Cuộc sống con người luôn tồn tại những mâu thuẫn, xung đột. Từ những mâu thuẫn, xung đột đó dẫn đến sự hình thành các vụ tranh chấp. Các vụ tranh chấp tồn tại ở mọi khía cạnh trong đời sống con người, và nó trở nên phức tạp hơn khi đó là các vụ tranh chấp đất đai. Tranh chấp đất đai cũng tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau và cần phải được xử lý đúng quy định để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Những vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai được pháp luật quy định rõ ràng và cụ thể trong các văn bản pháp lý. Vậy tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì cần phải được xử lý như thế nào theo quy định hiện hành? Đội ngũ Tư vấn luật đất đai mời bạn cùng chúng tôi tìm hiểu những câu trả lời giải đáp thắc mắc qua bài viết dưới đây và chúng tôi luôn hy vọng rằng, bài viết này sẽ thực sự mang lại cho mọi người những kiến thức bổ ích và thú vị nhất!
Căn cứ pháp lý
Thế nào là quyền sử dụng đất?
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lí mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai, pháp luật các nước đều quy định những vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai.
Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất. Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… Tuy nhiên, theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.
Phân loại quyền sử dụng đất
– Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những qyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.
– Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.
– Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian.Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.
– Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý.Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.
Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất có đặc điểm như sau:
– Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản
Như vậy, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất đai. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất….
Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.
– Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế, bởi vì:
+ Quyền sử dụng đất có đối tượng là vật: Quyền sử dụng đất tồn tại dưới dạng đất đai. Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động của con người đều phải thực hiện trên đất và tác động vào đất nên tính chất đối vật của quyền sử dụng đất là không thể phủ nhận.
+ Quyền sử dụng đất do pháp luật quy định: Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định các quyền năng chung của quyền sử dụng đất bao gồm: Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình…; những quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại đất cụ thể và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất… Đồng thời pháp luật quy định cụ thể về căn cứ, hình thức phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng đất có tính hạn chế: Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể. Nếu như Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó thì chủ thể này không có quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập, còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính đầy đủ, trọn vẹn. Nhà nước có toàn quyền trong việc quản lý và sử dụng, định đoạt toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi lãnh thổ bằng việc quy định nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, có quyền thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao… Đồng thời, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ duy nhất do Nhà nước làm đại diện thực hiện mà không có bất kỳ một chủ thể nào khác được phép thực hiện. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vĩnh viễn, trong khi đó quyền sử dụng đất thì không. Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu toàn dân về đất đai là không bị giới hạn về mặt thời gian, còn quyền sử dụng đất lại bị giới hạn trong thời hạn sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể như thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm… khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của các chủ thể bị chấm dứt.
Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất xử lý như thế nào?
Khi các bên có tranh chấp về đất đai thì Nhà nước ưu tiên các bên tranh chấp tự hoà giải với nhau. Nếu không tự hoà giải được thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ quan uỷ quyền. Hoà giải được xem là một thủ tục bắt buộc của mọi tranh chấp.
Việc hoà giải tại UBND được quy định tại điều 88 của Nghị định số 43/2014/NĐ – CP của Chính phủ quy định về thủ tục hoà giải tranh chấp đất đai tại UBND xã.
Khi các bên đã được hoà giải tại UBND mà không thành với quyết định trên thì các bên sẽ tiếp tục giai đoạn tranh chấp. Các bên sẽ gửi đơn yêu cầu giải quyết quyền tranh chấp đến có cơ quan có thẩm quyền.
Thủ tục giải quyết khi không có sổ đỏ
Cách 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Quy trình xử lý tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/ tỉnh:
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các giấy tờ như:
-Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp
-Biên bản hoà giải tại UBND cấp xã
-Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất đai tranh chấp
-Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định xử lý tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hoà giải.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Nếu hồ sơ của bạn chưa đủ thông tin, chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định trong vòng 03 ngày. Nếu quá 03 ngày mà bạn chưa hoàn thiện hồ sơ của mình thì hồ sơ sẽ bị trả về.
Bước 3: Xử lý yêu cầu
– Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu để giải quyết
– Cơ quan tham mưu có nghĩa vụ:
– Thẩm tra, xác minh lại vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp giữa các ban, ngành có liên quan để tư vấn xử lý (nếu cần thiết)
– Hoàn chỉnh hồ sơ trình lên Chủ tịch UBND ban hành quyết định xử lý tranh chấp.
Bước 4: Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành kết quả giải quyết
Chủ tịch UBND cấp huyện/tỉnh ban hành quyết định xử lý tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.
Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn xử lý tranh chấp về đất đai của UBND huyện/tỉnh như sau
– Đối với UBND huyện: Tối đa 45 ngày
– Đối với UBND tỉnh: Tối đa 60 ngày
Đối với các khu vực, các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện tăng thêm 10 ngày.
Cách 2: Khởi kiện tại Toà án
Khởi kiện tại toà án
Thông thường các bạn sẽ làm đơn khởi kiện đến TAND huyện, xã nơi có đất đang tranh chấp. Những vụ án phức tạp hoặc đất tranh chấp nằm tại nhiều huyện thì TAND sẽ hướng dẫn các bạn làm đơn gửi đến TAND tỉnh
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu.
– Chứng cứ chứng minh yêu cầu của bản thân
– Biên bản hòa giải phải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
– Một số giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
– Nộp đơn trực tiếp tại tòa án
– Gửi đơn thông qua dịch vụ bưu chính
– Gửi đơn trực tuyến tại Cổng thông tin điện tử của tòa án (nếu có)
Trong thời hạn 08 ngày làm việc từ ngày nhận được đơn khởi kiện (không bao gồm ngày lễ , thứ 7 và Chủ Nhật), Tòa án Nhân dân sẽ đưa ra 1 trong các quyết định:
– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện nếu thiếu xót;
– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ việc theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn. Điều này được thục thi nếu vụ án có đủ các điều kiện để giải quyết theo thủ tục được rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;
– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền xử lý. Đồng thời thông báo đến người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
– Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Bước 3: Tòa án thụ lý vụ án nếu tranh chấp đó thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án
Các bạn sẽ phải nộp tạm ứng án phí trong giai đoạn và nộp lại biên lai tạm ứng án phí cho tòa án trong 07 ngày từ ngày nhận được giấy báo của tòa
Bước 4: Giai đoạn chuẩn bị xét xử
Trong giai đoạn này tòa án sẽ tổ chức các buổi hòa giải, phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ
Bước 5: Xét xử
Sau khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử thì trong vòng 1 tháng (có thể kéo dài tới 2 tháng nếu có lý do chính đáng) thì tòa án sẽ mở phiên tòa để xét xử vụ án.
Bước 6: Nghị án và tuyên án
Tại đây, các đương sự sẽ được nghe bản án giải quyết vụ án tranh chấp đất đai
Thủ tục xử lý khi có sổ đỏ
Khi một trong hai bên có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ do Toà án nhân dân nơi huyện, tỉnh xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng. Trình tự, thủ tục xử lý tranh chấp đất đai trong trường hợp này cũng giống như các bước giải quyết khi không có sổ đỏ tại TAND ở mục trên. Tuy nhiên trong phần chuẩn bị hồ sơ, bạn cần cung cấp thêm giấy chứng nhận cũng như thông tin.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai
- Thủ tục sang tên sổ hồng thừa kế
- Tặng cho con quyền sử dụng đất cần có sự đồng ý của những ai?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề soạn thảo giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline: 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất gồm những đối tượng sau:
– Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Hộ gia đình, cá nhân trong nước (thường gọi là hộ gia đình, cá nhân); đây là người sử dụng đất chủ yếu, phổ biến nhất hiện nay.
– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
– Cơ sở tôn giáo gồm: Chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Người sử dụng đất có các quyền:
1) Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
5) Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
6) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật về đất đai.
Căn cứ Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định quyền sử dụng đất bao gồm những quyền sau:
– Được cấp Giấy chứng nhận.
– Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
– Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.
– Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
– Được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác.
– Được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Được quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất.
– Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
– Được quyền tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
– Được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại: Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Tổ chức kinh tế khác; Cá nhân theo quy định của pháp luật.
– Được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
– Nếu đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền: Tự đầu tư trên đất; Cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng được các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, một số trường hợp sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, hoặc việc chuyển nhượng, tặng cho phải kèm theo điều kiện nhất định.
