Hiện nay việc mua bán đất đai diễn ra rất phổ biến, theo quy định của pháp luật hiện hành thì một trong những điều kiện nhất định để được mua bán đất đai là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ). Tuy nhiên vẫn xuất hiện rất nhiều trường hợp người dân mua bán đất đai khi chưa có sổ đỏ, gây nên nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Vậy việc ” mua đất không có sổ đỏ” được pháp luật quy định như thế nào?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi; Chào luật sư, hai vợ chồng tôi đang định mua một mảnh đất ở quê vợ tôi để xây nhà, mảnh đất này rộng hơn 400 mét vuông. Qua quá trình thương lượng thì hai bên đã thương lượng xong giá cả ổn thỏa và 2 vợ chông cũng rất thích mảnh đất đó nhưng mà mảnh đất đó lại không có sổ đỏ. Luật sư cho tôi hỏi là có nên mua đất không có sổ đỏ hay không ạ?. Nếu mua thì sau này có được cấp sổ đỏ hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Thế nào là đất không có sổ đỏ?
Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà sổ đỏ có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đất không có Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp:
– Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
– Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau.
Đất không có sổ đỏ là đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Có 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đất không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đủ điều kiện.
Trường hợp 2: Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.
Mua đất không có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đất, chưa có giấy chứng nhận thì việc thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật thừa nhận.
Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
Về chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định là chủ đất muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sổ đỏ, trừ trường hợp nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 3 Điều 186 và thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Cụ thể:
Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế đất đai, nhà ở đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Trường hợp 2: Chủ đất nông nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
![Mua đất không có sổ đỏ](http://tuvanluatdatdai.com.vn/wp-content/uploads/2022/11/Mua-dat-khong-co-so-do-1.jpg)
Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ
Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:
– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất
Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.
– Dễ xảy ra tranh chấp
Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.
– Không được thế chấp để vay tiền
Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi mảnh đất đó không có sổ đỏ, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không chấp nhận cho thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.
– Khó bán lại đất không có sổ đỏ
Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.
– Hạn chế quyền sử dụng đất
Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
– Bị thu hồi không được bồi thường
Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.
– Khó được cấp phép xây dựng
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.
Thủ tục mua đất không có sổ đỏ
Sau khi bên bán đất đã có hồ sơ làm sổ đỏ, hồ sơ quy trình mua bán đất và đầy đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng đất thì các bên phải sang tên sổ đỏ lần lượt các bước dưới đây.
Bước 1: Làm sổ đỏ
- Nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu.
- Cơ quan tiếp nhận và giải quyết.
- Nhận và trả kết quả.
Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Công chứng hợp đồng mua bán đất.
- Kê khai thuế thu nhập cá nhân và sang tên sổ đỏ.
- Cơ quan tiếp nhận và giải quyết.
- Nhận và trả kết quả.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Mua đất không có sổ đỏ“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật Đất đai.com luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là muốn tham khảo về hợp đồng cho thuê nhà và đất, vui lòng liên hệ đến hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Đất ở 20 năm không có tranh chấp được cấp sổ đỏ không?
- Chính sách nhà ở cho sĩ quan quân đội
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chủ đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ nếu muốn sang tên đất cho bên nhận thì làm hồ sơ theo 02 giai đoạn như sau:
Giai đoạn 1: Hồ sơ làm sổ đỏ chuẩn bị theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
– Đơn đăng ký cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi nhận tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Giấy tờ về tài sản gắn liền đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình không phải nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với sổ đỏ cho đất)
– Chứng từ nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất..); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)
Giai đoạn 2: Hồ sơ quy trình mua bán đất gồm:
Về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán;
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu của bên mua;
– Bản sao chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên;
– Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.
Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
Đối với hồ sơ sang tên sổ đỏ thì có các giấy tờ như sau:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ được quy định như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc sổ đỏ
– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng
Ngoài ra, các bên phải mang theo chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.
Các nơi có thể nộp khi làm sổ đỏ hoặc sang tên sổ đỏ hai bên mua bán có thể tham khảo: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; Bộ phận một cửa; UBND cấp xã nơi có đất.
Đối với giai đoạn làm sổ đỏ, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện – xã hội đặc biệt khó khăn.
Đối với giai đoạn quy trình mua bán đất:
– Thời hạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng không quá 02 ngày làm việc. Đối với hợp đồng có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn và không quá 10 ngày làm việc.
– Thời hạn sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện – xã hội đặc biệt khó khăn.
Lưu ý: Thời hạn trên không tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.