Trả nhà thuê trước thời hạn có mất cọc không?

28/09/2022 | 14:07 70 lượt xem Hương Giang

Trước khi thuê nhà, các bên thường đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cam kết thực hiện hợp đồng. Vậy theo quy định, Trả nhà thuê trước thời hạn có mất cọc không? Bên thuê nhà có phải báo trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không? Quy định về việc bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn năm 2022 như thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Đặt cọc là gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 328, Bộ luật dân sự 2015 thì có thể hiểu giao dịch đặt cọc tiền thuê nhà là việc bên thuê nhà giao cho bên cho thuê một khoản tiền đặt cọc thuê nhà để bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Theo quy định Luật Nhà ở năm 2014 thì việc đặt cọc tiền thuê nhà không phải là giao dịch bắt buộc trong quan hệ thuê nhà. Tuy nhiên, bên cho thuê để bảo đảm quyền lợi của mình khi giao nhà cho bên thuê quản lý và sử dụng thì cần yêu cầu tiền cọc để tránh việc bên thuê nhà tự ý chấm dứt mà không thông báo/lấy tài sản được người cho thuê bố trí trong nhà để sử dụng khi thuê.

Trả nhà thuê trước thời hạn có mất cọc không?

Thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không thì hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định. Tại một vài trường hợp sẽ không được trả lại tiền cọc cụ thể như sau:

– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.

– Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.

– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.

Trả nhà thuê trước thời hạn có mất cọc không
Trả nhà thuê trước thời hạn có mất cọc không

Bên thuê nhà có phải báo trước khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không?

Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Trong trường hợp khi thuê nhà, mặc dù trong hợp đồng đều ghi rõ các bên không được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tuy nhiên trên thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cụ thể như sau:

– Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…

– Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 3 lần mà không khắc phục…

Tóm lại, dù là vì lý do gì đi nữa thì các bên trong hợp đồng thuê nhà vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước. Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:

– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Quy định về việc bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn năm 2022

Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.

Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:

– Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…

– Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Trả nhà thuê trước thời hạn có mất cọc không?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đối với hợp đồng thuê nhà là bao lâu?

Theo quy định, đối với tranh chấp hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện được xác định theo Điều 429 Bộ luật dân sự 2015 là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải bồi thường thiệt hại?

Căn cứ khoản 1, 5 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:
– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
– Trường hợp ngược lại bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải bồi thường.

Bên thuê gây hư hỏng nhà thì có bị chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Theo quy định, nếu bên thuê nhà làm hư hỏng nghiêm trọng nhà được cho thuê một cách cố ý, thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.