Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình

Sổ đỏ hộ gia đình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình là những người có quan hệ vợ chồng, quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, giao cho quyền sử dụng,định đoạt, đất. Được nhà nước công nhận, về quyền sử dụng đất của cả hộ gia đình. Và chủ hộ sẽ đứng tên sổ đỏ. Và khi cần thiết, hộ gia đình có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho cá nhân, tổ chức khác. Vậy Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình diễn ra như thế nào?

Trong bài viết này,Tư vấn luật đất đai sẽ giải đáp những thắc mắc liên quan đến vấn đề này

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013.

Sổ đỏ hộ gia đình là gì?

Sổ đỏ hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Không phải ai có tên trong hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải đáp ứng 2 điều kiện:

Thứ nhất, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Thứ hai, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó, con mà sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ cá nhân là người có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng các hình thức như: Nhận chuyển nhượng (mua đất), nhận tặng cho, nhận thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất với người khác.

Điều 212 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất” tại Khoản 29 Điều 3, đó là:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:

• Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
• Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập hoặc được tặng cho, thừa kế chung…

Chủ hộ sẽ đứng tên Sổ đỏ

Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định ghi tên tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau:
“Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”

Như vậy, nếu chủ hộ có quyền sử dụng đất chung với các thành viên khác trong hộ gia đình thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên chủ hộ.

Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình, nếu người có đủ 2 điều kiện nêu ở trên thì có chung quyền sử dụng đất.

Khi chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…) của hộ gia đình thì phải có văn bản đồng ý của các thành viên được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Còn sổ đó cá nhân quyền sử dụng đất là tài sản riêng cá nhân người đứng tên sổ đỏ; cá nhân được cấp sổ đỏ có toàn quyền quyết định trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… nếu đủ điều kiện theo quy định. Trừ trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có vợ hoặc chồng đứng tên.

Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện.

Điều kiện sang tên sổ đỏ hộ gia đình

– Điều kiện đối với bên chuyển nhượng, tặng cho:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 thì có 03 trường hợp hộ gia đình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện bao gồm:

• Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

– Điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng, tặng cho.

Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì có 04 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Do đó, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho chỉ được nhận chuyển nhượng, tặng cho khi không thuộc trường hợp cấm theo quy định trên.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Hồ sơ kê khai phí, lệ phí gồm có:

• 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký.
• 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản).
• Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng.
• 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• 01 bản sao có chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán
• Trường hợp tặng cho, thừa kế. Phải cung cấp thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký sang tên) gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
• Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01.

Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Khi sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” thì các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện công chứng tại các phòng công chứng của nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư nhân mà có trụ sở đặt trong phạm vi của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần sang tên.

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Theo đó, đối với những trường hợp mà theo pháp luật được miễn lệ phí trước bạ hay thuế thu nhập cá nhân thì vẫn phải thực hiện việc nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí. Ngoài ra, giữa các bên trong hợp đồng được phép thỏa thuận với nhau về người nộp.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên “Sổ đỏ hộ gia đình” (đăng ký biến động)

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Cách 1: Hộ gia đình nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Trường hợp này Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận hồ sơ, trong vòng 03 ngày làm việc phải chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai.

Cách 2: Hộ gia đình không nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương).

Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 4: Xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 5: Trả kết quả

Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Chuyển nhượng đất của hộ gia đình có mất phí không?

Theo quy định tại thông tư 111/2013/TT-BTC, thông tư 92/2015/TT-BTC và nghị định 140/2016/NĐ-CP, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải nộp các loại thuế, lệ phí, gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ biến động.

Trong đó, Thuế thu nhập cá nhân sẽ bằng 2% x giá chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% x giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng)

Các khoản phí trên sẽ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.

Lưu ý: chỉ khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mới được miễn lệ phí trước bạ nếu thuộc trường hợp được miễn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không được miễn.

Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng đất hộ gia đình được quy định riêng tại các tỉnh thành.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ như thế nào?
• Đất của hộ gia đình sẽ ghi tên tất cả thành viên hộ trên sổ hồng đúng không?
• Đất hộ gia đình có làm di chúc được không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề Thủ tục sang tên sổ đỏ hộ gia đình Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp