Chào Luật sư, tôi có câu hỏi muốn hỏi Luật sư. Gia đình tôi có mua một căn nhà ở xã hội cách đây 3 năm. Hiện tại chúng tôi muốn về quê sinh sống và có nhu cầu bán lại nhà xã hội đó. Tuy nhiên, nhiều người nói rằng mua nhà ở xã gội trong thời hạn 3 năm chưa được bán lại. Tôi không rõ về vấn đề này lắm, Vì vậy, tôi muốn hỏi Luật sư: Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại? Rất mong sự phản hồi từ Luật sư, cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc về Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại? hãy theo dõi bài viết dưới đay nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014
- Nghị định số 100/2015/NĐ-CP
Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại?
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 giải thích định nghĩa nhà ở xã hội như sau:
“Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.“
Có thể thấy, nhà ở xã hội là loại nhà mà chỉ có một số đối tượng được hỗ trợ mua. Do đó, không chỉ điều kiện để mua mà khi muốn bán nhà ở xã hội, cá nhân, tổ chức cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định.
Theo đó, khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ:
“Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.“
Từ quy định này có thể kết luận như sau:
– Không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư.
– Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, sau thời hạn 05 năm kể từ khi đóng đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu nhà ở xã hội sẽ được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?
Mặc dù Luật có quy định cụ thể thời hạn bán nhà ở xã hội là sau 05 năm kể từ thời điểm nộp đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận nhưng thực tế có không ít trường hợp “lách luật” để mua bán nhà ở xã hội dù chưa đủ thời hạn theo quy định.
Để giải quyết trường hợp này, khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 khẳng định:
“Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.“
Theo đó, nếu mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định, khi chưa đủ thời hạn cho phép thì:
– Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không có giá trị pháp lý.
– Bên mua phải bàn giao lại nhà ở xã hội đó cho đơn vị quản lý. Nếu không thực hiện bàn giao thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở.
Nhà ở xã hội có được bán với giá thị trường không?
sau thời hạn 05 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp Giấy chứng nhận thì người mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu (tức không cần người mua phải đủ điều kiện mua Nhà ở xã hội) (Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở). Tuy nhiên, người bán phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP: “4.… Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.”
Sở dĩ đặt ra quy định này bởi lẽ chủ đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tức giá bán Nhà ở xã hội ban đầu không bao gồm tiền sử dụng đất. Do đó, trường hợp bán Nhà ở xã hội không đúng theo quy định của Luật Nhà ở thì Hợp đồng mua bán nhà sẽ bị vô hiệu và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Việc xử lý tiền mua được thực hiện theo quy định tại Điều 135 Luật Nhà ở.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Nhà ở xã hội có cho thuê lại được không?
- Mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội năm 2022
- Người trả nhà ở công vụ thì có được nhận hỗ trợ về nhà ở xã hội không?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định của nhà nước thì hợp đồng mua bán, nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng sẽ được chủ đầu tư trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất của nhà nước thì chủ đầu tư phải tạo điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khi bạn đã thanh toán 100% giá trị căn hộ. Hiệu lực được áp dụng từ tháng 6/2016. Nghĩa là bạn hoàn toàn có thể nhận được “sổ đỏ” nhà ở xã hội sau khi thanh toán 100% tiền giá trị nhà.
Theo Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP: “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.“
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì chủ sở hữu nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong trường hợp mua và sử dụng chưa đến 5 năm và chỉ được phép thế chấp và bán sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Khoản 7 điều 49 quy định cán bộ, công chức, viên chức được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khi đáp ứng điều kiện sau:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.
c) Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng.
