Những loại đất nào được chuyển sang đất ở được?

Không phải loại đất nào cũng có thể sử dụng để xây nhà được. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai được chia thành nhiều loại với các mục đích sử dụng khác nhau và chịu sự quản lý khác nhau. Sự phân chia này sẽ giúp nhà nước có thể quản lý nguồn tài nguyên tốt hơn đảm bảo diện tích đất cho sản xuất, trồng chọt và chăn nuôi. Nhưng nhiều trường hợp người dân có thể chuyển các loại đất có mục đích sử dụng khác nhau sang đất ở. Vậy những loại đất nào được chuyển sang đất ở được? Mời bạn đón đọc bài viết “Những loại đất nào được chuyển sang đất ở được?” dưới đây của Tư vấn luật đất đai để có thêm những thông tin cần thiết.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Đất thổ cư có phải là đất ở không?

“Đất thổ cư” là cụm từ được nhắc đến khá nhiều nhưng không phải ai cũng có kiến thức về vấn đề này. Trong việc mua bán nhà đất, việc hiểu rõ về các loại đất là rất quan trọng giúp cho các chủ đầu tư có thể sử dụng và khai thác tối đa nguồn lợi từ loại hình bất động sản này.

Đây chỉ là cách gọi của người dân, thực tế trong quy định của pháp luật không có tên gọi đất thổ cư và ký hiệu đất thổ cư. Đất thổ cư có được xây nhà không? Người sở hữu đất thổ cư có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu cuộc sống… 

Theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư thuộc loại đất phi nông nghiệp, được nhà nước công nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đất có thời hạn lâu dài, không xác định thời hạn mà không phải là sử dụng vĩnh viễn. 

Đất ở là gì? Đất thổ cư là cách gọi chung của những loại đất để ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu đất là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu đất là ODT). Đặc điểm của từng loại đất được phân tích rõ ràng ngay dưới đây:

• Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất này thuộc phạm vi của phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Hiện nay, đất ODT do xã/phường quản lý, chủ sở hữu đất có quyền được xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác trên mảnh đất của mình. Tuy nhiên, việc xây dựng cần phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.
• Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đất ONT thuộc địa giới hành chính, là khu vực nông thôn do xã/phường quản lý. Có một lưu ý đó là đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố, đất thổ cư không được gọi là đất ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế và quy hoạch riêng. Đặc biệt hơn ở chỗ loại đất thổ cư nông thôn sẽ được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn ao hơn.

Người sở hữu đất thổ cư có thể xây nhà, các công trình phục phụ cuộc sống theo quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu đất chưa lên thổ cư mà vẫn tiếp tục xây nhà ở thì theo điều 64 Luật Đất đai, chủ sở hữu đất sẽ bị phạt hoặc thu hồi đất. Chính vì vậy, trước khi tiến hành sử dụng đất xây dựng với bất cứ mục đích nào, chủ sở hữu đất cần xác định “Mục đích sử dụng” có ghi trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất.   

Những loại đất nào được chuyển sang đất ở được?

Đất đai là loại tài sản có những quy chế quản lý mang tính đặc thù. Vì vậy, việc phân loại đất có tầm quan trọng nhất định, vừa mang ý nghĩa về mặt kinh tế, vừa mang ý nghĩa về mặt xã hội.

Thứ nhất, về mặt kinh tế, việc phân loại đất giúp cho người sử dụng đất xác định đúng loại đất, từ đó nâng cao hiệu suất sử dụng đất và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính về đất của mình đối với Nhà nước, góp phần tăng ngân sách nhà nước, thúc đẩy kinh tế phát triển.

Thứ hai, về mặt xã hội, việc phân loại đất giúp Nhà nước thuận tiện trong việc thống nhất và quản lý đất đai trên cả nước. Từ đó, Nhà nước có những chính sách đối với từng loại đất cụ thể, góp phần ổn định và phát triển xã hội.

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất, tất cả các loại đất không phải là đất ở, muốn xây dựng nhà ở (đất thổ cư) cần phải xin chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoại trừ các loại đất ODT, ONT, những loại đất sau để có khả năng chuyển thành thổ cư:

TT	Loại đất	Mã	TT	Loại đất	Mã
I	NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP		13	Đất khu công nghiệp	SKK
1	Đất chuyên trồng lúa nước	LUC	14	Đất khu chế xuất	SKT
2	Đất trồng lúa nước còn lại	LUK	15	Đất cụm công nghiệp	SKN
3	Đất lúa nương	LUN	16	Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp	SKC
4	Đất bằng trồng cây hàng năm khác	BHK	17	Đất thương mại, dịch vụ	TMD
5	Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác	NHK	18	Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản	SKS
6	Đất trồng cây lâu năm	CLN	19	Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm	SKX
7	Đất rừng sản xuất	RSX	20	Đất giao thông	DGT
8	Đất rừng phòng hộ	RPH	21	Đất thủy lợi	DTL
9	Đất rừng đặc dụng	RDD	22	Đất công trình năng lượng	DNL
10	Đất nuôi trồng thủy sản	NTS	23	Đất công trình bưu chính, viễn thông	DBV
11	Đất làm muối	LMU	24	Đất sinh hoạt cộng đồng	DSH
12	Đất nông nghiệp khác	NKH	25	Đất khu vui chơi, giải trí công cộng	DKV
II	NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP		26	Đất chợ	DCH
1	Đất xây dựng trụ sở cơ quan	TSC	27	Đất bãi thải, xử lý chất thải	DRA
2	Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp	DTS	28	Đất công trình công cộng khác	DCK
3	Đất xây dựng cơ sở văn hóa	DVH	29	Đất cơ sở tôn giáo	TON
4	Đất xây dựng cơ sở y tế	DYT	30	Đất cơ sở tín ngưỡng	TIN
5	Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo	DGD	31	Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng	NTD
6	Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao	DTT	32	Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối	SON
7	Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ	DKH	33	Đất có mặt nước chuyên dùng	MNC
8	Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội	DXH	34	Đất phi nông nghiệp khác	PNK
9	Đất xây dựng cơ sở ngoại giao	DNG	III	NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
10	Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác	DSK	1	Đất bằng chưa sử dụng	BCS
11	Đất quốc phòng	CQP	2	Đất đồi núi chưa sử dụng	DCS
12	Đất an ninh	CAN	3	Núi đá không có rừng cây	NCS
13	Đất khu công nghiệp	SKK

Có rất nhiều người thắc mắc về những vấn đề như đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không hoặc đất phi nông nghiệp có được xây nhà không… Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Cụ thể, căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định về đất thổ cư, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ đóng dấu của UBND cấp huyện. 

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở?

Luật không quy định về điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất mà tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Sau khi xác định rõ căn cứ cho chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì vấn đề được đặt ra hiện giờ đó là các thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư, có thể kể đến như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ 

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất tiến hành nộp tiền theo thông báo nộp tiền đã đưa ra. Ví dụ, theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, khi chuyển từ đất nông nghiệp (được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) sang đất ở (đất thổ cư) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). 

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế  –  xã hội khó khăn.

Mời bạn xem thêm

• Đất dính quy hoạch làm đường có được bồi thường?
• Quy trình lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện như thế nào?
• Quy định về bản đồ quy hoạch sử dụng đất như thế nào?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Những loại đất nào được chuyển sang đất ở được?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về tư vấn đặt cọc đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp