Nhà chung cư là một loại hình nhà ở rất phổ biến hiện nay. Đặc biệt là ở trong các thành phố lớn, có rất nhiều các khu nhà chung cư đã được xây dựng lên nhằm phục vụ cho nhu cầu nhà ở của ngời dân. Những căn nhà chung cư này đều được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay còn gọi là sổ hồng. Tuy nhiên vẫn có một số trường hợp chung cư chưa được cấp sổ hồng. Vậy những căn chung cư này có được phép chuyển nhượng không?, nếu được thì “phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng là bao nhiêu?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bào viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, vợ chồng tôi đang muốn mua một căn chung cư cho con trai tôi để lấy vợ, tuy nhiên căn chung cư này vẫn đang trong giao đoạn hoàn thiện việc lắp đặt các thiết bị nên vẫn chưa được cấp sổ hồng. Luật sư cho tôi hỏi là việc chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ hồng có được phép không ạ?. Nếu có thể chuyển nhượng thì thủ tục chuyển nhượng ra sao và chi phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Chung cư chưa có Sổ hồng có được phép mua bán hay không?
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Tuy nhiên, dù chưa có Giấy chứng nhận (Sổ hồng) thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:
Căn cứ theo Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chung cư chưa có Sổ hồng thì được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Điều kiện chuyển nhượng:
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Về hình thức mua bán:
Theo khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.
Thủ tục sang tên chung cư chưa có Sổ hồng
Lưu ý: Thủ tục dưới đây áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Giải quyết tranh chấp.
– Các thỏa thuận khác.
Mẫu hợp đồng tham khảo theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
** Lưu ý khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
Theo khoản 5 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, bên mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng
Phí sang tên (phí chuyển nhượng) căn hộ chung cư cần được thực hiện khi phát sinh giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho. Khoản phí này được nộp cho cơ quan nhà nước. Sau khi các bên thanh toán đúng theo nghĩa vụ, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành sang tên sổ đỏ.
Thuế phí sang tên chung cư là:
– Thuế thu nhập cá nhân: Nộp sau khi làm thủ tục chuyển nhượng.
Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên căn hộ là giao dịch mua bán giữa:
+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
+ Ông nội, bà nội với cháu nội;
+ Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
+ Anh, chị, em ruột với nhau
+ Người chuyển nhượng chứng nhận chỉ có duy nhất một căn hộ/nhà đất sở hữu.
Các trường hợp khác mức thu:
+ Cách 1: 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
+ Cách 2: 2% Giá chuyển nhượng
Thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch mua bán căn hộ được thực hiện bởi người bán. Tuy nhiên trong một số trường hợp người bán có thể thỏa thuận về người đóng với người mua.
– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng tài sản (do bên mua nộp, hoặc trường hợp có thỏa thuận khác);
+ Thời điểm nộp: khi đăng ký quyền sử dụng với căn hộ. Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp được miễn phí thuế .
+ 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng gồm:
=> Bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;
=> Bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng. Để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ này.
Sau khi nộp lệ phí trước bạ, bạn sẽ là bên mua nhà trong hợp đồng với chủ đầu tư, bên chuyển nhượng ban đầu sẽ không còn quyền và nghĩa vụ liên quan đến căn hộ về sau.
– Lệ phí cấp sổ đỏ: Từ 50.000 – 100.000 đồng;
– Một số lệ phí khác: Như thẩm định, địa chính,..do cơ quan chức năng quy định, phát sinh thêm trong quá trình làm thủ tục.
Đối với người bán
+, Thuế thu nhập cá nhân: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư chậm nhất là 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng mua bán có hiệu lực.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
- Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: giao động từ 4 – 5 triệu bao gồm các chi phí: phí in ấn, lệ phí, phí cho công chứng viên
- Phí môi giới: giao động từ 1 – 2% giá trị căn hộ chuyển nhượng, tùy theo thỏa thuận giữa người bán và người môi giới.
- Phí hồ sơ cho chủ đầu tư: chủ đầu tư có thể quy định thu phí hoặc không. Nếu có tính phí, thông thường mức phí sẽ giao động từ 3 – 5 triệu
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Phí sang tên chung cư chưa có sổ hồng“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là làm sổ đỏ, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, tư vấn đặt cọc đất, hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất, hợp đồng cho thuê nhà đất, hợp đồng đặt cọc nhà đất đơn giản, Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
Điều kiện chuyển nhượng:
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Hình thức mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng mang rất nhiều tiềm ẩn rủi ro khi mua căn hộ chưa có sổ hồng. Bởi lẽ, khi thực hiện hành vi mua bán, hai bên mua & bán chỉ tiến hành làm các loại giấy tờ như hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng, di chúc,..
– Đặc biệt, theo quy định của pháp luật. Các căn hộ chung cư chưa có sổ hồng khi được thực hiện mua bán, chỉ được phép ký hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng (bản chất là hợp đồng chuyển nhượng). Và đối với dạng văn bản này thì người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu nhiều rủi ro. Cụ thể như sau khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng bị mất liên lạc với nhau. Hoặc người chuyển nhượng bị mất năng lực hành vi dân sự.
– Một số dự án Căn hộ đang trong thời gian cấp sổ hồng, khách hàng sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Do chủ đầu tư không hỗ trợ vấn đề xác nhận căn hộ do đã nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên môi trường.
– Mua căn hộ của những chủ đầu tư có độ uy tín thấp, sẽ làm tăng rủi ro không có sổ hồng.
Việc mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng được xem là khá mạo hiểm, tuy nhiên còn phụ thuộc vào lý do mà chung cư đó không có sổ hồng. Để chắc chắn, quý khách hàng nên trực tiếp hỏi những người dân khu vực, hoặc tìm kiếm các thông tin thông qua các phương tiện truyền thông. Để có những thông tin chính xác nhất, và cũng như giảm thiểu được rủi ro ở mức tối đa.
Có rất nhiều lý do khiến cho một dự án chung cư chưa được cấp sổ hồng. Đây vẫn luôn là vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ các khách hàng có nhu cầu mua dự án căn hộ chung cư và cũng là vấn đề chung trên thị trường bất động sản.
Một số lý do điển hình khiến cho hàng loạt các chung cư chưa có sổ hồng hiện nay như:
– Chủ đầu tư không có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hoặc các loại giấy tờ sở hữu không có tính minh bạch.
– Dự án căn hộ chung cư có tranh chấp về các vấn đề trong quy hoạch như: giải phóng mặt bằng, đền bù thiệt hại cho những người dân sinh sống quanh khu vực giải phóng,…
– Công trình dự án chưa được thực hiện xong hoặc đã được xây dựng hoàn thiện nhưng không đúng với thiết kế đăng ký ban đầu.
– Chủ đầu tư đã sử dụng sổ hồng để vay vốn, thế chấp tại ngân hàng.
4 lý do này là đều sẽ khiến cho những căn hộ chung cư không có hoặc chưa cấp sổ hồng, vậy nên khi có nhu cầu cần mua căn hộ chung cư, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ các thông tin về dự án, chủ đầu tư và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
