Những lưu ý khi mua chung cư cũ

Nhà chung cư hiện đang là xu hướng mà người dân tại các đô thi hướng tới vì giá cả rẻ, sự tiện lợi, đặc biệt là khi mua chung cư cũ. Tuy nhiên, Luật nhà ở hiện nay vẫn còn bỏ ngỏ rất nhiều vấn đề về chung cư, vậy nên việc mua chung cư vẫn là một điều nhiều người đắn đo, đặc biệt là chung cư cũ, khi các tiện ích, dịch vụ tại chung cư đã không còn đảm bảo. Vậy có nên mua chung cư cũ không? Những lưu ý khi mua chung cư cũ là gì?

Sau đây Luật sư xin cung cấp thông tin về vấn đề này cho bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở năm 2014

Nhà chung cư là gì?

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.

Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.

Có nên mua chung cư cũ hay không?

Chung cư cũ là những căn hộ chung cư đã qua sử dụng và được cư dân trước đó bán lại cho người mua sau hoặc giao cho chủ đầu tư để bán lại cho khách hàng khác.

Bạn cần phân biệt hai điều sau:

• Chung cư cũ do cư dân bán lại: Cư dân đã sinh sống và ở nhiều năm trước khi bán lại cho người khác
• Chung cư cũ do nhà đầu tư bán: Đây có thể là những căn hộ do nhà đầu tư nào đó mua để đầu tư, tích trữ sau đó bán lại vào thời điểm thích hợp để kiếm lời.

Những chung cư này đa số chưa có người ở trong thời gian dự trữ của nhà đầu tư

Lợi ích nhận được khi mua chung cư cũ

Giá: Nếu mua từ cư dân thì giá chắc chắn sẽ rẻ hơn nhiều so với mua mới, vì căn hộ đã được sử dụng một thời gian nên giá chắc chắn sẽ giảm. Chính vì vậy, việc tiết kiệm tiền để mua được nhà ngày càng khả quan hơn

Về tính pháp lý: Thông thường những căn hộ đã qua một thời gian sử dụng lâu dài đều đã có giấy tờ và pháp lý đầy đủ, rõ ràng. Bạn không cần lo lắng và xem xét gì thêm

Tiện ích: Nếu mua mới trong giai đoạn đầu thì bạn sẽ chịu cảnh thiếu thốn vì nhiều cơ sở vật chất chưa được hoàn thiện. Tuy nhiên khi mua cũ thì bạn sẽ nhận được toàn bộ tiện ích và cơ sở vật chất

Ngoài ra bạn còn đỡ thêm khoản chi phí sơn sửa và các nội thất, hệ thống cơ bản. Vì khi mua mới dạng giao nhà thô thì bạn phải tốn thêm chi phí để hoàn thiện.

Những bất tiện khi mua chung cư đã qua sử dụng

Giá chung cư cũ bị tuột dốc không phanh: Nếu bạn muốn mua để ở lâu dài thì đây là lựa chọn quá hợp lý và tiết kiệm chi phí. Nhưng nếu bạn muốn bán lại sau một khoảng thời gian thì đây có vẻ không phải lựa chọn tốt, cũng giống như lúc bạn mua, khi bán lại thì chung cư sẽ bị giảm giá trị đôi phần nên không hề tối ưu kinh tế.
Nguy hiểm đến tính mạng: Những căn chung cư thật sự cũ sẽ có nguy cơ làm giảm hiệu quả của công tác phòng cháy chữa cháy, điện nước cũng có thể xảy ra vấn đề xuống cấp, thiếu đi sự an toàn. Tình trạng thấm dột do đọng nước mưa lâu ngày, tường nhà bị nứt,…những điều trên có thể gây nguy hiểm tiềm tàng.

Như vậy có thể thấy, rủi ro khi mua nhà chung cư cũ là khá cao, vậy những lưu ý khi mua chung cư cũ là gì?

Những lưu ý khi mua chung cư cũ

Nguyên nhân khiến căn hộ phải bán

Âm thầm tìm hiểu về nguyên nhân dẫn đến việc gia chủ muốn bán đi căn hộ. Đối với một số lý do cơ bản như chuyển nhà mới hay cần tiền nên bán gấp thì bạn không cần suy nghĩ quá nhiều

Bên cạnh đó, có một số vấn đề là những lý do dẫn đến sự không hài lòng như: căn hộ quá ồn; căn hộ thiếu ánh nắng hoặc ánh nắng quá nhiều, không cách âm tốt được (ồn ào ban đêm); hôi do gần thùng rác, hàng xóm không thân thiện,…Nếu là trường hợp này thì bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định hoặc có thể lấy cớ để yêu cầu được giảm mức giá mua xuống

Chính vì vậy nên bạn cần phải tìm hiểu nguyên nhân một cách âm thầm vì chắc chắn họ sẽ biện lý do để bán được nhanh nhất với giá tốt nhất. Một cách đơn giản là dò hỏi hàng xóm xung quanh hoặc tự cảm nhận và xem xét bằng cách thăm nhà nhiều lần trước khi quyết định

Vấn đề phong thủy

Yếu tố phong thủy cũng là điều cần lưu tâm nếu bạn xem trọng vấn đề này. Vì là mua cũ nên khó mà có thể chọn được căn hộ chung cư có được vị trí tốt nhất

Một số nguyên về phong thủy chung cư cần phải chú ý đó là:

• Những căn hộ ở tầng 13, vì nhiều người cảm thấy con số này mang đến nhiều điều không may mắn
• Số tầng và số phòng có hợp với mạng và tuổi của bạn
• Căn hộ đối diện hay các tòa nhà xung quanh có vật nhọn hướng đến phòng bạn hay không
• Căn nhắc về khoảng cách đến thang máy và lối ra cầu thang
• Căn hộ quá gần chỗ đổ rác, luôn có mùi hôi thối,…

Vấn đề pháp lý

Một yếu tố rất quan trọng khác khi mua căn hộ (bất kể cũ hay mới) đó là pháp lý. Bạn phải xem xét xem có phải gia chủ muốn bán sớm căn hộ do chưa nhận được giấy tờ hay pháp lý rõ ràng

• Sổ hồng của căn chung cư cũ đã có chưa
• Có vướng mắc về pháp lý hay thủ tục gì không
• Căn hộ có đang bị thế chấp ngân hàng hay vướng phải tranh chấp gì không
• Thời hạn sử dụng và thời hạn sử dụng còn lại của căn hộ nếu có

Vấn đề giá

Những căn hộ chung cư cũ thường có giá thấp hơn so với các căn hộ chung cư mới. Bạn có thể tìm hiểu giá của các căn hộ khác trong cùng tòa nhà, các căn hộ của chung cư khác để có thể so sánh với giá căn hộ của mình.

• Giá thuê căn hộ. Giá thuê cũng phản ánh một phần giá bán, nếu căn hộ được thuê giá ao, đương nhiên sẽ bán với giá cao hơn và ngược lại.
• Giá bán căn hộ trong quá khứ. Giá căn hộ lúc mở bán thế nào? Mức độ tăng giá hằng năm khoảng bao nhiêu? Giá hiện tại thế nào? Tình hình thị trường đang diễn biến ra sao?

Vấn đề an ninh

Vấn đề an ninh rất quan trọng. Xem xét khu chung cư có đội ngũ bảo vệ hay không, có camera giám sát hay không, tình hình tệ nạn và cướp giật tại đó có nhiều không. Dễ nhất là bạn cứ lên mạng và tìm hiểu, sẽ luôn có tin tức nếu vấn đề bạn tìm thực sự xảy ra.

Lưu ý khoản phí sửa sang, sắm nội thất

Nếu chung cư cũ bạn mua không quá cũ hoặc được chủ trước đó dọn dẹp và giữ gìn tốt thì bạn sẽ tiết kiệm được nhiều chi phí. Nhưng ngược lại thì bạn sẽ phải chi trả nhiều hơn để gần như là hoàn thiện lại toàn bộ nội thất từ: sơn, trát lại tường, trần, chi phí sửa nhà vệ sinh, cửa ra vào, cửa ban công, trần thạch cao, đèn trang trí , dán tường…

Phải chuẩn bị những gì khi mua chung cư cũ

Tiền mua bán chung cư cũ

Đây chắc hẳn là khoản tiền đầu tiên mà mọi người mua phải chuẩn bị sẵn sàng. Giá mua bán chung cư sẽ do bên bán và bên mua thoả thuận và ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Khi mua bán nhà, đất nói chung, mua bán chung cư nói riêng, sau khi các bên thoả thuận được về giá cả, ngày mua bán… nhiều người chọn thanh toán toàn bộ số tiền mua bán nếu người mua đã có đủ tiền.

Nếu chưa có đủ tiền trả cho bên bán, người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền nhỏ để “làm tin” cho giao dịch mua bán này. Sau một khoảng thời gian theo thoả thuận, các bên sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại.

Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thoả thuận về các nội dung đặt cọc và không có quy định nào yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Do đó, các bên hoàn toàn có thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc mà không cần phải đến tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Tuy nhiên, khi muốn đảm bảo tính pháp lý cũng như cần có bên thứ ba làm chứng khi đặt cọc, các bên vẫn nên đến một tổ chức hành nghề công chứng để đặt cọc.

Nếu các bên tự thực hiện việc đặt cọc hoặc giao tiền mua bán thì không mất thêm chi phí công chứng hợp đồng đặt cọc. Ngược lại, nếu các bên đến Văn phòng/Phòng công chứng để đặt cọc thì sẽ mất thêm phí công chứng hợp đồng đặt cọc.

Do hợp đồng đặt cọc được tính phí công chứng theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC nên người mua phải nộp tiền phí công chứng hợp đồng đặt cọc gồm phí công chứng và thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng theo tỷ lệ giá trị căn hộ chung cư mua bán.

Phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư

Sau khi các bên đã thoả thuận được việc mua bán chung cư thì phải tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Bởi theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, mua bán nhà ở thương mại phải công chứng trừ trường hợp nhà chung cư này thuộc sở hữu Nhà nước hoặc là nhà ở xã hội, nhà tái định cư hoặc có một trong các bên là công ty kinh doanh bất động sản (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP).

Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán chung cư, khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua và người bán phải thoả thuận người phải nộp phí công chứng. Trong đó, chi phí công chứng sẽ bao gồm:

Phí công chứng: Được quy định theo tỷ lệ phần trăm giá trị của căn hộ chung cư và biểu phí nêu tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Thù lao công chứng: Do người mua, người bán và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần của từng tỉnh (căn cứ khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).

Phí sang tên Sổ đỏ

Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, người mua sẽ phải nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xin cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) mang tên mình và các khoản tiền phí phải nộp khi sang tên Sổ đỏ gồm:

Phí thẩm định hồ sơ: Thông tư 85 năm 2019 của Bộ Tài chính quy định khi sang tên nhà, đất, Hội đồng nhân dân quy định cụ thể phí thẩm định hồ sơ và mức phí này dao động từ 500.000 – 05 triệu đồng.

Phí cấp bìa Sổ đỏ: Tương tự với phí thẩm định hồ sơ, phí cấp bìa Sổ đỏ sẽ do từng địa phương quy định. Tuy nhiên thông thường đều là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Thuế, lệ phí sang tên Sổ đỏ

Một khoản tiền không thể thiếu khi mua chung cư đó là tiền thuế và lệ phí sang tên sổ đỏ. Cụ thể:

Lệ phí trước bạ

Công thức tính lệ phí trước bạ khi mua chung cư là:

Lệ phí trước bạ = Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ x giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó:

Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ: Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi mua bán chung cư là 0,5%.

Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ với nhà do Uỷ ban nhân dân tinh ban hành tại thời điểm kê khai.

Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Và giá này được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành x hệ số phân bổ tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP (theo điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022).

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Điều 17 Thông tư 92 năm 2015, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà chung cư được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng ghi giá thấp hơn giá Nhà nước hoặc không ghi giá thì căn cứ tính thuế là giá Nhà nước.

Đây là khoản thuế mà bên bán phải nộp vì có phát sinh thu nhập từ việc mua bán tài sản. Tuy nhiên, thực tế, khi làm sang tên Sổ đỏ, các bên sẽ thoả thuận khoản thuế này bên mua sẽ nộp luôn và có thể trừ thẳng số tiền phải nộp vào giá mua bán căn hộ chung cư

Mời bạn xem thêm bài viết

• Có nên mua lại chung cư? Những điều cần lưu ý khi mua lại chung cư
• Chung cư hết hạn đi đâu về đâu
• Pháp lý dự án căn hộ chung cư gồm những gì?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Những lưu ý khi mua chung cư cũ”  Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý giá đền bù đất 50 năm…. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp