Điều kiện để một công dân được đăng kí thường trú chính là cần phải có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình. Như vậy khi người dân mua nhà ở địa phương nào thì sẽ được đăng kí thường trú tại địa phương nới có nhà đó. Tuy nhiên hiện nay vẫn có rất nhiều trường hợp người dân mua nhà đất chỉ viết hợp đồng bằng giấy viết gay và không đi công chứng. Vậy trường hợp ” mua nhà giấy tay có được đăng ký thường trú không”?. hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, năm 2012, bố tôi có mua một căn nhà tại quận Đống Đa, Hà Nội, tuy nhiên khi bố tôi mua thì chỉ viết hợp đồng mua nhà bằng giấy viết tay và không đi công chứng. Vừa qua thì bố tôi có cho tôi căn nhà đó và hiện giờ vợ chồng tôi từ quê muốn chuyển lên căn nhà đó để sinh sồng thì có được phép đăng kí thường trú không ạ?. Trườn hợp mua nhà giấy tay có được đăng ký thường trú không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Quy định của pháp luật về đất giấy tay
Mua bán đất (chuyển nhượng) bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay là không phải là thuật ngữ pháp lý dùng trong pháp luật mà đây là cách gọi phổ biến của người dân chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Mua nhà viết giấy tay hiểu theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà đó là hình thức mua bán giữa bên bán nhà (bên A) và bên mua nhà (bên B) thỏa thuận với nhau về hình thức mua bán, giá bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.
Mua nhà viết giấy tay, tức hợp đồng, giao dịch chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước.
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/7/2014.
– Từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Khi nào mua bán nhà bằng giấy viết tay được công nhận?
Nghị định 62/2021/NĐ-CP quy định nhiều loại giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký cư trú nhưng trên thực tế khi có giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thì chủ yếu người mua, nhận tặng cho hợp thức hóa giấy tờ, giao dịch đó để có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở).
* Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất trước ngày 01/7/2014
Trường hợp 1: Chủ cũ chưa được cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi chủ cũ chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng giao dịch về nhà đất vẫn có hiệu lực để được đăng ký thường trú bên nhận chuyển quyền (người mua, nhận tặng cho) phải thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Những giao dịch dưới đây được pháp luật công nhận dù văn bản, hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định (chỉ có giấy viết tay) gồm:
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
Trường hợp 2: Chủ cũ đã được cấp Giấy chứng nhận
Khi người nhận chuyển quyền có Giấy chứng nhận đứng tên chủ cũ (trong đó có thông tin nhà ở) thì cũng không được đăng ký thường trú luôn mà phải thực hiện thêm thủ tục để có Giấy chứng nhận đứng tên mình, cụ thể:
Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu người chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Xem nơi nộp hồ sơ và các bước thực hiện: Cách hợp thức hóa đất mua bằng giấy viết tay.
* Chuyển nhượng, tặng cho nhà đất từ ngày 01/7/2014 đến nay
Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điểm a khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực sẽ không có hiệu lực do vi phạm về hình thức hợp đồng. Đồng nghĩa khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ không được đăng ký thường trú tại nhà đất đó, trừ khi đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.
– Một bên hoặc các bên yêu cầu Tòa án và Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
– Đã đăng ký biến động (đăng ký sang tên) và được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.
Mua nhà giấy tay có được đăng ký thường trú không
Theo khoản 1 Điều 21 Luật Cư trú 2020 thì công dân khi làm thủ tục đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp của mình phải nộp hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Tờ khai thay đổi thông tin cư trú;
– Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp.
Những loại giấy tờ, tài liệu chứng minh việc sở hữu chỗ ở hợp pháp được quy định rất cụ thể tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 62/2021/NĐ-CP, cụ thể:
(1) Giấy tờ, tài liệu chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở).
(2) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp công trình phải cấp giấy phép xây dựng và đã xây dựng xong).
(3) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
(4) Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán.
(5) Giấy tờ về mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
(6) Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình.
(7) Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.
(8) Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không có đơn vị hành chính cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên.
(9) Giấy tờ chứng minh về đăng ký, đăng kiểm phương tiện thuộc quyền sở hữu. Trường hợp phương tiện không phải đăng ký, đăng kiểm thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không có đơn vị hành chính cấp xã về việc phương tiện được sử dụng để ở; Giấy xác nhận đăng ký nơi thường xuyên đậu, đỗ của phương tiện nếu nơi đăng ký cư trú không phải nơi đăng ký phương tiện hoặc phương tiện đó không phải đăng ký, đăng kiểm.
(10) Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ của cơ quan, tổ chức, cá nhân phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
(11) Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấu chứng minh về việc được cấp, sử dụng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở, có nhà ở tạo lập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với nhà ở, đất thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức).
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu và không đủ điều kiện hồ sơ để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, mua đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn được pháp luật công nhận. Điều này được quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai như sau:
” Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, trường hợp người dân mua bán nhà đất bằng giấy viết tay mà giao dịch mua bán đó đã xảy ra từ trước ngày 01/7/2014 thì vẫn được pháp luật công nhận khi người mua thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, người dân hoàn toàn có thể sử dụng Giấy viết tay này kèm theo Đơn đăng ký đất đai lần đầu có xác nhận của UBND cấp xã hoặc Cơ quan đăng ký đất đai để làm giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp của mình.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Mua nhà giấy tay có được đăng ký thường trú không“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là làm sổ đỏ, Hướng dẫn soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất, công chứng giấy đặt cọc mua bán nhà đất viết tay, gia hạn thời hạn sử dụng đất, hay tư vấn đặt cọc đất,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline:0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.
Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng quy định:
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Vì vậy, nếu mảnh đất của bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thuộc những trường hợp được miễn ở Khoản 2 Điều 89 thì sẽ được cấp phép xây dựng.
Căn cứ: Điều 20 Luật Cư trú 2020
1) Để được đăng ký thường trú, công dân chỉ cần điều kiện duy nhất là có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình (thì sẽ được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp đó).
2) Ngoài ra, nếu không có chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình, công dân vẫn được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp không thuộc quyền sở hữu của mình nếu được chủ hộ và chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đó đồng ý trong các trường hợp sau:
– Vợ về ở với chồng, chồng về ở với vợ; con về ở với cha, mẹ; cha, mẹ về ở với con;
– Người cao tuổi về ở với anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột; người khuyết tật đặc biệt nặng, người khuyết tật nặng, người không có khả năng lao động, người bị bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức, khả năng điều khiển hành vi về ở với ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, cháu ruột, người giám hộ;
– Người chưa thành niên được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý hoặc không còn cha, mẹ về ở với cụ nội, cụ ngoại, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; người chưa thành niên về ở với người giám hộ.
3) Trừ trường hợp quy định tại mục (2), công dân được đăng ký thường trú tại chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ khi đáp ứng (đồng thời) các điều kiện sau:
– Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê, mượn, ở nhờ và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó; .
– Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 08 m2 sàn/người.
4) Công dân được đăng ký thường trú tại cơ sở tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo có công trình phụ trợ là nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
– Người hoạt động tôn giáo được phong phẩm, bổ nhiệm, bầu cử, suy cử, thuyên chuyển đến hoạt động tôn giáo tại cơ sở tôn giáo;
– Người đại diện cơ sở tín ngưỡng;
– Người được người đại diện hoặc ban quản lý cơ sở tín ngưỡng đồng ý cho đăng ký thường trú để trực tiếp quản lý, tổ chức hoạt động tín ngưỡng tại cơ sở tín ngưỡng;
– Trẻ em, người khuyết tật đặc biệt nặng, người khuyết tật nặng, người không nơi nương tựa được người đại diện hoặc ban quản lý cơ sở tín ngưỡng, người đứng đầu hoặc người đại diện cơ sở tôn giáo đồng ý cho đăng ký thường trú.
5) Người được chăm sóc, nuôi dưỡng, trợ giúp được đăng ký thường trú tại cơ sở trợ giúp xã hội khi được người đứng đầu cơ sở đó đồng ý hoặc được đăng ký thường trú vào hộ gia đình nhận chăm sóc, nuôi dưỡng khi được chủ hộ và chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý.
6) Người sinh sống, người làm nghề lưu động trên phương tiện được đăng ký thường trú tại phương tiện đó khi đáp ứng (đồng thời) các điều kiện sau:
– Là chủ phương tiện hoặc được chủ phương tiện đó đồng ý cho đăng ký thường trú;
– Phương tiện được đăng ký, đăng kiểm theo quy định của pháp luật; trường hợp phương tiện không thuộc đối tượng phải đăng ký, đăng kiểm thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi phương tiện thường xuyên đậu, đỗ về việc sử dụng phương tiện đó vào mục đích để ở;
– Có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc phương tiện đã đăng ký đậu, đỗ thường xuyên trên địa bàn trong trường hợp phương tiện không phải đăng ký hoặc nơi đăng ký phương tiện không trùng với nơi thường xuyên đậu, đỗ.
