Thưa luật sư tôi có nhận thầu xây dựng một công trình nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Bắc Giang. Khi nhận bản thiết kế thì tôi thấy có một số chi tiết có vấn đề nên có đề xuất với doanh nghiệp là chủ đầu tư, Nhưng mà ý kiến của tôi bị bác bỏ và doanh nghiệp có nói là làm đúng theo bản thiết kế. Vì nếu như thực hiện đúng thì phần đất xây dựng sẽ chiếm sang kênh rạch ngay bên cạnh. Tôi muốn hỏi luật sư nếu cứ tiếp tục thực hiện thì có vi phạm quy định về xây dựng không? Quy định về xây dựng nhà ở cho công nhân cụ thể như thế nào? Cách chính sách nhà ở cho công nhân được quy định hiện nay như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc về cho chúng tôi, vấn đề: Quy định về xây dựng nhà ở cho công nhân. Đây là vấn đề không chỉ riêng các doanh nghiệp, nhà thầu xây dựng quan tâm mà còn cả công nhân những người sẽ trực tiếp ở trong các ngôi nhà đó. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này Mời bạn tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Nghị định số 49/2021/NĐ-CP
- Luật nhà ở năm 2014
Tiêu chí để xây dựng nhà ở cho công nhân
Cụ thể các cơ sở kinh doanh nhà cho công nhân và người lao động thuê để ở phải đảm bảo các điều kiện kỹ thuật về xây dựng.
Thứ nhất: khu đất xây dựng nhà phải đảm bảo không thuộc khu vực cấm xây dựng cấm xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng, không nằm trong khu quy hoạch giải toả, ông nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ kênh rạch, chỉ giới đường sông, kênh rạch, không bị ngập úng, không nằm tiếp giáp hay ven kênh rạch, sông, suối có nguy cơ sạt lở, không bị ô nhiễm do chất thải công nghiệp, nằm ngoài khu vực cần bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Không lấn chiếm đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước, không dược san lấp kênh rạch trái phép, không có tranh chấp, khiếu kiện, phải cách xa tường rào nghĩa trang, khu vực chăn nuôi gia súc tập trung tối thiểu 50 m, tránh xa nơi phát sinh tiếng ồn lớn ít nhất là 100m, khoảng cách ly đối với khu vực sản xuất có thải ra nhiều khói bụi, khí thải, chất độc hại hoặc những khu vực được các cơ quan chuyên môn giám định là khu vực có độc hại tối thiểu là 1000m.
Thứ hai: Nhà cho công nhân phải có mật độ xây dựng tối đa không quá 70% tổng diện tích khu đất , diện tích sử dụng (Không tính tường xây, không tính gác lửng) mỗi phòng ít nhất là 9m2 (nếu không có nhà vệ sinh trong phòng) và ít nhất 12m2 (nếu có nhà vệ sinh trong phòng), chiều rộng phải đảm bảo không nhỏ hơn 2.4m, chiều cao từ sàn đến trần nhà chỗ thấp nhất là 2.8m, có vách ngăn mỗi phòng riêng biệt bằng gạch xây.
Thứ ba: Móng nhà phải bảo đảm ổn định, chịu được tải trọng căn nhà, tường bao che và tường ngăn các phòng phải được xây bằng gạch, bắt buộc phải được trát vữa mác 75, quét vôi 3 nước hoặc sơn nước; không được làm bằng vách đất, tre nứa hoặc vật liệu dễ mục, dễ cháy; nền nhà phải cao hơn mặt đường( hoặc sân, hè), đảm bảo không bị ngập khi mưa lớn và tôí thiểu phải được tráng bằng xi măng; cửa sổ, cửa đi phải đảm bảo khép kín và an toàn trong sử dụng, có chốt khoá an toàn, đóng mở dễ dàng…
Thứ tư: hành lang, lối đi chung của nhà phải đảm bảo thoát hiểm khi có hoả hoạn. Trường hợp nhà xây thành một khối có hành lang giữa, 2 dãy phòng hai bên thì kích thước hành lang tối thiểu là 1,4m, chiều dài tối đa giữa hai đầu hồi không quá 25m. Trường hợp xây dựng hai dãy nhà riêng biệt có lối đi chung ở giữa thì kích thước lối đi chung thì tối thiểu là 3,5m.
Đối với khu nhà cho thuê có trên 20 người sử dụng phải có ý kiến chấp thuận sau khi kiểm tra các điều kiện phòng cháy chữa cháy của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ năm: trang thiết bị trong phòng tối thiểu phải có một quạt trần hoặc quạt treo tường, một ổ cắm điện và bóng đèn chiếu sáng. Phòng ở phải đảm bảo cho mỗi công nhân, người lao động có một giường đơn ; đường dây dẫn điện phải đảm bảo an toàn theo quy định của ngành điện, phải có cầu dao cho toàn nhà và mỗi phòng ở phải có cầu dao tự động; phải có nước sạch phục vụ sinh hoạt…
Tuy nhiên, các quy định này chỉ áp dụng cho các cơ sở đã xây dựng đang hoạt động kinh doanh, các trường hợp xây ở các khu vực ngoại thành và năm quận mới. Quy chế cho không áp dụng cho các khu đất nằm trong cá dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy hoạch ; các khu đất đá có quy hoạch chi tiết 1/ 500 được duyệt. Theo các đơn vị kinh doanh bất động sản, một hạn chế nữa đối với quy chế này là phân biệt đối tượng kinh doanh mặc dù tất cả phải hoạt động theo luật doanh nghiệp.
Quy định về xây dựng nhà ở cho công nhân
Bộ Xây dựng cho rằng, mặc dù một số tồn tại, vướng mắc trong phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp (KCN) được giải quyết tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, tuy nhiên vẫn còn một số nội dung vướng mắc tại Luật Nhà ở và một số pháp luật khác có liên quan.
Do vậy, theo Bộ Xây dựng, về lâu dài cần phải nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và các luật khác có liên quan, trong đó có cơ chế, chính sách riêng về khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân KCN.
Cụ thể, trong quy hoạch KCN phải bố trí quỹ đất làm nhà lưu trú cho công nhân thuê; giao chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN hoặc các DN khác hoặc phối hợp với Tổng Liên đoàn đầu tư dự án nhà lưu trú công nhân; diện tích sử dụng tối thiểu khoảng 10m2/người.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho rằng, cần có cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng; chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu nhà ở công nhân được hạch toán vào chi phí giá thành hạ tầng chung của cả KCN.
Trong khi chờ đợi sửa Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đưa ra giải pháp ngắn hạn về nhà ở công nhân. Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND cấp tỉnh rà soát, yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, nghiên cứu dành một phần quỹ đất dịch vụ trong khu công nghiệp làm nhà lưu trú công nhân.
Các địa phương rà soát đối với các khu công nghiệp, nếu chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì đề nghị cho điều chỉnh quy hoạch để dành phần diện tích đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân.
Bộ Xây dựng cũng đề nghị Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa danh mục phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021- 2025.
Theo đó, Bộ Xây dựng kiến nghị bổ sung gói tín dụng khoảng 30.000 tỷ đồng theo hình thức tái cấp vốn cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân KCN, KCX vay để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân. Việc này góp phần đảm bảo “mục tiêu kép”: bảo đảm an sinh xã hội – nhà ở cho các đối tượng yếu thế (người thu nhập thấp, công nhân); thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế bền vững, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp gắn với hỗ trợ phát triển thị trường nhà ở và bất động sản.
Chính sách riêng cho nhà ở công nhân khu công nghiệp
Theo pháp luật nhà ở hiện hành, chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 loại đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.
Để khắc phục hạn chế này, Bộ Xây dựng đang tập trung nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014, trong đó, chính sách nhà ở cho công nhân được quy định theo hướng cụ thể hơn nhằm khuyến khích đầu tư phát triển, nhất là nhà cho công nhân thuê.
Theo số liệu của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cả nước đã hoàn thành 266 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 142.000 căn, với tổng diện tích hơn 7.100.000 m2; đang tiếp tục triển khai 278 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 276.000 căn, tổng diện tích khoảng 13.800.000 m2.
Trong đó, nhà ở xã hội ở dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 121 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 54.000 căn hộ, tổng diện tích 2.700.000 m2; đang tiếp tục triển khai 100 dự án với quy mô xây dựng khoảng 134.000 căn hộ, tổng diện tích 6.700.000 m2.
Bộ Xây dựng đã có báo cáo tổng thể với Thủ tướng Chính phủ về chính sách phát triển nhà ở dành cho công nhân tại khu công nghiệp. Trong đó, Bộ Xây dựng báo cáo cụ thể về cơ chế chính sách, kết quả thực hiện, tồn tại hạn chế; đề xuất một số giải pháp về cơ chế chính sách và một số kiến nghị đối với Chính phủ, bộ, ngành liên quan, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam trong việc đôn đốc hướng dẫn UBND các tỉnh, thành phố tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, người lao động trong các khu công nghiệp do tác động của dịch bệnh COVID-19.
Tuy nhiên, số lượng nhà ở dành cho công nhân khu công nghiệp vẫn còn rất ít so với nhu cầu. Từ đầu năm 2021 đến nay, chưa có dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân được hoàn thành bàn giao (vì ảnh hưởng chung của dịch COVID-19 nên hầu hết các dự án bị chậm tiến độ).
Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ nêu trên là do chưa có sự chưa thống nhất các quy định pháp luật về quy hoạch bố trí quỹ đất dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp như Luật Nhà ở, Luật Đất, Luật Đầu tư và Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ về quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
Đặc biệt, nguồn vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân khu công nghiệp) vẫn còn thiếu.
Một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; chưa quan tâm cho đầu tư phát triển nhà ở dành cho công nhân khi lập quy hoạch đầu tư xây dựng khu công nghiệp.
Theo Bộ Xây dựng, dù một số tồn tại, vướng mắc trong phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp đã được giải quyết tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP nhưng vẫn còn một số nội dung vướng mắc tại Luật Nhà ở và một số pháp luật khác có liên quan.
Do đó, cần phải nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và các luật khác có liên quan, trong đó có cơ chế, chính sách riêng về khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp về lâu dài cũng như có chính sách ngắn hạn về quy hoạch quỹ đất; lựa chọn chủ đầu tư; đối tượng, điều kiện được thuê nhà công nhân; tiêu chuẩn thiết kế; các cơ chế ưu đãi…
Riêng về nguồn vốn phát triển nhà công nhân, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa danh mục phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở công nhân khu công nghiệp vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025.
Đồng thời, xem xét, bổ sung kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho Ngân hàng Chính sách xã hội cũng như các ngân hàng được chỉ định để cho vay phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2025, trong đó sớm bố trí nguồn vốn 3.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội (trong đó có nhà công nhân) theo Nghị quyết 41/NQ-CP ngày 9/4/2020 của Chính phủ.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định về xây dựng nhà ở cho công nhân” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề pháp lý về thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833 102 102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép “
Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội như sau:
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành; Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Luật Nhà ở 2014 ban hành đã sửa đổi quy định về diện tích tối thiểu đối với nhà chung cư là 45m2 . Sửa đổi này tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ thể trong việc sở hữu nhà.
