Hiện nay nhu cầu mua và sử dụng nhà ở ngày một gia tăng khi đứng trước tình hình người dân ngày càng đông. Tuy nhiên không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính để mua luôn một căn nhà. Vì thế, hiện nay người dân đang có xu thế lựa chọn việc mua nhà theo hình thức trả góp. Mua nhà trả góp hay còn được gọi là mua nhà trả chậm, trả dần đã được pháp luật quy định khá cụ thể trong Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì ” Nhà đang trả góp có bán được không”?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: chào luật sư, vợ chồng tôi có mua một căn nhà vào năm 2021, tuy nhiên chúng tôi chưa thánh toán hết tiền mua nhà mà mua nhà dưới hình thức trả góp theo từng tháng. Bây giờ do có nhu cầu cần dùng tiền gấp nên chúng tối muốn bán căn nhà đó đi. Luật sư cho tôi hỏi là nhà đang trả góp có bán được không ạ?. Tôi xin cảm ơn,
Nhà đang trả góp được hiểu như thế nào?
Mua nhà trả góp nghĩa là không cần phải thanh toán 100% giá trị căn nhà tại thời điểm mà chủ đầu tư sẽ kết hợp cùng với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng giúp cho người mua có thê vay khoảng 70% giá trị căn nhà bằng cách thế chấp chính căn nhà định mua hoặc dùng tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay. Số tiền gốc và lãi vay sẽ được trả dần theo thời gian thanh toán cùng với mức lãi suất do bên cho vay và bên đi vay cùng nhau thỏa thuận.
Căn cứ theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Những hình thức mua bán chung cư trả góp
Hiện nay, để mua nhà, đất nói chung và mua chung cư nói riêng, có nhiều hình thức thanh toán nhưng trả góp là một trong những hình thức được ưa chuộng nhất.
Theo đó, việc mua chung cư trả góp được hiểu là khi mua chung cư nhưng người mua không phải đưa ra toàn bộ số tiền để mua mà có thể trả chậm, trả dần theo các kỳ hạn định kỳ như theo từng tháng, 03 tháng, 06 tháng, 01 năm, 03 năm… một lần dựa vào thoả thuận giữa các bên.
Có các hình thức mua chung cư trả góp dưới đây:
– Mua chung cư trả góp cho chủ đầu tư: Người mua thông thường sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư và tiến độ thanh toán sẽ được phân thành nhiều đợt: Đợt 01 thường trả trước 20% số tiền mua, các đợt sau sẽ thanh toán theo % tương ứng còn lại.
– Bên mua nhà vay trả góp số tiền mua chung cư của ngân hàng để trả toàn bộ số tiền cho chủ đầu tư hoặc bên bán và thế chấp bằng chính căn chung cư này.
Đây là hình thức hiện nay được rất nhiều người áp dụng khi thời hạn vay ngân hàng có thể kéo dài đến 10 năm hoặc 15 năm hoặc đến 20, 25 năm. Người vay sẽ được trả dần cả gốc và lãi trong thời gian nêu trên.
Ngoài ra, thay vì vay trả góp cho ngân hàng hoặc trả theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, người mua cũng có thể trả góp cho người bán nếu hai bên có thoả thuận. Trường hợp này có thể có lãi hoặc không có lãi trả góp tuỳ vào thoả thuận của các bên.
Như vậy, hiện nay, trả góp mua chung cư là một trong các hình thức mua nhà được nhiều người thực hiện bởi người mua không cần phải trả ngay toàn bộ số tiền mua chung cư mà có thể trả dần theo thời hạn trả góp thoả thuận giữa các bên.
Quy định về việc mua nhà trả góp
Mua nhà trả góp hay còn gọi là việc mua bán nhà ở chậm trả, trả dần.
Điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản quy định về mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần như sau:
Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản.
Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản.
Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả.
Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại Điểm d và Điểm đ của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc mua bán, chuyển nhượng nhà theo hình thức trả góp phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần thì các chủ đầu tư dự án cần phải tiến hành thoả thuận về từng nội dung cụ thể về mua bán nhà, công trình hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước.
Các bên được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nhà đang trả góp có bán được không?
Việc mua bán nhà theo hình thức trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
– Do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở.
– Trong thời gian nhà đang trả góp thì bên mua nhà được sử dụng và có trách nhiệm bảo trì trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc trong thời hạn bảo hành của căn nhà.
Đặc biệt, khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 khẳng định:
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo quy định này, nếu bên mua nhà đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Như vậy, nếu mua nhà theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua nhà, người mua mới được phép bán cho người khác trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Nhà đang trả góp có bán được không” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề chia đất thừa kế. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm:
- Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
- Đất của mình bị cấp sổ cho người khác phải làm thế nào?
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Trong thời buổi kinh tế khó khăn bởi nhiều lý do như hiện nay thì việc sở hữu một căn nhà nằm ngay mặt tiền thành phố rộng rãi và thoáng mát là một điều rất khó đối với nhiều gia đình. Chính vì thế, nhiều khách hàng đã tìm cho mình một lựa chọn phù hợp hơn chính là việc mua nhà trả góp. Đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp thì việc mua nhà trả góp là một lựa chọn vô cùng tối ưu.
Tuy nhiên trước khi quyết định mua nhà trả góp, bạn cũng nên cân nhắc cẩn thận số tiền hiện có, thu nhập hàng tháng của bản thân sau khi đã trừ đi các khoản phí sinh hoạt. Để tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nợ ngân hàng, người mua cần xác định tổng số tiền trả nợ cả gốc và lãi hàng tháng không quá 50% tổng thu nhập của gia đình.
Bên cạnh đó, nếu đợi có đủ số tiền để mua đứt một căn nhà thì quãng thời gian có thể nói là rất dài đối với những người có thu nhập thấp hay trung bình, những với nhà trả góp thì bạn không cần phải đợi lâu như vậy.
Ngoài ra, sau khi sở hữu nhà, bạn có thể cho thuê lại nếu chưa có nhu cầu ở ngay lập tức, tiền cho thuê nhà hàng tháng có thể giúp bạn trả một phần nợ ngân hàng. Hơn nữa, khi dự án được hoàn thiện, giá trị căn hộ cũng được đẩy lên rất cao, nhiều người tìm mua nhà và như vậy giá trị của tài sản có thể được đẩy lên. Tùy theo khả năng tài chính, sở thích và mục đích mà người mua nên chọn cho mình những giải pháp phù hợp nhất.
Việc mua bán chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần được quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
– Do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở.
– Trong thời gian chung cư đang trả góp thì bên mua chung cư được sử dụng và có trách nhiệm bảo trì trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc trong thời hạn bảo hành của chung cư.
Đặc biệt, khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở khẳng định:
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo quy định này, nếu bên mua chung cư đang trả góp muốn được bán cho người khác thì bắt buộc phải thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Như vậy, nếu mua chung cư theo dạng trả theo tiến độ với chủ đầu tư hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua chung cư, người mua mới được phép bán cho người khác trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tương tự, khi thế chấp vay trả góp của ngân hàng, nếu muốn được bán cho người khác, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp được bán căn chung cư đang thế chấp ngân hàng cho người khác nếu được ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo đó, nếu các bên thoả thuận hoặc ngân hàng đồng ý bán chung cư đang trả góp thì có thể hiện các cách sau đây:
– Chủ đầu tư ký Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi chưa thực hiện việc nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.
– Các bên ký huỷ hợp đồng mua bán chung cư dưới dạng trả góp cũ và bên bán sẽ ký trực tiếp hợp đồng mua bán chung cư với người mua mới (nếu bên mua cũ chưa thực hiện sang tên Sổ đỏ) hoặc lập Văn bản thoả thuận về việc bán chung cư đang trả góp giữa ba bên: Người mua cũ, người bán và người mua mới.
– Lập thoả thuận ba bên giữa ngân hàng, người mua, người bán về việc ngân hàng đồng ý bán căn hộ chung cư đang trả góp cho người khác. Đồng thời, thực hiện giải chấp tài sản, ký lại hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho người mua mới.
Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015.
