt hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi người dân sử dụng đất phải đúng với mục đích sử dụng đất, tức là người dân chỉ có thể xây nhà trên đất thổ cư, trồng trọt trên đất nông nghiệp … mà không thể xây dựng nhà ở trên các loại đất khác ngoài đất thổ cư. Vậy trường hợp xây nhà sai vị trí đất thổ cư sẽ bị xử lý vi phạm như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu ngay nhé.
Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 là đất sử dụng phải “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, để được phép xây dựng trên một mảnh đất, cần phải đảm bảo việc xây dựng là đúng với mục đích sử dụng của đất, trường hợp chưa đúng mục đích sử dụng, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Vậy, loại đất nào được phép xây dựng nhà ở? Câu trả lời là đất ở (thường gọi là đất thổ cư). Theo quy định của pháp luật, đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống (ví dụ như vườn hoa, ao nuôi cá…) gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm cả đô thị và nông thôn.
Đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn và Đất ở đô thị. Cả 2 nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức.
- Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị.
- Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, có các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Gồm các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, Đất rừng sản xuất, Đất rừng phòng hộ, Đất rừng đặc dụng, Đất nuôi trồng thủy sản, Đất làm muối, Đất nông nghiệp khác.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…
Như vậy có thể thấy hầu hết các loại đất đều có thể dùng để xây dựng nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Vậy trong trường hợp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thuộc loại đất ở, sau khi được phê duyệt, sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở trên thửa đất đó. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.
Xây nhà sai vị trí thổ cư có bị phạt không?
Hộ gia đình, cá nhân được cho là xây dựng sai vị trí đất thổ cư khi sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Hành vi này vi phạm nguyên tắc sử dụng đất do đó sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, các hành vi có thể bị xử phạt theo Nghị định này gồm:
– Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):
+ Phạt 03 triệu đồng nếu là đất ở nông thôn;
+ Phạt 06 triệu đồng nếu là đất ở thành thị.
– Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP): Mức phạt căn cứ vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép:
+ Thấp nhất là 03 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha;
+ Cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.
– Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP):
+ Mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực nông thôn là 03 triệu;
+ Mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực đô thị là 06 triệu.
Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
– Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Quy định xây nhà trên đất thổ cư
Đất thổ cư là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và mục đích của loại đất này đó là xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống. Trong đó: đất thổ cư sẽ bao gồm các nhóm đất: Đất xây dựng nhà ở và đất vườn, đất ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở. Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất:
Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Để trả lời cho câu hỏi “đất thổ cư có được xây nhà không” thì bạn cần hiểu đất thổ cư chính là đất ở (đất phi nông nghiệp). Đất ở cũng đã bao gồm cả ODT (đất ở đô thị) và ONT (đất ở nông thông) hoặc những loại đất được dùng vào những mục đích khác như đất trụ sở.
Như vậy, đất thổ cư chỉ là điều kiện cần để xây dựng được nhà. Điều kiện đủ là chủ nhà trước khi xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. UBND huyện quy định cụ thể các địa điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
Do đó, để xây dựng được nhà ở trên đất nông thôn chủ nhà cần phải lên UBND huyện liên hệ và xin hướng dẫn thủ tục cấp giấy phép xây dựng tùy vào từng địa phương mà quy trình thủ tục sẽ khác nhau.
Lưu ý, giấy phép xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, giới hạn xây dựng và phải do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hồ sơ bản vẽ thiết kế được cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
Trách nhiệm và nghĩa vụ của người sử dụng đất thổ cư
Ngoài ra tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
1.Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích. Đất chưa lên thổ cư mà cụ thể là đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật, không bao gồm việc xây dựng nhà ở, công trình. Theo đó, xây nhà trên đất không thổ cư là hành vi vi phạm pháp luật.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Xây nhà sai vị trí thổ cư” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tách sổ đỏ. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là một trong những vi phạm tương đối phổ biến. Để không phạm luật trong quá trình xây dựng nhà ở, người sử dụng đất, chủ đầu tư, chủ sử dụng đất khi xây dựng nhà cần lưu ý:
– Xác định loại đất xây dựng nhà ở có đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của luật hay không, trường hợp đất để xây nhà ở không phải đất thổ cư cần kiểm tra xem đất có thỏa mãn các căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 hay không?
Theo đó, căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
– Hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
– Thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự, thủ tục luật định;
Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở cần phải xin Giấy phép xây dựng đối với trường hợp bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng; xây nhà đúng số tầng, nội dung trong Giấy phép xây dựng…
Chủ sở hữu đất sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng trong trường hợp không có giấy phép xây dựng đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu di tích bảo tồn ở khu vực nông thôn; và từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với khu vực đô thị. Nếu chủ sở hữu tiếp tục vi phạm, xây dựng đất thổ cư không được cấp phép xây dựng, các cơ quan liên quan sẽ xử phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với việc xây dựng ở khu di tích hoặc là khu bảo tồn ở nông thôn; từ 35 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với việc tái phạm xây dựng nhà ở, công trình ở đô thị
Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP khoản 11 Điều 15, chủ sở hữu đất thổ cư sau khi bị phạt tiền phải có nhiệm vụ phải dỡ bỏ công trình nếu công trình đã hoàn thành việc xây dựng. Trường hợp công trình đang xây dựng, các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ công trình đang thực hiện hành vi vi phạm dừng việc xây dựng.
Trong những trường hợp bạn muốn xây dựng nhà ở trên phần đất chưa lên thổ cư thì cần phải thực hiện những thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng. Khi thực hoàn chuyển đổi mục đích sử dụng xong thì bạn mới có quyền xây dựng nhà ở trên đất đó.
