Thưa luật sư, tôi có định mở thêm một cửa hàng nữa để phát triển thêm, thế nhưng khi hỏi để thuê mặt bằng ở khu đối diện bể bơi Thành Công thì thấy mọi người nói là khu tập thể đằng sau sắp có dự án để đập đi xây lại. Tôi muốn hỏi luật sư rằng là Rủi ro khi thuê mặt bằng như thế nào? Và các cách để có các kỹ năng thuê mặt bằng có lợi nhất? Các quy định pháp luật hiện hành về thuê mặt bằng? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Rủi ro khi thuê mặt bằng ? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013
- Luật nhà năm 2020
Thuê mặt bằng là gì?
Mặt bằng là một diện tích dùng để làm văn phòng hoặc nơi kinh doanh buôn bán. Đó có thể là tầng một của căn nhà mặt phố, có thể một sàn cho thuê ở các dự án chung cư, văn phòng, thương mại. Thuê mặt bằng là việc thuê diện tích để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo hợp đồng, thường là từ 1 năm trở lên.
Nhạy bén với nhu cầu và thị hiếu của khách hàng thuê mặt bằng văn phòng. Hiện nay, các nhà đầu tư không ngừng rót vốn để cho mọc lên những công trình phục vụ khách hàng thuê văn phòng theo hướng chuyên nghiệp và đẳng cấp. Điều này cũng có lợi cho khách thuê văn phòng bởi không có ai độc quyền về mặt bằng và giá cả. Bạn có thể lựa chọn văn phòng phù hợp với giá cạnh tranh. Tóm lại, thị trường rất nhộn nhịp. Nếu ai chuẩn bị tìm thuê mặt bằng văn phòng thì hãy tìm hiểu trước để có thể tự tin tìm được văn phòng ưng ý.
Rủi ro khi thuê mặt bằng
Nhu cầu nổi bật của doanh nghiệp hiện nay là thuê mặt bằng văn phòng. Nơi được các doanh nghiệp tin tưởng lựa chọn vì giá mềm và dịch vụ cũng như chất lượng tốt, là các dự án chuyên nghiệp xây để cho thuê sàn văn phòng. Điều này khác với trước đây, mọi người thường thuê nhà dân, chung cư làm văn phòng. Thế nhưng những địa điểm này thường khó đáp ứng được việc mở rộng quy mô nhân sự. Đồng thời, khó đảm bảo được các yêu cầu về cơ sở hạ tầng vật chất.
Nhiều chiêu trò khi thuê mặt bằng
Khi mới khởi nghiệp kinh doanh những năm gần đây xu hướng thuê mặt bằng đặc biệt hướng đến các bạn trẻ. Bên cạnh đó, tư tưởng phi thường luôn là động lực của nhiều người luôn muốn mở kinh doanh mà không ngần ngại bỏ vốn làm ăn, thẩm chí là vay mượn.
Việc kinh doanh mà nhiều người phải đối mặt là việc thuê mặt bằng để mở cửa hàng,…. Ngay lúc này, nhiều câu chuyện bắt đầu xảy ra, thẩm chí cả việc bị lừa đảo mất tiền vì thiếu sự hiểu biết và thiếu kinh nghiệm.
Chủ nhà đột ngột tăng tiền điện, nước, mặt bằng
Vì thiếu cẩn trọng trong việc ký kết hợp đồng mà không ít người thuê đã gặp tình trạng này. Do quá tin người mà không thỏa thuận về giá thuê và các chi phí như tiền điện, nước,…, chỉ nói bằng miệng mà không có quy định trong hợp đồng.
Điều này đã khiến chủ cho thuê mặt bằng có cơ hội tăng chi phí đột ngột mà người thuê không có sự chuẩn bị. Chính vì trong hợp đồng không có các điều khoản về việc tăng giá, thời gian điều chỉnh,… Dù hành động của chủ nhà có bất hợp lý nhưng người thuê vẫn cứng họng bởi quyền lợi của mình không được bảo vệ trước cơ sở pháp lý.
Chủ mặt bằng thích đuổi một cách vô lý
Đây là trường hợp không phải hiếm gặp, chủ mặt bằng sẽ dùng mọi lý do để đuổi khách thuê. Chỉ vì sự lỏng lẻo trong hợp đồng hoặc thương lượng bằng miệng nên chủ mặt bằng không đáng lo ngại về vấn đề vi phạm hợp đồng
Chỉ có người thuê là phải chịu thiệt khi phải bỏ nhiều nỗ lực để gây dựng từ đầu và phải tìm kiếm mặt bằng khác. Tình trạng này sẽ ảnh hưởng đến kinh doanh và thiệt hại không hề nhỏ.
Chủ cho thuê mặt bằng không phải là chính chủ
Trường hợp này sẽ khiến người thuê mất tiền oan nếu không cẩn thận gặp phải. Có một số tình huống gặp phải như:
– Nhiều trường hợp làm việc và ký hợp đồng, đặt cọc với người tự cho mình là chủ nhà, đứng tên trong hợp đồng nhưng không phải là thật. Đến khi gặp chủ nhà thật trở về, thì người thuê mới biết thì cũng đã muộn. hoặc phải ký lại hợp đồng và đóng tiền lại, hoặc phải xách vali ra đường
Rủi ro về hợp đồng thuê mặt bằng
Trước tiên, doanh nghiệp cần phải biết về các quy định đối với trụ sở doanh nghiệp. Theo quy định của Luật Doanh nghiệp thì trụ sở chính của doanh nghiệp là địa điểm liên lạc của doanh nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ được xác định gồm số nhà, ngách, hẻm, ngõ phố, phố, đường hoặc thôn, xóm, ấp, xã, phường, thị trấn, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có). Đồng thời, trụ sở doanh nghiệp không được đặt tại chung cư, nhà tập thể theo quy định của Luật Nhà ở.
Sau khi đã lựa chọn được mặt bằng thuê văn phòng phù hợp, địa chỉ trụ sở đảm bảo các yêu cầu của pháp luật thì doanh nghiệp tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng với chủ nhà hoặc chủ đầu tư. Khi tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê mặt bằng có thể gặp các rủi ro như sau:
- Chủ thể hợp đồng không có khả năng ký kết: có rất nhiều trường hợp cá nhân, tổ chức giả mạo đứng ra ký kết hợp đồng nhưng họ không có thẩm quyền cho thuê mặt bằng đó. Điều này có thể làm hợp đồng vô hiệu, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp cần xác thực các thông tin, giấy tờ chứng minh về bên cho thuê có đủ thẩm quyền cho thuê;
- Hình thức hợp đồng: pháp luật chỉ quy định hợp đồng cho thuê phải lập thành văn bản, tức pháp luật không công nhận hình thức cho thuê bằng miệng. Pháp luật không quy định bắt buộc hợp đồng cho thuê phải công chứng, chứng thực. Do đó, doanh nghiệp có thể ký kết hợp đồng cho thuê với bên cho thuê bằng văn bản, có đầy đủ thông tin về chủ thể, nhà đất, chữ kỹ các bên,… Để tránh các tranh chấp phát sinh sau này, doanh nghiệp nên ghi rõ các thỏa thuận bằng văn bản để làm chứng cứ chứng minh sau này.
Rủi ro có thể gặp về các điều khoản trong hợp đồng
- Giá thuê: khi ký kết hợp đồng cho thuê, thì điều quan trọng nhất doanh nghiệp cần quan tâm là về giá thuê. Giá thuê có được ghi rõ ràng, có bao gồm chi phí điện, nước hay các chi phí phát sinh. Về thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán tiền thuê, việc tăng giá thuế như thế nào, lãi chậm trả tính ra sao,…. Doanh nghiệp cần lường trước tất cả các rủi ro có thể xảy ra để tránh dẫn đến các tranh chấp sau này;
- Thời hạn thuê: doanh nghiệp cần xác định rõ ràng ngày tính thời hạn bắt đầu thuê và thời hạn hết hợp đồng, trường hợp muốn thuê tiếp thì như thế nào, chưa hết thời hạn thuê thì giải quyết ra sao,…;
- Điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ bên cho thuê/bên thuê: doanh nghiệp thuê mặt bằng cần xác định tình trạng mặt bằng khi được giao và quyền được đầu tư xây dựng trang thiết bị cho văn phòng. Xác định rõ những quyền lợi mà bên thuê được hưởng cũng như các trách nhiệm của mình sẽ giúp doanh nghiệp tránh được rủi ro dẫn đến tranh chấp.
Có thể thấy rằng, việc thuê được mặt bằng ưng ý để doanh nghiệp đầu tư xây dựng trụ sở là rất khó. Từ việc tìm kiếm mặt bằng ở vị trí thuận lợi, ký kết hợp đồng đến việc bỏ ra chi phí để đầu tư. Doanh nghiệp có thể tìm kiếm các phương án khác bằng việc sử dụng các dịch vụ cho thuê văn phòng, văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ, cho thuê văn phòng theo giờ của Startup House. Khi đó, doanh nghiệp vừa có được văn phòng đầy đủ tiện nghi phù hợp với doanh nghiệp, vừa tiết kiệm chi phí và đảm bảo các thủ tục pháp lý đúng quy định pháp luật.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Rủi ro khi thuê mặt bằng”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, chia đất khi ly hôn , Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Tòa nhà Indochina Plaza Hanoi
Nằm ngay gần ngã tư Xuân Thủy – Hồ Tùng Mậu, ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội nên tòa Indochina Plaza Hanoi được coi là một trong những tòa văn phòng có vị trí đắc địa. Khu vực này có dân cư tập trung mật độ cao, nhiều trường Đại học, Cao đẳng… nên dễ tuyển dụng, dễ tiếp cận các tệp khách hàng khách nhau.
Là tòa nhà văn phòng chuyên phục vụ các doanh nghiệp nên khi thuê mặt bằng tại đây, khách hàng thừa hưởng trọn vẹn các tiện ích đẳng cấp không thua kém tòa nhà hạng A nào ở Việt Nam. Từ lễ tân, an ninh, thang máy, khuôn viên, dịch vụ mua sắm, thư giãn… đều đầy đủ, “muốn gì có nấy”. Giá thuê khoảng 28$/m2/tháng.
Tòa nhà Hàn Việt Tower
Lợi ích lớn nhất thuê mặt bằng tại đây là gì? Đó chính là trải nghiệm không gian làm việc thiết kế theo phong cách Hàn Quốc trẻ trung, chuyên nghiệp. Đây được coi là “biểu tượng” của văn phòng phía Nam thủ đô, nơi tập trung nhiều khu chung cư cao cấp, khách sạn vip, nhà hàng sang chảnh và các trung tâm thương mại hoành tráng…
Không gian làm việc tại đây thoáng đãng vì được các nhà thiết kế tỉ mỉ từng góc không gian, décor phong cách mở, sử dụng nhiều các loại kính. Diện tích mặt bằng cho thuê chủ yếu là hình chữ U rất thuận tiện để khách hàng làm nội thất hoặc chia cắt khu vực cho các phòng ban khác nhau ngồi. Giá thuê khoảng 13$/m2/tháng.
Tòa văn phòng Intracom Riverside
Được coi là “biểu tượng” văn phòng ở bờ bắc sông Hồng, ngay rìa trung tâm Hà Nội, Intracom Riverside ngày càng thu hút được nhiều khách hàng thuê mặt bằng. “Thuê mặt bằng tại đây ưu điểm là gì?” là điều mà nhiều người băn khoăn vì thấy địa điểm văn phòng thuộc địa phận xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh. Việc nằm ngoài các quận nội thành ở Hà Nội không hề cản trở gì tới việc kinh doanh, làm ăn, phát triển của các doanh nghiệp khi thuê văn phòng ở đây.
Theo Luật Nhà ở 2014, tại điều 91 quy định điều kiện về bất động sản cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu như sau:
Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật
Không có tranh chấp về quyền sở hữu
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác cho người đi thuê.
Bên cạnh đó, Điều 119 luật này cũng quy định, người có quyền cho thuê phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đồng thời người đó phải có năng lực hành vi dân sự. Cá nhân hay tổ chức cho thuê là người có chức năng kinh doanh nhà ở.
Là cơ hội để người cho thuê nhà dễ dàng lợi dụng tăng giá bất hợp lý.
Vì thế, bạn nên đảm bảo trong hợp đồng có ghi cụ thể giá thuê mặt bằng kinh doanh hàng tháng như thế nào, có đúng như đã thống nhất hay không?
Khi tăng giá thì phải báo trước bao nhiêu tháng để tránh tình trạng lúc thỏa thuận thì đưa ra một giá còn khi ghi vào hợp đồng thì lại tăng giá vì nhiều lý do.
