Xin chào Luật sư, Tôi và mẹ có một mảnh vườn nằm trong khu dân cư do trước đây khu này quy hoạch lại nhưng thời gian đó gia đình tôi không trờ về để chuyển đổi được. Hiện nay do thiếu hiểu biết nên mẹ con tôi đã xây dựng nhà trên mảnh đất này. Căn nhà này là tài sản nhiều năm hai mẹ con tôi tích cóp nương tựa nhau nên nếu giờ bị tháo dỡ thì gia đình tôi không biết phải làm như thế nào. Luật sư cho tôi hỏi lỡ xây nhà trên đất nông nghiệp phải làm sao? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi, vấn đề của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp qua bài viết “Lỡ xây nhà trên đất nông nghiệp phải làm sao?” dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Xây nhà trên đất nông nghiệp có được không?
Đất nông nghiệp là diện tích đất có mục đích sử dụng để trồng cây ăn quả hoặc những cây hoa màu ngắn ngày và trồng lúa. Đặc điểm của đất nông nghiệp thường là diện tích đất có độ dinh dưỡng cao thường ở bên lưu vực của các dòng sông hoặc những khu vực có nhiều năm thâm niên trong lĩnh vực trồng trọt. Hiện nay hầu hết đất nông nghiệp đều ở rìa ngoài thành phố hoặc ở những thành phố nhỏ khu vực nông thôn.
Theo pháp luật đất đai thì nhóm đất nông nghiệp sẽ bao gồm các loại đất như sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Theo đó các loại đất được nêu trên sẽ có tên trong nhóm đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, tại Điều 6 và khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 thì về nguyên tắc sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải đùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Ví dụ như, đối với đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, … Tức là, theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì đất nông nghiệp sẽ không có mục đích là để ở giống như đất thổ cư được. Từ đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Lỡ xây nhà trên đất nông nghiệp phải làm sao?
Như trường hợp bạn chia sẻ thì trước kia khu đất của 2 mẹ con bạn đang xây nhà sinh sống là đất ruộng nhưng giờ đã được chuyển đổi và có nhiều hộ dân xung quanh cũng xây nhà để sinh sống. Để việc xây nhà này là hợp pháp và tránh được những thủ tục phức tạp sau này bạn nên nộp bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất mà hai mẹ con đang ở sang đất ở sau đó tiếp tục ghi nhận tài sản trên đất vào trong sổ đỏ.
Theo nội dung phân tích nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không được xây nhà trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà để ở trên diện tích đất này thì đầu tiên, cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).
Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Để xin chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường (nơi có đất) để được giải quyết theo thẩm quyền. Hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng.
Mức phạt khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Mặc dù là có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được do khu đất đó đã được tái định cư và có nhiều hộ dân đã chuyển đổi và xây nhà thành công nhưng việc bạn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không có sự xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện nay. Về mức phạt thì tùy vào mức độ vi phạm sẽ có mức phạt cụ thể đối với hành vi này. Mời bạn tham khảo thông tin sau:
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Do đó, khi người sử dụng đất xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được xác định là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Và hành vi này sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hình thức xử lý và mức phạt đối với trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp (chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép) được hướng dẫn như sau:
| TT | Diện tích đất xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép | Mức phạt | |
| Tại khu vực nông thôn | Tại khu vực đô thị | ||
| I | Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
| 1 | Dưới 0,01 héc ta (100m2) | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta | Từ 05 triệu đồng đến 10 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 10 triệu đồng 15 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng | |
| 5 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | |
| 6 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng | |
| 7 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 80 triệu đồng đến 120 triệu đồng | |
| 8 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 120 triệu đồng đến 250 triệu đồng | |
| II | Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
| 1 | Dưới 0,02 héc ta (200m2) | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 15 triệu đồng 30 triệu đồng | |
| 5 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | |
| 6 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | |
| 7 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng | |
Như vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không sẽ tùy theo diện tích sử dụng trái phép và tùy theo từng khu vực thì mức phạt hành chính đối với việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có thể lên đến 500 triệu đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý, mức phạt nêu trên được áp dụng đối với cá nhân vi phạm, tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi. Ngoài việc bị phạt tiền thì người thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (buộc tháo dỡ nhà ở), trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng thuê đất nông nghiệp viết tay 2023
- Mẫu biên bản họp xóm làm đường bê tông 2023
- Quyền của người được ủy quyền sử dụng đất là gì?
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Lỡ xây nhà trên đất nông nghiệp phải làm sao?” hoặc cung cấp các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ giá làm sổ đỏ đất thổ cư. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín
Câu hỏi thường gặp
Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi đất nông nghiệp chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp thì hành vi này được xác định là hành vi trái quy định pháp luật đất đai và bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định số 04/2022/NĐ-CP.
Theo đó, mức phạt sẽ là khác nhau, và mức phạt được phụ thuộc vào số diện tích chuyển trái phép.
– Theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hình thức và mức phạt đối với hành vi chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn trái phép như sau:
+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;
+ Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
– Theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị trái phép thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt nêu trên.
– Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, trước hết phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là “Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.
Vì chủ thể xây dựng nhà ở có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình nên căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 thì Uỷ ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Thành phần hồ sơ bao gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
