Khi người dân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì người chuyển nhượng phải nộp tiền thuế giá trị gia tăng. Mức tính thuê giá trị gia tăng nhà đất sẽ được tính the giá thuế đã được quy định là giá đất chuyển nhượng trừ (-) đi giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Pháp luật đã có những quy định về giá đất được trừ khi tính thuế giá trị gia tăng và đã được đổi mới không ngừng để phù hợp với quy luật phát triển của thị trường bất động sản. Vậy những quy định mới về “Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT” được quy định cụ thể như thế nào?. Hãy cùng nhau tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Thuế GTGT đối với nhà đất
Khoản 6, Điều 5; Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định:
– Khoản 6 Điều 6:
“Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
… 6. Chuyển quyền sử dụng đất”.
– Khoản 1, Điều 7:
“Điều 7. Giá tính thuế
1. Giá tính thuế được quy định như sau:
…. h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách Nhà nước;”
Tại Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế:
“3. Bổ sung Điểm a Khoản 3 Điều 4 như sau:
“a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá;
– Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật;
– Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng;
– Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình”.
Căn cứ quy định trên:
– Đối với các hàng hóa, dịch vụ, giá tính thuế GTGT là toàn bộ giá bán hàng hóa, dịch vụ chưa có thuế GTGT.
– Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Tuy nhiên do “chuyển quyền sử dụng đất” thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT nên đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT không phải được tính trên toàn bộ giá chuyển nhượng (giá bán) mà cơ sở kinh doanh được trừ giá đất theo nguồn gốc đất (giá tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc giá được giao đất). Cụ thể:
Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS = Giá chuyển nhượng BĐS (giá bán) – Giá đất được trừ (giá đất được trừ được xác định theo nguồn gốc đất).
Tại Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015, Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015) đã quy định giá đất được trừ trong các trường hợp khác nhau.
Theo đó, trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
Như vậy, chính sách hiện hành về thuế GTGT đã hướng dẫn cụ thể, rõ ràng và bảo đảm tính thống nhất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đề nghị doanh nghiệp căn cứ quy định tại Điểm h, Khoản 1, Điều 7 Luật Thuế GTGT và Điểm a, Khoản 3, Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) để xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng trường hợp cụ thể.
Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 49/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2016/NĐ-CP và Nghị định số 146/2017/NĐ-CP.
Cụ thể, sửa đổi, bổ sung khoản 3, 4 Điều 4 đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
– Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định tại (1) và (3) nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
– Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá tri gia tăng là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
– Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
– Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Quy định về khai thuế giá trị gia tăng
Người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
Trường hợp người nộp thuế có đơn vị trực thuộc kinh doanh ở địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cùng nơi người nộp thuế có trụ sở chính thì người nộp thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng chung cho cả đơn vị trực thuộc.Nếu đơn vị trực thuộc có con dấu, tài khoản tiền gửi ngân hàng, trực tiếp bán hàng hóa, dịch vụ, kê khai đầy đủ thuế giá trị gia tăng đầu vào, đầu ra có nhu cầu kê khai nộp thuế riêng phải đăng ký nộp thuế riêng và sử dụng hóa đơn riêng.
Căn cứ tình hình thực tế trên địa bàn quản lý, giao Cục trưởng Cục Thuế địa phương quyết định về nơi kê khai thuế đối với trường hợp người nộp thuế có hoạt động kinh doanh dịch vụ ăn uống, nhà hàng, khách sạn, massage, karaoke.
Trường hợp người nộp thuế có đơn vị trực thuộc kinh doanh ở địa phương cấp tỉnh khác nơi người nộp thuế có trụ sở chính thì đơn vị trực thuộc nộp hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp của đơn vị trực thuộc; nếu đơn vị trực thuộc không trực tiếp bán hàng, không phát sinh doanh thu thì thực hiện khai thuế tập trung tại trụ sở chính của người nộp thuế.
Đối với trường hợp người nộp thuế có dự án kinh doanh bất động sản ở địa phương cấp tỉnh khác nơi người nộp thuế có trụ sở chính, có thành lập đơn vị trực thuộc (chi nhánh, Ban quản lý dự án…) thì người nộp thuế phải thực hiện đăng ký thuế và nộp thuế theo phương pháp khấu trừ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản với cơ quan thuế địa phương nơi phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản.
Đối với điểm đ tại khoản 1 Điều 11 của Thông tư 156/2013/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 1 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-BTC như sau
Trường hợp người nộp thuế có hoạt động kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai ngoại tỉnh mà giá trị công trình xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai ngoại tỉnh bao gồm cả thuế GTGT từ 1 tỷ đồng trở lên, và chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh không thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này, mà không thành lập đơn vị trực thuộc tại địa phương cấp tỉnh khác nơi người nộp thuế có trụ sở chính (sau đây gọi là kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh) thì người nộp thuế phải nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quản lý tại địa phương có hoạt động xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai và chuyển nhượng bất động sản ngoại tỉnh…”
Căn cứ theo quy định trên, đơn vị bạn phải nộp hồ sơ khai thuế GTGT tại cơ quan thuế quản lý ở địa phương nơi có bất động sản. Bạn thực hiện kê khai thuế trong thời hạn không quá 10 ngày phát sinh giao dịch và nộp thuế GTGT với mức 2%/doanh thu.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT“ đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn đặt cọc đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo luật thuế giá trị gia tăng 2008 và các luật sửa đổi của luật thuế này, thuế suất thuế giá trị gia tăng như sau:
Mức thuế suất 0%
Mức thuế suất 0% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu, vận tải quốc tế và hàng hóa, dịch vụ không chịu thuế GTGT khi xuất khẩu, trừ các trường hợp sau đây:
a) Chuyển giao công nghệ, chuyển nhượng quyền sở hữu trí tuệ ra nước ngoài;
b) Dịch vụ tái bảo hiểm ra nước ngoài;
c) Dịch vụ cấp tín dụng;
d) Chuyển nhượng vốn;
đ) Dịch vụ tài chính phái sinh;
e) Dịch vụ bưu chính, viễn thông;
g) Sản phẩm xuất khẩu là tài nguyên, khoáng sản khai thác chưa chế biến thành sản phẩm khác;
Hàng hóa, dịch vụ xuất khẩu là hàng hóa, dịch vụ được tiêu dùng ở ngoài Việt Nam, trong khu phi thuế quan; hàng hóa, dịch vụ cung cấp cho khách hàng nước ngoài theo quy định của Chính phủ.”
Mức thuế suất 5%
Mức thuế suất 5% áp dụng cho hàng hoá, dịch vụ sau:
a) Nước sạch phục vụ sản xuất và sinh hoạt;
b) Quặng để sản xuất phân bón; thuốc phòng trừ sâu bệnh và chất kích thích tăng trưởng vật nuôi, cây trồng;
c) Dịch vụ đào đắp, nạo vét kênh, mương, ao hồ phục vụ sản xuất nông nghiệp; nuôi trồng, chăm sóc, phòng trừ sâu bệnh cho cây trồng; sơ chế, bảo quản sản phẩm nông nghiệp;
d) Sản phẩm trồng trọt,chăn nuôi, thủy sản chưa qua chế biến, trừ sản phẩm quy định thuộc đối tượng không chịu thuế;
e) Mủ cao su sơ chế; nhựa thông sơ chế; lưới, dây giềng và sợi để đan lưới đánh cá;
g) Thực phẩm tươi sống; lâm sản chưa qua chế biến, trừ gỗ, măng và sản phẩm quy định thuộc đối tượng không chịu thuế;
h) Đường; phụ phẩm trong sản xuất đường, bao gồm gỉ đường, bã mía, bã bùn….
Mức thuế suất 10%
Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
VAT (Thuế giá trị gia tăng)
Nếu bạn mua một căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp, bạn phải trả thuế VAT là 10%. Thuế VAT hay GTGT được nhân với giá mua. Cả người mua là công dân Việt Nam hay người nước ngoài đều phải trả thuế này. Người mua sẽ phải trả thuế tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bất động sản.
Thuế trước bạ/lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là 0,5% và nhân với giá trị bất động sản. Người mua chịu trách nhiệm trả thuế này. Thuế trước bạ tương tự lệ phí chứng từ được sử dụng ở các quốc gia khác. Khoản tiền này được thanh toán tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bất động sản.
Thuế thu nhập cho thuê
Nếu người mua cho người thuê lại căn hộ của mình thì bạn phải trả thuế VAT là 5% và thuế thu nhập cá nhân là 5%. Do đó, tổng tỉ lệ thuế phải đóng là 10% đối với thu nhập cho thuê của bạn. Trên thực tế, rất ít chủ sở hữu bất động sản nộp thuế này.
Thuế đất
Thuế sử dụng cho đất phi nông nghiệp dao động từ 0,03% đến 0,15%. Để tính thuế, bạn sử dụng diện tích đất và giá quy định trên một mét vuông.
Căn cứ Điều 4 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 có quy định người nộp thuế GTGT như sau:
“Người nộp thuế giá trị gia tăng là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là người nhập khẩu)”.
