Chào Luật sư, hiện nay tôi cùng 2 người bạn nữa cùng hùng vốn để mở quán phở. Không biết hiện nay quy định về vấn đề hợp đồng hợp tác giữa 3 bên như thế nào. Chúng tôi định làm hợp đồng rồi đi công chứng. Vậy Rủi ro khi công chứng 3 bên là gì theo quy định? Chi phí công chứng 3 bên hiện nay như thế nào theo quy định? Quy định về công chứng hiện nay có những gì cần lưu ý? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Hợp đồng 3 bên là gì?
Hợp đồng ba bên là hợp đồng có sự tham gia của ba bên nhằm liên kết, thỏa thuận về việc xác lập quan hệ trong hợp đồng, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Hợp đồng ba bên được xác lập và thực thi ngay sau khi ba bên liên quan đạt được thỏa thuận với nhau. Sau khi đã xác lập, nội dung mà ba bên đã giao kết với nhau đúng quy định pháp luật thì hợp đồng sẽ có hiệu lực, các bên tham gia bắt buộc thực hiện theo các thỏa thuận đã thống nhất.
Một số dạng hợp đồng 3 bên thường gặp
Hợp đồng thế chấp tài sản ba bên
Đây là dạng hợp đồng phổ biến thường dùng trong hoạt động vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản tại ngân hàng.
Theo đó, bên vay vốn (bên A) sẽ tiến hành ký kết hợp đồng ba bên với ngân hàng (Bên B) và bên thế chấp tài sản (bên C). Bên C sẽ chịu trách nhiệm về khoản vay của bên A bằng tài sản thế chấp của mình.
Mẫu hợp đồng này còn được sử dụng nhiều trong việc ký kết giữa ngân hàng – chủ đầu tư dự án bất động sản – khách hàng mua nhà để ngân hàng cho khách hàng mua nhà của chủ đầu tư.
Hợp đồng hợp tác ba bên
Đây là dạng hợp đồng thường thấy khi các chủ thể tham gia hợp tác kinh doanh. Theo đó ba bên trong hợp đồng sẽ kí kết, thỏa thuận với nhau thông qua các điều khoản mà mỗi bên có nghĩa vụ thực hiện nó.
Hợp đồng kí kết vì lợi ích một trong ba bên
Hợp đồng này được kí kết giữa hai bên nhưng mục đích của hợp đồng là vì lợi ích bên thứ ba. Các bên tham gia đều phải thực hiện nghĩa vụ nhất định theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng và bên thứ ba sẽ được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụ đó.
Rủi ro khi công chứng 3 bên là gì theo quy định?
Rủi ro 1: Mất khoản đặt cọc tiền
Người mua sẽ đặt cọc 1 khoản tiền nhỏ để chủ nhà sẽ tự đi rút sổ đỏ và xóa thế chấp tại ngân hàng. Sau đó hai bên sẽ thực hiện việc mua bán một cách bình thường. Đây là trường hợp mua bán cơ bản và vô cùng dễ dàng. Nhưng nếu chủ nhà không thực hiện việc mua bán với bạn thì bạn có thể mất trắng khoản tiền đã giao cho họ để đi rút sổ đỏ, xóa thế chấp.
Rủi ro 2: Mất/khó đòi khoản tiền lớn đã giao chủ nhà đi rút sổ đỏ, xóa thế chấp
Trường hợp chủ nhà không thể xoay xở được khoản tiền nợ trả cho ngân hàng. Vì vậy họ sẽ yêu cầu người mua đặt cọc số tiền đúng bằng số tiền mà họ đang nợ ngân hàng. Cách này sẽ giúp họ có đủ tiền để rút sổ đỏ ra.
Ở trường hợp này sẽ xảy ra 1 rủi ro là sau khi đặt số tiền đó thì khó biết được chủ nhà có sử dụng số tiền đó để rút sổ ra hay không hay họ sẽ sử dụng vào những việc khác.
Rủi ro 3: Mua dính bất động sản đã bị ngân hàng “phát mã”
Sau khi bạn giao tiền cho chủ nhà đến thanh toán khoản tiền nợ trả cho ngân hàng nhưng bất động sản thế chấp tại ngân hàng đã bị ngân hàng phát mãi để bán thì bạn không thể mua được tài sản đó nữa. Thế nên bạn cần lưu ý rất kỹ trường hợp này vì số tiền đã giao cho chủ nhà rất khó hoặc tốn thời gian để đòi lai.
Phát mã tài sản là:
Tài sản của bạn mang đi thế chấp tại các đơn vị cho vay vốn hoặc ngân hàng đến hết thời hạn vay vốn mà bạn không có khả năng chi trả khoản nợ đó thì ngân hàng hay đơn vị cho vay vốn được quyền công bố và bán tài sản của bạn công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh khoản nợ.
Rủi ro 4: Chủ nhà “lật lọng” thay đổi giá bán bất động sản sau khi rút được sổ đỏ về
Trường hợp này tính pháp lý đã đảm bảo nhưng vẫn sẽ có rủi ro mà bạn nên lường trước. Cụ thể, khi bên bán, bên mua và ngân hàng cùng làm việc 3 bên. Bạn gặp ngân hàng trực tiếp và hỏi về gia chủ đang nợ ngân hàng bao nhiêu tiền để nộp và rút sổ đỏ ra. Bên bán và bên mua sẽ cùng nhau đi làm thủ tục xóa chấp và nhận lại sổ đỏ. Thế nhưng sau khi xóa xong thế chấp thì chủ nhà quay ngược lại không bán cho bạn bằng giá đó nữa hoặc chủ nhà không đồng ý các điều khoản mà hai bên đã quy định với nhau từ trước.
Pháp luật có công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua nhà “ba chung” không?
Hiện nay pháp luật chưa có khung pháp lý rõ ràng về việc điều chỉnh loại hoạt động này. Theo đó quy định về cấp phép xây dựng, pháp luật không bắt buộc chủ nhà chỉ được xây dựng một lần một công trình trên thửa đất hoặc bắt buộc khi xin phép xây dựng thì diện tích đất ở phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định pháp luật về tách thửa. Giấy phép xây dựng chỉ yêu cầu việc xây dựng phải bảo đảm đúng mật độ xây dựng. Việc này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư lách luật bán nhà “ba chung” cho nhiều người dân với giá rẻ.
Mặt khác, căn cứ Khoản 2, Điều 98, Luật Đất đai 2013, theo đó thì pháp luật không giới hạn số lượng người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các bên đồng sở hữu quyền sử dụng đất có yêu cầu cấp chung giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trường hợp không có yêu cầu thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp riêng cho mỗi người một giấy chứng nhận.
Như vậy, tuy pháp luật Việt Nam chưa có văn bản pháp lý thể hiện rõ ràng công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua nhà “ba chung”, nhưng đồng thời cũng không cấm việc giao kết loại hợp đồng này. Nên người dân khi tiến hành giao kết hợp đồng này phải thận trọng
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Rủi ro khi công chứng 3 bên là gì theo quy định?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như dịch vụ giải quyết tranh chấp giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Mẫu biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Cùng một nhà có thể có hai, ba người hoặc thậm chí nhiều hơn cùng là chủ sở hữu. Những ngôi nhà này thường được chia nhỏ cho các người mua rồi bán, chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay, mặc khác những ngôi nhà này không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật.
Đối với hợp đồng dân sự thông thường, thì có các hình thức giao kết như: hợp đồng giao kết bằng miệng, hợp đồng giao kết bằng văn bản…
Riêng đối với hợp đồng ba bên kí kết, bắt buộc phải được giao kết bằng văn bản rõ ràng, cụ thể và có chữ ký của ba bên để xác lập hợp đồng (Điều 401 Bộ luật dân sự 2015).
Giá trị pháp lý của hợp đồng ba bên được xác định khi đáp ứng đủ các điều kiện:
– Ba bên khi tham gia kí kết phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
– Ba bên khi tham gia kí kết, xác lập và xây dựng nội dung trong hợp đồng phải dựa trên tinh thần tự nguyện, không có dấu hiệu của sự ép buộc.
– Hợp đồng ba xác lập và kí kết phải đáp ứng các điều kiện về mặt nội dung, lẫn mặt hình thức theo đúng quy định của pháp luật về hợp đồng.
– Trường hợp một trong ba bên tham gia giao kết hợp đồng là tổ chức (pháp nhân) thì chủ thể trực tiếp giao kết của tổ chức đó phải là người có thẩm quyền được tổ chức giao phó.
