Pháp lý dự án căn hộ chung cư gồm những gì?

Ngày nay do nhu cầu của thị trường, việc mua nhà của khách hàng cũng ngày càng nhiều. Vấn đề pháp lý cũng là một trong những điều quan trọng được nhiều người chú ý. Vì vậy, trước khi mua căn hộ, người mua phải ghi nhớ những vấn đề pháp lý sau để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu có ý định mua nhà nhưng lo lắng về phần pháp lý mà mình chưa nắm rõ. Hãy tham khảo bài viết của Tư vấn luật đất đai để biết một số yếu tố pháp lý dự án căn hộ chung cư để tránh rủi ro tài chính, chúng tôi sẽ giúp bạn có được những thông tin quan trọng về các yếu tố pháp lý và bạn sẽ có nhiều cơ hội hơn để kiếm được lợi nhuận lớn từ việc đầu tư nhà đất sinh lời.

Pháp lý dự án căn hộ chung cư gồm những gì?

Giấy phép kinh doanh

Đây là giấy tờ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Mẫu giấy này do chính quyền cấp phép. Đồng nghĩa cho phép cho chủ đầu tư hoạt động trên lĩnh vực xây dựng, đầu tư. Thông qua giấy phép để xác định xem liệu chủ đầu tư có quyền được phát triển bất động sản không. Tức là khi phát triển dự án căn hộ chung cư thì giấy phép đúng chuẩn lĩnh vực kinh doanh và mua bán.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ đỏ/sổ hồng

Đây là giấy tờ sử dụng cho mục đích giao dịch bất động sản đứng tên chủ đầu tư. Giấy tờ này  chứng minh dự án đã hoàn thành xong mặt bằng. Đồng thời xác nhận đất dự án 100% là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý.

Giấy phép xây dựng

Trong thủ tục pháp lý dự án ắt hẳn phải có giấy phép xây dựng. Đây là mẫu giấy được cấp bởi Sở Xây dựng cấp phép. Trên giấy có chứng nhận dấu đỏ. Đặc biệt nội dung của giấy pháp đảm bảo các thông tin. Trong đó tiêu biểu chẳng hạn như:

• Tên của chủ đầu tư xây dựng
• Vị trí dự án
• Phần cốt nền
• Mật độ xây dựng của tổng diện tích là bao nhiêu
• Hệ số đất sử dụng
• Chiều sâu và chiều cao công trình
• Số tầng căn hộ
• Số tầng hầm

Giấy tờ bảo lãnh từ ngân hàng

Bảo lãnh từ ngân hàng là đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Khi giao dịch mua bán BĐS thủ tục này giúp làm giảm rủi ro cho bên mua. Nhất là khi chủ dự án không thực hiện đúng tiến độ hay các điều khoản liên quan hợp đồng. Lúc này ngân hàng bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm và hoàn tiền cho khách hàng.

Quy hoạch chi tiết 1/500

Đây là bản chi tiết thiết kế về dự án. Nội dung trên giấy ghi rõ các thiết kế dành riêng cho dự án dự tính xây dựng. Tiêu biểu là:

• Quy mô
• Mật độ
• Vị trí
• Tiện ích nội khu
• Cơ sở hạ tầng
• Mật độ cây xanh
• Mặt bằng tầng trệt
• Mặt bằng diện tích căn hộ

Các mẫu giấy tờ pháp lý dự án chung cư khác

Bên cạnh các giấy tờ chính trên trong hồ sơ Pháp lý nhất định không thể thiếu sót một số mẫu giấy chính sau:

• Giấy phép phòng cháy chữa cháy
• Giấy phép bảo vệ môi trường
• Bản nghiệm thu hoàn thành xong móng
• Văn bản chấp thuận đầu tư
• Thỏa thuận cấp nước, điện
• Bản quy hoạch chi tiết 1/2000

Những lưu ý về pháp lý căn hộ chung cư cần biết khi mua

Ngày nay, với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, bất động sản nhà ở ngày càng nở rộ. Có chủ đầu tư uy tín nhưng cũng có chủ đầu tư vội vàng, gây nhiều rủi ro cho người mua nhà. Vì vậy, để hạn chế những rủi ro khi mua căn hộ, bạn phải tuân thủ các điều kiện pháp lý sau:

Thứ 1. Giấy phép kinh doanh của Chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư:  Chủ đầu tư cần phải có ngành nghề đăng ký kinh doanh bất động sản, để đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Quý bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép kinh doanh hoặc tra cứu thông tin doanh nghiệp tại các website cung cấp thông tin đăng ký của doanh nghiệp.

Thứ 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư: Đây là một giấy tờ hết sức quan trọng đảm bảo pháp lý sau này của dự án căn hộ chung cư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.

Thứ 3. Giấy phép xây dựng của dự án: Đảm bảo dự án đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng giấy phép được cấp. Hiện tại, có rất nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư chưa được cấp phép xây dựng nhưng vẫn ngang nhiên tiến hành thi công xây dựng (gọi nôm na là xây dựng không phép), nếu cơ quan quản lý phát hiện được sẽ tiến hành đình chỉ thi công, xử phạt, làm trễ tiến độ dự án. Có những dự án bị đình chỉ thi công lên đến 2-3 năm. Rủi ro của khách hàng sẽ cực kỳ cao nếu mua trúng các dự án căn hộ chưa có giấy phép xây dựng. Do đó, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Thứ 4. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất: Phần này sẽ ảnh hưởng đến khả năng ra sổ của dự án căn hộ chung cư sau này. Nhiều khu căn hộ chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Các thông tin pháp lý này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được. Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố. Trường hợp chủ đầu tư không thể cung cấp một trong các hồ sơ này, có nghĩa là dự án Quý bạn đang quan tâm có vấn đề, hoặc là chủ đầu tư chưa có giấy phép xây dựng dự án, hoặc sổ đỏ toàn khu căn hộ đã cầm cố trong ngân hàng hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ nộp tiền thuế đất đối với nhà nước.

Hiện nay cơ quan quản lý chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng. Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan. Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp. Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa.

Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.

Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.

Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, Quý bạn cần xem kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:

Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.

Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.

Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

Ngoài ra, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư cũng là yếu tố người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Người mua có thể sử dụng giá trị vốn hóa thị trường chứng khoán (giá cổ phiếu) để đánh giá danh tiếng của công ty trên thị trường như được phản ánh trong các dự án do nhà đầu tư xây dựng.

Ngoại trừ các trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường là sổ hồng) khi mua bán nhà ở riêng lẻ. tại cửa hàng bán lẻ của gia đình hoặc mua bán. Cần có bằng chứng cho các bên khác và hợp đồng mua bán phải được công chứng viên ký để có giá trị ràng buộc về mặt pháp lý. Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có thể không cần công chứng mà chỉ cần có dấu của chủ đầu tư.

Trong trường hợp các dự án được mua và bán cùng với các nhà đầu tư, tức là. bất động sản hình thành trong tương lai thì thời điểm ký kết hợp đồng phải là khi công trình đã xong phần móng. Hiện nay, hầu hết các khu chung cư đều mở bán, nếu chưa có quỹ, chủ đầu tư lách luật bằng cách ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng (thỏa thuận góp vốn – cam kết). mua và bán). Đây cũng là rủi ro cho khách hàng mua căn hộ.

Cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư

Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án

Một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau :

• Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư: Văn bản này nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý F1, F2, khách hàng cần yêu cầu đại lý này cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy phép kinh doanh (có ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không, có được thực hiện hoạt động môi giới không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán căn hộ…
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý về sau.
• Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), còn lại các dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa có giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm trễ tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua.
• Văn bản chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.
• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư phải nộp khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ bao gồm: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp… Khi chủ hộ có nhu cầu làm thủ tục xin sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó, nói cách khác là kiểm tra xem chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các loại thuế, phí nói trên hay chưa. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp sổ hồng. Vì vậy, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi xuống tiền mua nhà.

Nếu chủ đầu tư không công khai hoặc cố tình chậm trễ việc chứng minh đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, người mua có thể liên hệ kiểm tra thông tin này tại Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố tại nơi có dự án đó.

Lưu ý vấn đề sổ hồng

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua chung cư, đã dọn vào ở nhưng “chờ dài cổ” vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do có thể là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho người mua và chưa giải chấp hoặc chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng đã cho xây dựng và bán nhà ở…

Do đó, người mua cần hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sồ hồng. Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng để xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Ngoài ra, người mua cũng cần lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Kiểm tra hợp đồng mua căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán là giấy tờ quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, do vậy người mua phải lưu ý xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này. Một số thông tin trong hợp đồng mà người mua cần lưu ý kiểm tra như:

• Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư
• Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức
• Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá…)
• Các điều kiện thỏa thuận về phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước…)
• Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng…

Mời bạn xem thêm:

• Khi nào chủ đầu tư được bàn giao căn hộ?
• Căn hộ studio có được cấp sổ đỏ không?
• Luật quy định thời gian bàn giao căn hộ

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Pháp lý dự án căn hộ chung cư gồm những gì?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới tư vấn pháp lý về sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.

Liên hệ hotline: 0833.101.102

Câu hỏi thường gặp