Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề phổ biến trong lĩnh vực đất đai. Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều vướng mắc như sang tên sổ đỏ khi bên bán chết trước khi làm thủ tục. Mua bán xong, người bán chết trong thời gian sang tên Sổ đỏ. Đây không phải là một tình huống khá hiếm gặp. Điều này khiến người mua đất lo lắng quyền lợi của mình sẽ bị ảnh hưởng. Bạn đọc có thể tham khảo trong bài viết “Hướng dẫn cách mua đất của người đã chết năm 2023” để biết cách xử lý trong trường hợp này nhé!
Quy định pháp luật về mua bán đất
Để được cấp sổ đỏ khi người bán chết mà chưa được sang tên, cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành các thủ tục dựa trên các trường hợp cụ thể sau đây:
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng: Về nguyên tắc, việc sang tên sổ đỏ, sổ hồng thường gắn liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. Hay nói cách khác, nó chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi hai bên tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy vào hình thức chuyển nhượng mà sẽ có loại hợp đồng chuyển nhượng khác nhau: Hợp đồng tặng cho, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, hồng đồng chuyển nhượng nó chỉ có hiệu lực khi được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chức hay tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng thì nếu trong thời điểm giao dịch mà người bán chết đột ngột, hợp đồng vẫn diễn ra bình thường, thủ tục cấp sổ cho người mua vẫn tiếp tục trên cơ sở Điều 502 Bộ luật dân sự 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không công chứng:
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với trường hợp sử dụng đất do nhận quyền sử dụng trước ngày 1/1/2008; hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng bất động sản, thì các cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
Như quy định tại điều luật trên, chỉ khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng bất động sản, đối tượng thực hiện chuyển nhượng không công chứng mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Còn sau ngày 1/7/2014, giao dịch chuyển nhượng không công chứng sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật.
Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đối với trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định số 43 mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tức ở trường hợp này, các đối tượng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trước, sau đó mới thực hiện sang tên hay có thể sang tên để đứng tên người mua.
Có được sang tên Sổ đỏ khi người bán đã chết?
Để biết bạn có quyền sang tên Sổ đỏ đối với mảnh đất này hay không cần xác định xem mảnh đất cấp cho ai? Theo đó, sẽ có 02 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 01: Đất cấp cho cá nhân người bán
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực, các bên cũng đã tiến hành thanh toán xong tiền mua bán đất thì hợp đồng mua bán này sẽ được coi là cơ sở để bên mua sang tên.
Xét trường hợp của bạn nếu mảnh đất mà bạn mua cấp riêng cho ông chủ bán đất thì khi mua bán, chuyển nhượng phần đất này chỉ cần một mình người bán đất ký xác nhận.
Do đó, sau khi chủ bán đất mất thì bạn có quyền làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn mà không cần phải được sự đồng ý của những thành viên khác trong gia đình người chủ bán đất này.
Trường hợp 02: Đất cấp cho hộ gia đình người bán
Căn cứ theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa, tất cả những người được ghi nhận trong sổ hộ khẩu sẽ có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần đất được giao. Theo đó, trong trường hợp người bán đất cho bạn muốn mua bán, chuyển nhượng phần đất này thì phải được sự đồng ý hoặc có giấy ủy quyền của những người đồng sở hữu còn lại.
Nếu trong hợp đồng mua bán đã được công chứng giữa bạn và người bán đất chưa có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại trong gia đình thì hợp đồng mua bán này chưa có hiệu lực pháp luật.
Do vậy, sau khi người bán đất mất thì bạn chưa thể thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ đất đứng tên bạn được.
Trong trường hợp này, nếu muốn sang tên phải ký lại hợp đồng mua bán với những người đồng sở hữu đất và những người đồng thừa kế phần diện tích đất của ngươi bán.
Hướng dẫn cách mua đất của người đã chết năm 2023
Trường hợp mua bán trước ngày 01/7/2014
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có cách được cấp Giấy chứng nhận mới (không phải gặp chủ cũ nên người bán còn sống hay đã chết không quan trọng), cụ thể:
Có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNTMT quy định hồ sơ thực hiện đề nghị cấp sổ mới khi nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng gồm:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng),
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Nơi đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Không có bản gốc Sổ đỏ của chủ cũ nhưng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực
Trường hợp nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì hồ sơ đề nghị cấp sổ mới gồm:
Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo quy định (có công chứng hoặc chứng thực).
Các bước thực hiện như trường hợp 1.1.
Trường hợp mua bán từ ngày 01/7/2014 đến nay
Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực
Dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì khi đó người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên theo đúng quy định.
Nói cách khác, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực. Khi đó, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký sang tên theo quy định.
Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ vi phạm về hình thức.
Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Đã trả tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.
Khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên như quy định trên.
Trường hợp 2: Chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng
Trường hợp này hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.
Trên đây là quy định sang tên Sổ đỏ khi người bán chết. Có thể thấy việc người chuyển nhượng chết có thể sẽ gặp những khó khăn nhất định nhưng theo quy định việc sang tên chủ yếu phụ thuộc vào thời điểm chuyển nhượng, có hay không có hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc đã trả tiền hay chưa trả tiền,…
Thông tin liên hệ
Tư vấn Luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Hướng dẫn cách mua đất của người đã chết năm 2023”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ, thông tin pháp lý khác liên quan và các thông tin pháp lý như tư vấn đặt cọc đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ được hay không?
- Thời gian đặt cọc mua đất là bao lâu?
- Mua đất trồng cây lâu năm để làm gì?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin tách sổ sang tên gồm các loại giấy tờ sau đây :
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);
Các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận đăng kí kết hôn (nếu có).
Theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 thì việc huỷ bỏ hợp đồng công chứng được quy định như sau:
Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 611, 614 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc thừa kế như sau:
“Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế
Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.
Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản hoặc nơi có phần lớn di sản.”
“Điều 614. Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế
Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.”
Vậy, trường hợp khi người mua đã chết, người bán có thể liên hệ với những người thừa kế của người mua để thoả thuận về việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng
